вторичное жилье

Цены на вторичное жилье в городах-миллионниках России могут вырасти более чем на 18-20% в 2026 году. Таким мнением поделилась с ТАСС руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ супермаркет недвижимости» Елена Чегодаева.

«При условии, что ключевая ставка в 2026 году будет снижена до 16-15%, спрос на вторичном рынке заметно активизируется, что приведет к росту цен более чем на 18-20% в год», — рассказала Чегодаева.

По ее словам, на рост цен также влияет несколько других факторов. Во-первых, это будет связано с удорожанием новостроек на фоне сокращения объемов в реализации и замедления выхода новых проектов, что приведет к росту цен и быстрому вымыванию доступных вариантов. В результате часть спроса будет перетекать на вторичный рынок. В тех локациях, в которых сохраняется большая разница между «первичкой» и «вторичкой» в районе 25-30% (в пользу новостроек), спрос перейдет на вторичный рынок даже на фоне высоких ипотечных ставок. Еще один фактор — это дефицит доступных предложений, которые будут появляться на вторичном рынке от инвесторов, что при росте спроса также приведет к увеличению цен.

В сентябре 2025 года средняя цена новостроек в Москве составила 619,5 тыс. руб. за кв. м, что на 47,8% выше стоимости квартир в домах, введённых в эксплуатацию после 2020 года (419,1 тыс. руб.). В центральных районах — Хамовниках, Якиманке, Мещанском районе и на Арбате — разрыв цен достигает 304%, 218%, 210% и 206% соответственно, подсчитали аналитики bnMAP.pro.

Основная причина — привлекательные условия ипотечного кредитования для первичного рынка. Субсидированные программы, включая семейную и IT-ипотеку, поддерживают высокий спрос и позволяют девелоперам устанавливать более высокие цены. Вторичное жильё не получает такой поддержки и конкурирует в условиях свободного рынка, отмечают эксперты.

При этом рост себестоимости строительства формирует жёсткий ценовой фундамент: только за первое полугодие 2025 года стоимость возведения многоквартирного дома выросла на 5,7% за кв. м, достигнув 176,3 тыс. руб. по данным Союза инженеров-сметчиков. Средняя цена продажи новостроек в старых границах Москвы составила 511,5 тыс. руб. за кв. м.

Запуск семейной ипотеки на вторичный рынок жилья стал заметным событием для всего российского рынка недвижимости. По данным платформы Домклик, расширение программы с 1 апреля значительно увеличило число сделок, так как возможность оформить льготный кредит по ставке 6% появилась у семей в малых городах, где практически не ведется строительство. Это позволило оживить сегмент готового жилья и создало движение покупателей и продавцов, которое постепенно распространилось на более крупные города.

Причиной эффекта стало то, что раньше жилье в таких городах часто зависало без покупателей. Теперь семьи с детьми получили доступный инструмент улучшения жилищных условий, а продавцы наконец смогли реализовать квартиры. При этом в рынок вошли новые покупатели с меньшими доходами и требованиями, что изменило портрет ипотечного заемщика и вызвало кратковременную просадку цен на квартиры в домах нулевых–двадцатых годов постройки.

Однако потенциал роста вторички еще не исчерпан. По мере снижения ключевой ставки спрос будет расти, он оживится, когда ставка Банка России опустится в диапазон 14–15% годовых и заметно возрастет, при ключевой ставке в 10–12% годовых. Именно при таком уровне кредитная нагрузка станет комфортнее, и можно рассчитывать на заметное увеличение числа сделок в сегменте вторичного жилья по всей стране.

Средняя стоимость проданных квартир на вторичном рынке городов-миллионников России в июле 2025 года достигла 182 329 руб. за квадратный метр, что на 1,3% выше показателя июня, следует из исследования группы «Плюс» (риэлторское направление девелопера «Самолет»). Аналогичный тренд подтверждают в компании «Этажи», где цены на готовые квартиры в июле выросли на 3,37% до 146 815 руб.

Эксперты связывают рост стоимости с резким увеличением спроса на вторичное жильё — интерес в июле подскочил на 15–17% по сравнению с предыдущим месяцем. Это объясняется снижением ключевой ставки Центробанка и улучшением условий по ипотеке, которая в ряде банков доступна под 18–19%. Данные факторы помогли реализовать накопленный отложенный спрос после периода высоких кредитных ставок.

На среднюю цену повлияло увеличение доли студий и однокомнатных квартир в сделках, где стоимость за метр традиционно выше. Продавцы стали реже предоставлять скидки: если в начале года дисконты достигали 6–6,4%, то в июле они сократились до 4,7%.

В июле 2025 года рынок вторичного жилья в крупных городах России столкнулся с рекордным падением цен: отрицательная динамика зафиксирована в 28 из 50 населённых пунктов. Это максимальный показатель за последние пять лет, сообщается в аналитике SRG, подготовленной для «РБК Недвижимость». Для сравнения, в июне число городов с падением цен составляло 13, а в мае — всего один.

Эксперты связывают такое резкое изменение с совокупностью факторов: дорогой ипотекой, слабым спросом, снижением активности на рынке и ростом объема предложения. Дополнительное давление оказывают сезонные факторы — летом традиционно снижается покупательская активность.

Руководитель направления «Бизнес IT-решения в жилой недвижимости» SRG Максим Русаков отметил, что аналогичная по масштабу ситуация наблюдалась лишь однажды за последние годы — в разгар пандемии 2020 года, но тогда причины были иными.

Несмотря на текущую негативную динамику, эксперты не прогнозируют дальнейшего падения. По оценке SRG, в августе тренд может смениться: сделки, отложенные с начала лета, будут постепенно закрываться, что стабилизирует ситуацию. Однако существенного роста цен до осени ждать не стоит.

В июне 2025 года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья в российских городах-миллионниках составила 179 990 руб., снизившись на 1,2% по сравнению с маем. Аналогичную тенденцию фиксирует и «Этажи» — падение на 0,8%, до 147 850 руб. за кв. м. В последний раз вторичка дешевела в апреле, а без учета Москвы и Петербурга цены снижаются уже третий месяц подряд.

Причина снижения — сезонное падение спроса и высокие ипотечные ставки. В Москве, по данным Росреестра, количество сделок в мае упало на 23%. В результате в семи из 16 мегаполисов снизились цены в объявлениях, а средняя динамика осталась нулевой.

Сильнее всего подешевели квартиры в сделках в июне в Нижнем Новгороде (–6,2%), Челябинске (–4,5%) и Ростове-на-Дону (–4,7%). В Новосибирске и Москве падение достигло 9,1% и 6,4% соответственно. Однако в Петербурге, по данным «Плюса», зафиксирован рост на 19,8%, что объясняется всплеском сделок с дорогими лотами.

С 1 апреля 2025 года семейная ипотека в России была расширена на вторичный рынок, но только в населённых пунктах, где строится не более двух домов. Ставка — 6% годовых, но условия остаются жёсткими: дом не должен быть старше 20 лет и признан аварийным.

Эксперты считают, что при текущих условиях программа останется нишевой. По данным ДОМ.РФ, в апреле по всей стране было выдано 35 779 семейных кредитов, из них лишь 6% (2 177) — на вторичное жильё. По мнению ипотечного аналитика Сергея Гордейко, без снятия ограничений доля таких сделок не превысит 10%.

Средний платёж по такой ипотеке составляет около 36 тыс. рублей в месяц при сумме кредита 6 млн рублей. Молодые семьи, которые составляют основную массу получателей, сталкиваются с дефицитом подходящих объектов и искусственным ростом цен в допустимых домах. Например, в Геленджике цены на жильё выросли на 15%.

По словам экспертов, программа в её нынешнем виде не способна существенно повлиять ни на рынок, ни на девелопмент. Она охватывает лишь ограниченное число городов, таких как Мурманск, Анадырь, Донецк и Нарьян-Мар. В масштабах страны это «капля в море», считают аналитики.

В апреле 2025 года на фоне снижения ставок и расширения госпрограмм доля вторичного жилья в новых ипотечных выдачах достигла 56% — впервые за полгода превысив сегмент новостроек. Это следует из данных Объединенного кредитного бюро и «Дом.РФ». В количественном выражении было выдано 73 тыс. ипотек, из них 38 тыс. — на вторичку и 35 тыс. — на первичное жилье.

Рынок оживился на фоне снижения ставок: средняя ставка по кредитам на «вторичку» в двадцатке крупнейших банков в апреле снизилась до 26,74% (-2,4 п. п.). Программы семейной ипотеки теперь доступны и на вторичном рынке в ряде регионов. Одновременно с января действует новый ипотечный стандарт, ограничивший субсидирование застройщиками, что снизило привлекательность новостроек.

По данным банков, интерес к «вторичке» вырос: в ВТБ рост составил 8 п. п., в Абсолют-банке доля заявок выросла с 10,4% до 14,5%, в банке «Санкт-Петербург» — на 6 п. п. по объему выдачи.

Разрыв в ценах между новостройками и «вторичкой» достигает 50–60%, что объясняет, почему средний ипотечный кредит на вторичное жилье составляет 3,38 млн руб. против 5,61 млн руб. на новостройки.

В мае 2025 года средний размер скидки на вторичном рынке жилья в российских городах-миллионниках достиг 6,3%, тогда как в начале года он составлял 6%, а в начале 2024 года — всего 3%. Наибольшие дисконты зафиксированы в Нижнем Новгороде (10,8%), Краснодаре (9,5%) и Красноярске (9,3%).

Самые низкие скидки наблюдаются в Ростове-на-Дону (2%), Перми (2,8%) и Санкт-Петербурге (3,9%). Эксперты объясняют разницу локальной динамикой спроса и особенностями поведения продавцов.

Покупатели чаще рассчитывают на собственные средства или минимальную ипотеку, а продавцы стремятся ускорить сделки. Причины — необходимость погасить старую ипотеку или риск упустить подходящий вариант покупки. Однако сами продавцы неохотно снижают стартовые цены, предпочитая торг в процессе.

По прогнозам, в условиях высоких ставок по ипотеке уровень торга может вырасти до 6,5%. Это делает вторичное жилье немного доступнее, особенно для покупателей с накоплениями. На рынке новостроек застройщики уже давно предоставляют скидки, особенно после завершения действия программы льготной ипотеки.

В апреле россияне оформили семейную ипотеку на 214 млрд руб., но лишь малая часть пришлась на покупку жилья на вторичном рынке. По данным Сбербанка, выдачи на «вторичку» составили всего 4,4 млрд руб. против 135,9 млрд руб. на новостройки. У ВТБ соотношение составило 2,8 млрд к 11,7 млрд руб. соответственно. В среднем заемщики оформляли ссуды на 3–3,65 млн руб. сроком на 25–27 лет.

Эксперты объясняют слабый интерес жесткими условиями: программа доступна лишь в городах, где строится не более двух домов, а жилье должно быть в доме не старше 20 лет и не признанном аварийным. Кроме того, требуется независимая оценка, часто занижающая стоимость жилья, что ограничивает сумму кредита. Программа актуальна лишь для узкого круга семей — с ребенком до шести лет или двумя детьми в малых городах.

Аналитики отмечают, что нововведение может поддержать рынок в отдельных регионах, но драйвером ипотеки не станет. Основной объем выдач по-прежнему обеспечивают новостройки. Семейная программа действует до 2030 года, а ее расширение на «вторичку» остается точечной мерой поддержки.