Пик

📊 Цены.

Забавно, как эта позиция перешла из «плюсов» в «минусы» за время нашего разбора тройки отечественных девелоперов. Тем не менее это так. Рекордный рост цен на недвижимость замедлился и в скором времени может полностью остановиться.

Причинами являются сворачивание льготной ипотеки, которая все это время оставалась драйвером рынка, а также возвращение размера ипотечного платежа на допандемийный уровень (писали об этом здесь). По сути, цены перешагнули определенную психологическую границу, после которой обычно говорят: «Ну вот, мы опоздали с покупкой», — и отказываются от сделки.

Короче говоря, мы считаем, чтоцены в ближайшее время перейдут в боковик. Соответственно, отчетности девелоперов больше не будут такими красочными, рост цифр будет обеспечиватьсяростом объемов строительства, а не ростом цен на недвижимость. Кстати, примерно такой же точки зрения придерживается

Когда говорят про акции роста, многие представляют акции типа Virgin Galactic и Tesla или среди российских — Yandex. Это компании, которые не платят дивиденды, чистая прибыль отрицательная или совсем немного положительная (намного меньше, чем капитализация) и продукция которых модна среди нового поколения.

Но кто такие настоящие акции роста?

Очевидно те акции, которые имеют значительные преимущества среди конкурентов, которые открывают качественно новые рынки или продукты, и самое главное акции которых способны сильно расти в будущем.

А если акции уже выросли и уперлись в потолок, то как они тогда могут быть акциями роста?

Например, начнем с Tesla. Конечно электромобили – это огромный растущий новый рынок. Но стоимость Tesla в январе уже достигла 870 млрд долл. Это уже дороже стоимости всех других крупных производителей автомобилей. Хотя другие более крупные производители тоже проснулись, стали создавать электромобили и у них немало ресурсов, чтобы составить конкуренцию. Например, в Китае Tesla уже проиграла доминирование на рынке, а в США с трудом удерживает доминирование, но доля Tesla среди производителей электромобилей сокращается. В результате вопрос – в чем тогда будет дальнейший рост акций Tesla если стоимость компании уже как будто только Tesla производит все автомобили в мире, хотя это далеко не так и в будущем врядли будет правдой? Будет производить электросамолеты? Но пока никаких новых таких продуктов нет. Про дивиденды конечно не говорим, похоже, что и через десятки лет дивидендов тоже не будет.

По результатам презентации стратегии развития ПИК, конечно, у меня было много вопросов. И я не мог не воспользоваться возможностью задать эти вопрос на вчерашнем диалоге BCS c ГК ПИК.


Вопросы к ПИК и ответы Вице-президента ПИК Юрия Ильина:

— Многие компании сейчас строят крупные экосистемы. И многие ожидают, что именно ПИК построит экосистему в отношении недвижимости. При этом ПИК планирует отделять экосистему Kvarta и бизнес UNITS. По идее получается разделение направлений. В чем выгода от такой стратегии?

Стратегия направлений Kvarta и UNITS идут в рамках ПИК. Для того, чтобы оценить их выше, для максимизации акционерной стоимости они будут отделены. Но ПИК продолжит работать с этими компаниями. Kvarta также планирует выходить в другие страны. Kvarta уже работает на Филиппинах (сайт kvarta.ph).

— ПИК Брокер мог получать хороший доход в условия роста цен. Но если цены на недвижимость стоят на месте или даже немного падают в чем стратегия бизнеса выкупа квартир? Получать 3% с разницы цены квартиры?

📌 Традиционно начнем с показателя «Объем ввода в эксплуатацию» (в млн. кв. м.)

Поскольку он показывает реальный рост/снижение темпов строительства:

2018 — 2,0 млн. кв. м.
2019 — 2,0 млн. кв. м.
2020 — 2,4 млн. кв. м.
1п 2021 — 0,8 млн. кв. м. (рост на 68,2% г/г).

👉 Для сравнения напомним объем ввода в эксплуатацию других девелоперов в 2020г:

Самолет — 0,23 млн. кв. м.
Эталон — 0,54 млн. кв. м.
ЛСР — 0,67 млн. кв. м.

Очевидно, что ПИК здесь лидер. Компания за год по этому показателю растет на столько, сколько в принципе строит за год тот или иной застройщик.

📌 Новые продажи (м2)

В чем отличие от предыдущего показателя? Квартиру можно купить до и после ее сдачи:

2018 — 1,9 млн. кв. м.
2019 — 2,0 млн. кв. м.
2020 — 2,4 млн. кв. м.
1п 2021 — 1,1 млн. кв. м. (рост на 22,3% г/г).

Во-первых, хотим отметить скромный рост по сравнению с 1п 2020г. Тогда продажи снизились из-за ковида, то есть должен был быть эффект низкой базы, но

Последний нерассмотренный нами девелопер — ПИК. Давайте разделаемся с ним, и вернемся к другим отраслям.

📌 Структура акционерного капитала (всего 660 497 000 шт):

• 59,33% — Гордеев С.Э.

• 23,05% — ВТБ;

• 17,62% — free-float.

Простая структура акционеров. Как видите, невысокий free-float — это беда не только Самолета, хотя у ПИКа показатель все равно выше в 3,5 раза.

Что хотим сказать о компании на первый взгляд?

Зато у ПИКа есть обзор об устойчивом развитии, который называетсяAnnual and Sustainability Report, на английском языке. Этот документ уже похож на то, что с чем мы привыкли работать (хотя не очень). Но у нас просто не укладывается в голове,

Многие инвесторы занимаются спекуляциями, трейдингом, постоянной покупкой и продажей акций. Иногда это дает большую краткосрочную прибыль, а потом убыток. И если посчитать итоговый результат за год, особенно если речь идет о больших суммах (а не о счете на пару десятков тысяч рублей), то в итоге от таких спекуляций редко когда получается доход выше 100%, а иногда даже годовой убыток.

А если инвестировать в дивидендные акции на долгий срок?
Любой спекулянт скажет вам: это слишком скучно, я не могу считать копейки и долго ждать.

Что на это могу сказать. Я занимаюсь инвестированием в дивидендные акции уже больше 14 лет и обычно средняя доходность от дивидендных акций выходит с учетом кризисных времен 25-30% годовых.

Однако год назад я решил поставить эксперимент и попытаться вложить еще большую сумму в российские дивидендные акции с перспективами роста, увидев восстановление экономики после коронавируса.

Многие задаются вопросом: почему акции ПИК удваиваются в цене каждый год и разве может ПИК расти так и дальше? Неужели ПИК построит в 2 раза больше недвижимости через год?

Из-за этого в последнее время многие инвесторы даже больше поверили в идею роста акций Самолета, так как эта компания реально планирует физически удваивать объемы строительства каждый год и пока успешно выполняет такие планы.

Но на мой взгляд ГК ПИК имеет в долгосрочной перспективе даже больше тенденций роста, чем Самолет, так как фактически ПИК уже прошел трансформацию от этапа простого увеличения объемов м2 к этапу создания абсолютно новых технологических бизнесов и роста не только в одном направлении, а в целом ряде новых направлений, которые пока не имеют лидеров и сильных конкурентов. И это логично, ведь ПИК уже и так лидер рынка застройщиков и развиваясь только в строительстве в РФ м2 жилой недвижимости, ПИК мог увеличиться еще несколько раз в объемах и упереться в потолок развития.

Этот вопрос актуален не только для владельцев недвижимости с точки зрения того, стоит ли продавать недвижимость на выросшем рынке, но и для инвесторов в строительные компании (ПИК, Самолет, ЛСР, Эталон).

Если читать последние комментарии аналитиков можно встретить крайне разные мнения. Кто-то пишет, что цены на недвижимость перегреты, всё рухнет после отмены льготной ипотеки, а кто-то верит, что рост на 20% в год может продолжиться.

Чтобы понять куда движется рынок дальше, разберем3 основные причины роста цен на недвижимость в России на 40% за последние 2 года:

1. До этого 10 лет рынок недвижимости почти не рос (рост был намного меньше инфляции). С 2009 до 2019 года инфляция в рублях в РФ составила 92%, при этом цены на недвижимость выросли на 20%. Обычно для экономики норма если цены на недвижимость растут примерно на размер инфляции. Если происходит сильное отставание, то рано или поздно это может компенсироваться.

#PIKK

Первая ипотечная компания (ПИК) была основана в 1994 году, впоследствии — Публичное акционерное общество «ПИК-специализированный застройщик» (ПАО «ПИК СЗ»).

Группа ПИК специализируется на строительстве и реализации жилья комфорт-класса. С начала деятельности ПИК построил более 27 млн. м. кв. жилья, обеспечив квартирами более 2 млн. человек. Компания осуществляет свою деятельность в 9 регионах России, с фокусом на Москву и Московскую область. Важное значение компания уделяет строительству социальной инфраструктуры — школ, детских садов. 

По состоянию на 1 августа 2021 года компания возглавляет рейтинг крупнейших застройщиков России. По объему ввода жилья у компании 6,5 млн. кв. м. строящегося жилья в жилищных комплексах. Общий объем портфеля недвижимости 11,1 млн. кв.м.

Компания включена в перечень системообразующих предприятий российской экономики.

30 августа ПИК отчитался по МСФО за I п. 2021 г. Согласно которому EBITDA ₽91,9 млрд. (3х г/г), а чистая прибыль ₽69,4 млрд. (годом ранее ₽18,0 млрд.)

Почему я инвестирую только в дивидендные акции?

Многие говорят, что выплата дивидендов менее эффективна, чем реинвестирование в саму компанию, ведь это способствует более быстрому росту и помогает избежать налогов. Почему же тогда практически все акции в моем портфеле дивидендные и если даже инвестирую в акции роста, то только если компания платит дивиденды и планомерно их повышает?

Есть два основных вида возврата денег акционерам:

1. Дивиденды –основной, понятный, прогнозируемый и ощутимый вид возврата в виде поступающих денег на счет. У этого вида есть только один минус – необходимость сразу заплатить НДФЛ в виде 13%.

2. Выкуп акций с рынка. Выкупая свои же акции с рынка и погашая их, компания тоже возвращает деньги инвесторам, повышая ценность оставшихся акций. Размер бизнеса у компании не изменился, количество акций сократилось, дивиденды в будущем могут распределить среди меньшего количества акций. При этом НДФЛ платить не нужно если акции не продавать (или продавать после 3 лет владения).