Новостройки

Темпы роста цен на первичное жильё в России, замедлившиеся в 2024–2025 годах до 3,5%, резко ускорятся уже с 2027 года. Согласно исследованию Аналитического кредитного рейтингового агентства (АКРА) для Дом.РФ, к 2030 году средняя стоимость квадратного метра в новостройках увеличится на 51,8% — с 184,1 тыс. до 279,6 тыс. руб. При этом аналитики ожидают, что доступность жилья для граждан в целом не ухудшится благодаря сопоставимому росту номинальных зарплат.

Среднегодовое подорожание составит около 7,8%, однако динамика будет неравномерной. В ближайшие два года рынок сдержит высокая ключевая ставка и избыток предложения. Начиная с 2027 года, по мере смягчения денежно-кредитной политики и дефицита новых проектов, рост ускорится. К 2029–2030 годам ситуация стабилизируется, но разница между регионами усилится: в Екатеринбурге и Новосибирске цены будут расти вдвое медленнее, чем в более монополизированных Севастополе, Омске и Воронеже.

АКРА прогнозирует, что отношение стоимости квадратного метра к зарплате останется на уровне 1,8–1,9.

Продажи приходят в себя.

▶️Аналитики Дом․рф фиксируют, что за девять месяцев этого года застройщики продали 16,5 млн кв. м жилья, что на 15% меньше, чем годом ранее. Но в деньгах рынок неплохо держится — 3,3 трлн руб. (-5% к прошлому году).

⚫️Основное снижение пришлось на топ-10 регионов по объему строительства — здесь за девять месяцев продано жилья на 2,3 трлн руб. (-7% г/г). В остальных субъектах ситуация стабильна — 1,1 трлн руб., что на уровне прошлого года. В сентябре рынок оживился: продано 2,1 млн кв. м (+9% г/г) на 432 млрд руб. (+16% г/г).

Прогноз аналитиков — за год объем продаж составит 4,4 трлн руб. — немного меньше прошлогодних 4,7 трлн руб.

⚫️Рынок остается удивительно устойчивым на фоне роста ставок и сокращения господдержки. Особенно за пределами крупных агломераций, т.е. большие города перегреты, а более мелкие регионы продолжают неплохо продавать.

™️ Домострой (https://t.me/+LV6JI9_tmUExZjUy)

Застройщики придерживают ввод новостроек на фоне падения спроса. Дозирование коммерческого предложения удерживает рынок от перенасыщения и позволяет им сохранить стабильно высокие цены.
Девелоперы не снижают, а наращивают темпы строительства, одновременно с этим придерживая ввод объектов и вывод новых лотов на продажу. Эта тактика направлена на то, чтобы предотвратить обвал цен в условиях растущего предложения и упавшего спроса.
Застройщики наращивают объемы «строящегося задела» — жилья с еще не открытыми продажами. Этот нехитрый манёвр позволяет им демонстрировать активность и рост для властей («работа кипит»), и, одновременно, удерживать цены.
Объём (https://ratings.ru/about/news/real-estate-news-091025/) строящегося жилья с закрытыми продажами вырос почти на 5 млн м кв. Разрыв между объёмом строящегося жилья и вводимого в эксплуатацию увеличился: на начало июля 2025 г до 83%, годом ранее — 79%. Объём строящегося жилья, продажи по которому ещё не открыты, вырос с 21 млн м кв (18% от текущего объёма строительства) до 26 млн м кв (22%).Демидович.

В Москве стоимость жилья в строящихся домах оказалось в полтора раза выше, чем в недавно построенных
Стоимость жилья в строящихся зданиях в Москве превышает цены на недвижимость в недавно возведенных домах на 47,8%. Как пишет «Коммерсант» со ссылкой на данные bnMAP.pro, в сентябре 2025 года средняя стоимость новостроек составила 619,5 тыс. рублей за квадратный метр, тогда как жилье в домах, введенных в эксплуатацию после 2020 года, продавалось в среднем по 419,1 тыс. рублей.
Таким образом, разница достигла 47,8%, а в некоторых центральных районах города — превысила 300%.
Наибольший ценовой разрыв зафиксирован в центральных районах столицы. В Хамовниках разница достигает 304,2%, на Якиманке — 217,9%, в Мещанском районе — 209,8%, на Арбате — 206,1%. В bnMAP.pro объясняют ситуацию концентрацией в этих районах элитных новостроек при отсутствии предложения массового сегмента.@ejdailyru

✅ Несмотря на жесткие ДКУ и сокращение льготных программ, поддержка отрасли остается существенной, семейная ипотека помогает застройщикам держаться на плаву и, видимо, сильно резать льготы застройщикам не собираются.

👆 Продажи новостроек по ДДУ за 8м2025 года упали на -17% г/г в м² и на -8% г/г в деньгах, но конкретно в августе был приличный рост (https://t.me/taurenin/3349) г/г. Отрасль держится и даже уже есть признаки восстановления, но на на уровне финансовых результатов застройщиков всё печально...

📊 В 1п2025 выручка не выросла, а прибыль составила мизерные 0,5 млрд р. На операционном уровне всё ОК, а вот 47,9 млрд р финансовых расходов — это мощно, без учета разовых доходов в 1п2025 вообще получен убыток около 1,5 млрд р.

❌ Самолет нарастил чистый долг до 351 млрд р, при текущей капитализации делать допки для его сокращения уже не выгодно, лучшее время для этого компания упустила (видимо ждали в 2023м году, что акции будут стоить 7000р).





👆 Посмотрим на то, как компания будет выходить из ситуации. Вполне вероятно, что реализуется сценарий как у Сегежи или МВидео, но дефолта по облигациям здесь не жду (вряд ли его допустят).

Отмена льготной ипотеки и рост ставок по рыночным кредитам в 2025 году привели к охлаждению рынка новостроек. В большинстве регионов застройщики сократили запуск проектов, однако в 29 субъектах РФ падение спроса оказалось резче, чем снижение девелоперской активности. Это вызвало риски затоваривания строящегося жилья, сообщает «Дом.РФ».

По состоянию на август соотношение распроданности и стройготовности в этих регионах опустилось ниже 60%. Наиболее остро ситуация проявляется в северных и кавказских субъектах с небольшими объемами строительства: Чукотский АО (4,5 тыс. кв. м в стройке), ЕАО (16,2 тыс. кв. м), Магаданская область (61,5 тыс. кв. м), Чечня (395,4 тыс. кв. м, распроданность 5%), Ингушетия (21,4 тыс. кв. м, 12%), Карачаево-Черкесия (287,8 тыс. кв. м, 21%), Кабардино-Балкария (573,1 тыс. кв. м, 31%).

К дисбалансным регионам также относятся Орловская (40%), Саратовская (41%), Тюменская область — ХМАО (41%), Томская (43%), Липецкая (51%), Тверская (53%), Омская (54%). В числе крупных рынков с рисками переизбытка — Дагестан, Краснодарский край, Воронежская область, Башкортостан и Челябинская область, где в стройке более 1 млн кв. м жилья.

После отмены массовой льготной ипотеки рынок новостроек в России начал восстанавливаться. В августе 2025 года в городах-миллионниках было заключено 29 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), что на 34% больше по сравнению с аналогичным периодом 2024 года, подсчитал сервис «Яндекс Недвижимость». По данным Dataflat.ru, в целом по России объем сделок вырос на 25%, до 44 тыс. ДДУ.

Наибольший рост продаж отмечен в Нижнем Новгороде — вдвое год к году, в Челябинске — на 58%, в Перми — на 50%, в Краснодаре — на 43%. Коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров связывает это с низкой базой прошлого года после отмены льготной ипотеки.

Основными драйверами рынка стали предлагаемые девелоперами рассрочки и семейная ипотека, которая получила дополнительное финансирование от регулятора. По оценкам ГК «Садовое кольцо», через семейную ипотеку сейчас продается около 70% первичных квартир. Дополнительный прирост обеспечили инвесторы, ранее ориентировавшиеся на депозиты, отмечает «ЦИАН Аналитика».

◾ Российские застройщики в январе-августе 2025 года сократили выручку от продаж жилья в сравнении с аналогичным периодом прошлого года на 8% — до 2,9 трлн рублей, подсчитали в «Дом.РФ».

◾ «В январе-августе застройщики реализовали 14,4 млн квадратных метров жилья, что на 17% меньше, чем год назад. В денежном выражении продажи снизились всего на 8% год к году и составили **2,9 трлн рублей», — указывается в сообщении.

◾ Застройщики массового сегмента, по данным «Дом.РФ», сократили выручку за восемь месяцев на 12%, до 2 трлн рублей, а высокобюджетного сегмента («бизнес» и «элит») увеличили на 5%, до 900 млрд рублей.

◾ При этом в августе, как подсчитали аналитики госкомпании, застройщики получили от реализации жилья 422 млрд рублей (+42% год к году), в физическом выражении продажи составили 2,1 млн «квадратов» (+28%).

◾ Соотношение распроданности и стройготовности на рынке новостроек составило 69% на 1 сентября (-8 п.п. с 1 января 2025 года), добавляется в сообщении.

🏠 «Эксперт РА» прогнозирует рост цен на новостройки на 50% к 2030 году

Доля семей, у которых есть желание улучшить свои жилищные условия за последние 20 лет упала с 61 до 40%, говорится в обзоре кредитного рейтингового агентства «Эксперт РА». Аналитики использовали данные опросов Дом.pф и ВЦИОМ.

Одним из ключевых факторов сохранения высокой потребности населения в улучшении жилищных условий является устаревший жилищный фонд. Согласно данным Росстата, примерно 66% жилищного фонда страны было построено до 1995 года и нуждается в обновлении.

«Потребность населения в улучшении жилищных условий наряду с высокой долей устаревшего жилищного фонда будет выступать одним из ключевых факторов фундаментального спроса на жилье и, как следствие, драйвером роста российского рынка недвижимости», — отмечается в обзоре агентства.

Агентство прогнозирует, что в период с 2026 по 2030 год спрос на рынке недвижимости будет постепенно восстанавливаться на фоне смягчения денежно-кредитной политики Банка России. В то же время в 2025–2030 годах рост цен на рынке первичной жилой недвижимости будет опережать инфляцию вдвое 4-4,5% против 8-9,4%.