НЕДВИЖИМОСТЬ

С одним из своих самых состоятельных клиентов я познакомилась совершенно случайно летом прошлого года. Бывает такое в жизни, ищешь что-то, и оно появляется с совершенно неожиданной стороны.

Практически все активы находятся в бизнесе (своем и чужих стартапов) и первоначальный запрос был защитить часть капитала от инфляции с минимальными рисками.

При анализе текущей ситуации выяснилось, что стоимость всех активов составляет чуть больше 34 млн.$, при этом в личном распоряжении есть только 2 млн.$. Разбираясь дальше, еще выяснили, что по инвестициям в стартапы уже год висит просроченная дебиторская задолженность в сумме 23 млн.$.

То есть человек за свою жизнь заработал 34 млн.$, но реально имеет только 2 млн.$,

• оставшиеся 9 млн.$ — это собственный бизнес, который является рентабельным,
• и 23 млн.$ — это неудачные инвестиции.

На вопрос, почему практически все свободные средства он вложил в высокорисковый актив, ответил, что данные стартапы на то время были перспективными, но геополитическая ситуация внесла свои коррективы.

( Читать дальше )

После вчерашнего поста «Почему недвижимость — лучшая инвестиция для большинства людей»мне накидали вопросов про одного крупного девелопера который запустил ЗПИФ с квартирами и апартаментами для сдачи в аренду. С посылом ну вот это оно? Недвижимость под сдачу и головняка с ремонтами, договорами, жильцами и т.п. нет

Коллеги, помимо того, что этот крупный девелопер просто хочет (1) пристроить свой неликвид который стало сложно продавать в виду сворачивания безадресной льготной ипотеки. И то что (2) «рентная» доходность фонда будет ~4-5% в лучшем случае. Это история не про недвижимость. Это ЗПИФ. Т.е. другой инструмент. 

Если есть желание посмотреть в сторону ЗПИФов, то вариантов много намного, намного более интересных. Фонды на коммерческую недвижимость дают больше примерно в 2-3 раза.

Не стал брать какие-то уже известные истории. Посмотрел что запускается также на днях. 

Новый фонд ПАРУС-КРАС. Доход от аренды в первый год — 12%, плюс ежегодная индексация. А пай — это ещё и прокси на рост стоимости самого актива (складского комплекса). Расчёты компании показывают 22,5% годовых (рис 1). Но это уже прогнозная история. На старте «рентный» доход уже 12% и будет индексироваться.

( Читать дальше )

Я постоянно провожу самодиагностику:

1. А не пиD0рас ли я часом? – по отношению к другим: к семье, к друзьям, к подчинённым, контрагентам и т.д
2. А не туплю ли я в данный момент?

Если с первым всё более-менее стабильно, то со вторым не всегда. Получив купонов на 2219 за апрель с вложенных 118 000 рублей, я задумался, а нужна ли мне недвижимость в собственности в принципе?

//Ещё один триггер – сломался замок ночью у квартиранта на Обороны 44. Приехал взломщик, говорит не буду открывать без документов – поехал администратор – ломали замок, меняли… — 8 тысяч рублей. Вроде мелочи, но не приятно.

Так вот, я прикинул что сейчас у меня 4 объекта недвижимости которые я могу продать без последствий и сожаления:

Халтуринский – 5 млн. – более 5 лет в собственности

Обороны 44 – 6 млн. – 5 лет будет 30.08.2025

Квартира, в которой живу – 8 млн. – более 5 лет

ЖК Линии – минус налог – 4 млн.

Итого: +-23 млн.

( Читать дальше )

Коротко:
Потому что акции многим просто рано )

Подробно:
Недвижимость — одна из немногих инвестиций, которую человек по-настоящему воспринимает в долгую. Не потому что она супердоходная. А потому что её просто сложно продать быстро. И в организационном плане, и в психологическом (если конечно вы не из тех у кого много объектов). Да и в голову не приходит:

«Ожидаю, что недвижимость будет дешеветь ближайшие полгода, продам-ка я единственную квартиру, положу на $LQDT, а поток куплю подешевле».
Так не работает.

И даже когда человек покупает недвижимость не «для сдачи», а просто чтобы жить самому — он уже делает один из самых важных финансовых шагов в жизни.

• Почему?
Потому что он избавляется от арендной зависимости, получает контроль над пространством (сам выбираешь как обустроить свою квартиру) и перестаёшь зависеть от чужих решений. Особенно если есть маленькие дети, то художества маркером на стене, хоть и расстраивают, но не так критичны когда ты в своей квартире, а не съёмной. Во всяком случае у меня было так первые лет 5. А потом дети перестают рисовать на стенах «потому что забыли, что нельзя».

( Читать дальше )

«У нас сегодня вроде бы все хорошо по жилью, мы в этом году сдадим больше 100 млн кв. м. Это точно, потому что по итогам первого квартала мы сдали уже 32 млн кв. м. Если умножить на четыре, то получается 120 млн задел по жилью. Но это жилье, которое мы с вами заложили в 2022–2023 годах. Если мы сейчас не запустим новые проекты, то в 2027–2028 годах у нас будет провал в 30 млн кв. м»,— заявил Марат Хуснуллин.

www.kommersant.ru/doc/7675320?tg

GloraX, лидер российского рынка девелопмента по темпам региональной экспансии, мастер-девелопменту и комплексному развитию территорий, объявляет консолидированные финансовые результаты по МСФО за 12 месяцев 2024 года.

Ключевые финансовые результаты за 12 мес. 2024 года:

• Выручка выросла в 2,4 раза год к году и составила 32,6 млрд рублей (2023: 13,7 млрд рублей).
• Валовая прибыль увеличилась в 2,1 раза и достигла 12,9 млрд рублей (2023: 6,1 млрд рублей).
• Рентабельность по валовой прибыли составила 40% (2023: 44%).
• Доля коммерческих и административных расходов в выручке сократилась на 3 п.п. до 16% (2023: 19%). 
• EBITDA выросла в 2,5 раза до 10,3 млрд рублей (2023: 4,1 млрд рублей), а рентабельность по EBITDA увеличилась на 2 п.п. до 32% (2023: 30%).
• Чистая прибыль компании выросла в 2,4 раза и составила 1,2 млрд рублей (2023: 0,5 млрд рублей).
• Показатель ROIC увеличился на 10 п.п. до 22% (2023: 12%).

( Читать дальше )

На первом Дне инвестора мы представили амбициозные прогнозы на 2024 год — и уже можем сказать, что превзошли их в среднем на 10%.

Ключевые финансовые результаты:

🔹Выручка выросла в 2,4 раза год к году – до 32,6 млрд рублей 

🔹Валовая прибыль увеличилась в 2,1 раза и составила 12,9 млрд рублей

🔹Рентабельность по валовой прибыли составила 40%

🔹Доля коммерческих и административных расходов в выручке сократилась на 3 п.п. до 16%

🔹EBITDA выросла в 2,5 раза до 10,3 млрд рублей, а рентабельность по EBITDA увеличилась на 2 п.п. до 32%

🔹Чистая прибыль компании выросла в 2,4 раза и составила 1,2 млрд рублей

🔹 Показатель ROIC увеличился на 10 п.п. до 22% (2023: 12%)

🔹Отношение чистого долга к EBITDA снизилось до 2,8x (31.12.2023: 3,9x)

📈 Такие результаты – итог последовательной реализации стратегии и строгого контроля за операционными и финансовыми процессами.

Мы продолжаем инвестировать в рост: в 2024 году вошли в пять новых городов, а в 2025 планируем расширить географию до 13–15 регионов.

( Читать дальше )

Приветствую на канале, посвященном инвестициям! 29.04.25 стартуют торги инвестиционными паями фонда жилой недвижимости с арендным доходом «ЗПИФ Самолет. Инвестиции в недвижимость» (ХHOUSE). В данном обзоре рассмотрим данный фонд и постараемся ответить на вопрос, стоит ли участвовать в этом IPO.

Больше информации и свои сделки публикую в Телеграм.

ЗПИФ «Самолет. Инвестиции в недвижимость».

Группа «Самолет» запускает первый на российском рынке розничный ЗПИФ с квартирами и апартаментами для сдачи в аренду. Это доступный инструмент получения дохода от готового жилья в Москве.

Общий принцип работы. Фонд покупает со скидкой квартиры и апартаменты у ГК «Самолёт» на сумму 3,1 млрд ₽. Осуществляет мебелировку. Сдаёт их в аренду. Паи фонда продаются инвесторам. Таким образом, каждый инвестор будет получать ежеквартальный доход от аренды, начиная с 4 квартала 2024 года. Плюс активы фонда должны защищать от инфляции, т.к. квартиры в итоге будут продаваться по рыночной цене.

( Читать дальше )

Группа ЛСР – рсбу/мсфо
103 030 215 обыкновенных акций
www.e-disclosure.ru/portal/files.aspx?id=4834&type=1
Капитализация на 21.04.2025г: 82,548 млрд руб

Общий долг на 31.12.2022г: 148,555 млрд руб/ мсфо 307,857 млрд руб
Общий долг на 31.12.2023г: 127,189 млрд руб/ мсфо 338,891 млрд руб
Общий долг на 31.12.2024г: 116,228 млрд руб/ мсфо 408,249 млрд руб
Общий долг на 31.03.2025г: 131,009 млрд руб

Выручка 2022г: 13,115 млрд руб/ мсфо 139,662 млрд руб
Выручка 1 кв 2023г: 16,582 млрд руб
Выручка 6 мес 2023г: 24,886 млрд руб/ мсфо 74,809 млрд руб
Выручка 9 мес 2023г: 38,307 млрд руб
Выручка 2023г: 59,048 млрд руб/ мсфо 236,197 млрд руб
Выручка 1 кв 2024г: 16,227 млрд руб
Выручка 6 мес 2024г: 30,362 млрд руб/ мсфо 85,147 млрд руб
Выручка 9 мес 2024г: 49,397 млрд руб
Выручка 2024г: 64,702 млрд руб/ мсфо 239,227 млрд руб
Выручка 1 кв 2025г: 1,378 млрд руб

Прибыль 1 кв 2022г: 158,89 млн руб
Прибыль 6 мес 2022г: 891,72 млн руб/ Прибыль мсфо 6,404 млрд руб
Прибыль 9 мес 2022г: 2,969 млрд руб

( Читать дальше )

Законопроект о запрете на проведение сделок с жильем дороже 1 млн руб. за наличные могут принять в России до конца 2025 года, сообщила автор законопроекта, зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева. Сейчас на российском рынке за наличные проводится 10–15% сделок.

www.kommersant.ru/doc/7674670