НЕДВИЖИМОСТЬ

В Москву ехать надо. В Москве вся сила. © Брат

Да-да, все в Москву лезут, будто она резиновая. © Москва слезам не верит



В первой части нашего расследования мы выяснили, что разница в цене недвижимости между Москвой и региональными столицами составляет 3-4 раза, что примерно на среднемировом уровне. И особых предпосылок ожидать, что этот лаг уменьшится или вырастет, у нас нет.

Сегодня попробуем разобраться, насколько выгоден доход от аренды подобных вложений в недвижимость.

Напомню, что исходные данные брались с numbeo.com по экономическим столицам государств, и трём мухосранскам (региональным центрам), которые мы усреднили в один условный город. Города, выбивающиеся из понятия мухосранска – вторые столицы, центры туризма в расчёт мы не брали.

Угроза замедления экономического роста негативно влияет на рынки 

Отношения США и КНР вновь обострились. В понедельник торги на российском рынке начались небольшим ростом индексов и укреплением рубля. Позитивный импульс котировкам придала новость о снятии санкций с Русала и En+. Однако рост продолжался недолго. Из-за падения цен на нефть и снижения европейских индексов российский рынок оказался под давлением, и к завершению сессии индекс РТС потерял 1,1%, а индекс MOEX – почти 0,9%. Европейские рынки также находились под давлением накануне очередного голосования в британском парламенте по брекзиту, индекс Euro Stoxx 50 просел на 0,8%. Сегодня парламент будет рассматривать фактически тот же согласованный с ЕС договор, который был отвергнут две недели назад. Наиболее вероятным сценарием становится перенос даты выхода Великобритании из Евросоюза на более поздний срок. Глава ЕЦБ Марио Драги, выступая в Европарламенте, заявил, что неопределенность и торговые конфликты отражаются на экономике еврозоны, которая страдает от ослабления внешнего спроса и специфических проблем некоторых стран и секторов. Тем не менее Драги выразил уверенность в прочности экономики региона в целом. Американские индексы вчера также падали. Невпечатляющая отчетность нескольких компаний и усиливающаяся неопределенность относительно исхода переговоров США и Китая по торговле оказали негативный эффект. Индекс S&P 500 переместился на 0,8% вниз. Сегодня начинается очередное заседание управляющего совета ФРС, а завтра будет объявлено решение по ставке. Нефтяные котировки вчера снижались на опасениях дальнейшего роста нефтедобычи в США: за прошлую неделю число буровых на нефть в Соединенных Штатах возросло на 10 до 862. Поддержать нефтяные котировки не смогли ни заявления министра энергетики Саудовской Аравии Халида аль-Фалиха о том, что страна в течение шести месяцев будет добывать меньше предельного объема нефти, предусмотренного соглашением ОПЕК+, ни перспектива сокращения добычи в Венесуэле вследствие политического кризиса. США между тем ввели санкции против венесуэльского центробанка и нефтяной компании PDVSA. Фактически санкции означают запрет американским компаниям приобретать нефть в Венесуэле. Активы страны объемом 7 млрд долл. замораживаются. Китайско-американские отношения в очередной раз обострились, поскольку вчера США предъявили китайской Huawei обвинения в промышленном шпионаже, финансовых нарушениях и нарушении санкций против Ирана. Сегодня азиатские индексы падают, фьючерс на S&P 500 также идет вниз. Нефтяные котировки подрастают. Российский рынок начнет день вблизи вчерашних уровней закрытия.

Etalon Group – российская строительная и девелоперская компания. Основана Вячеславом Заренковым в 1987 году. IPO Etalon Group прошло в апреле 2011 года на Лондонской бирже. За всю историю существования Группа построила более 200 жилых и коммерческих зданий, в которых проживает более 200 тысяч человек. За это время у компании не было ни одного просроченного объекта. Сейчас Etalon Group образуют более 65 компаний с общей численностью сотрудников свыше 4000 человек. В 2017 году компания занимала 4 место в списке крупнейших застройщиков России.
Капитализация компании: 38 млрд руб. Средний Объем торгов около 25 миллионов рублей в день.
Распределение акций среди акционеров представлено на диаграмме ниже. Так, Заренкову сейчас принадлежит 30,7% акций. В свободном обращении 61%, что является положительным фактором, повышающим ликвидность и снижающим возможности для манипуляций. Однако с изменением структуры основных акционеров в данной компании далеко не так все просто, но об этом немного позже.

Уже совсем скоро, а именно с первого июля текущего года, в силу вступят изменения в 214 Федеральный Закон, регулирующий вопросы участия в долевом строительстве. Единственной возможной схемой покупки жилья станет проектное финансирование, которое подразумевает под собой хранение денежных средств покупателей на специальных банковских счетах — эскроу. Забрать деньги с такого счета застройщик сможет только после сдачи дома в эксплуатацию и регистрации первого права собственности.

В связи с этим, стоимость жилья уверенно поползёт вверх. Основная причина в том, что раз для осуществления строительства застройщики не смогут воспользоваться на прямую средствами дольщиков, то они будут вынуждены привлекать заёмные средства у тех же банков. Есть ещё вариант строить на свои, но, во-первых, настолько крупных девелоперов не так уж и много, а во-вторых, даже таким компаниям, как Setl City или ЛСР, гораздо чаще будет удобнее брать кредит у банка, так как погашение процентов всё равно в конечном итоге ляжет на плечи покупателей.

На днях друг заявил: «Ты же экономист, вот скажи мне, что лучше взять, трёху в центре Краснодара или однуху в Бирюлёво. Только вот не надо мне рассказывать про свой фондовый рынок, и так в нём сижу по уши».

Взял я тайм-аут, пообещав с умными людьми посоветоваться, да посчитать. И вот пишу сюда, вдруг, кто что-нибудь хорошее посоветует.

Вводные данные такие: у человека есть 5 свежезаработанных миллионов рублей и он думает, что с ними сделать. При этом выбор по его словам ограничен всего двумя обозначенными вариантами и третьего варианта мы ему даже предлагать не будем. Но вот между этими двумя он мечется и ему нужно помочь советом. Квартира нужна не для проживания (живёт он в хорошем доме и никогда в многоэтажку не переедет, по его же словам), а просто как объект сохранения капитала. Хочет сдавать через агентство и обналичивание 4-5 % в год от капитала в рублях его устроят «за глаза», учитывая, что основная инвестиция в бетоне и будет (если будет) дорожать опережающими темпами вместе с доходами народонаселения.