Блог им. Em-

Цены на жилье растут быстрее расходов на строительство

    • 05 ноября 2022, 18:59
    • |
    • Em
  • Еще

Цены на жилье растут быстрее расходов на строительство
За последние десять лет средняя цена нового жилья в России выросла в 2,4 раза, при этом себестоимость строительства увеличилась только в 1,6 раза. Существенный отрыв цены жилья от затрат на стройку начался в 2020 году, когда власти запустили программу льготной ипотеки.

Минстрой назвал реальную себестоимость квадратного метра жилой недвижимости в панельном доме — сумма составила 62 тысячи рублей. При этом квартиры могут продавать по цене 300 тысяч рублей за квадратный метр и выше.
Цены на жилье растут быстрее расходов на строительство
Строительная себестоимость и доля стройматериалов составляют в продажной цене новостроек незначительную часть. Как пишет журнал Эксперт, в 2021 году средняя цена новостроек в столичном регионе составила около 220 тысяч рублей за квадратный метр, полная себестоимость строительства — около 120 тысяч рублей за квадрат. При этом стоимость собственно строительно-монтажных работ с материалами — всего 60–70 тысяч рублей за квадратный метр. На материалы в среднем приходится половина этих затрат, то есть примерно 35 тысяч рублей за квадратный метр. Итого на монтажные работы и материалы приходится не более шестой части от цены новостройки. Таким образом, возможное повышение цен на материалы практически незаметно на фоне розничных цен в московском регионе.




 

★1
49 комментариев
один знакомый топ  крупного застройщика нашего города на вопрос, что так сильно себестоимость взлетела, что так цены подняли?
Ответил-так а че не поднимать, если гребут как не в себе)))Дело было в 2021))
Нет, не в себестоимости дело а в ажиотажном спросе толпы.
avatar
лср лонг!
avatar
СВ, такими темпами застройщики обанкротятся и акции все в мусорку улетят. Не просто так в акции застройщиков, телеграмм каналы загоняют.
avatar
Кварк, как могут обанкротится те, кто лучшую маржу за десятилетие показывают?

Риски то не на строителей, а на банках. Строители после того как дом построили деньги получают, а вот банк только когда ипотечники полностью погасят.

А строители в крайнем случае просто будут работать на низкой марже, если совсем плохо будет.
avatar
Aneto, если будут работать на низкой марже, то акции в пол.
Ну и у банков тоже рисков нет — им всегда государство денег напечатает.
Aneto, в строительном бизнесе, как и везде, сторонний наблюдатель совершает ошибку выжившего. Сколько строительных компаний разорилось, сколько начатых объектов достроить не смогли, потому что не хватило денег, потому что сбыт встал, потому что кредит не возобновили. И только умникам, которые любят считать чужие деньги, кажется, что всем девелоперам там  мирром мазано.  
avatar

SergeyJu, зачем считать чужие деньги, если есть финансовая и бухгалтерская отчётность? Вы вот прям сейчас можете зайти на nalog.ru и посмотреть бухгалтерскую отчётность по необходимым юр. лицам.

То что есть компании, в которых руководители дебилы и не могут даже банальную юнит-экономику посчитать — это проблема этих руководителей и акционеров. Такие компании просто исчезнут. Все остальные вполне неплохо научились зарабатывать на текущем буме, и прибыли в 2-4 раза выросли по сравнению с 2019 года. На ровном месте видимо, ошибка выжившего. Ага.

 

PS. Вы если уж начинаете приводить когнитивные искажения как аргумент (что не может быть аргументом по определению), вначале почитайте на основе какого поведения человека такие когнитивные искажения возникают. А потом прочитайте про эвристику доступности, про эффект мнимой правды, про эффект знакомства с информацией или объектом, про фрейминг и т.д. Возможно вы во многих этих искажениях узнаете себя текущего. 

avatar
Aneto, мне не надо про эвристики и когнитивные искажения втирать. И про творческую работу с бухгалтерией только ленивый не знает. Когда Вам в 2008 году кредитную линию А-банк закрывает, требует досрочного возврата ранее выданного, при том, что продажи встали в ноль, никогда не слышали? А про внезапный двукратный рост стройматериалов? А задержку в оплате от госорганов, кидок от субчиков. Чтобы выжить в трудные времена, нужно иметь сверхприбыль во времена тучные. И никак иначе. По всей стране стоят недострои. Если так уж шоколадно — бери, достраивай, выкупай у банка с 50% дисконтом. Чтобы их разрулить, государство многие миллиарды тратит, и то не все удается пристроить хоть как-то. Тут без когнитивных искажений умному понятно, что строительный бизнес рискованный, строительный цикл не короткий, процентные ставки не низкие. И каждый объект как лотерея, или сверхприбыль, или убытки. 
avatar
Кварк, как они обанкротятся при марже 400-500%, это нас обанкротят такими ценами
avatar

Bablos, какая разница какая маржа, если выручки нет, а обязанностей полно?

avatar
Кварк, куда она делась? Если строят, значит есть у них всё, но хотят больше
avatar

Bablos, получают от банков проектное финансирование в лучшем случае цб+3-4 процента и строят. То бишь в кредит.

Кредиты нужно платить застройщику, пока не продадут, а не сдадут дом.

И где вы видели маржу 400-500 процентов у застройщиков? Отчетность открывали?

 

avatar
Не все так просто. Откаты чиновникам и силовикам в официальной себестоимости не показываются. Видиш суслика? Нет. А он есть!
avatar
reg23, а до льготной ипотеки и эскроу они типа не брали?
avatar
My Shadow, брали всегда!
avatar
Вот прямо все, помимо строительно-монтажных взяли и украли. 
А сети, а благоустройство, а стоимость земли, а транспортные расходы, дороги, требования по строительству сопутствующей инфраструктуры, лифты. Надзорные организации, согласования. Там столько реальных затрат набежит, что строительно-монтажные могут показаться незначительной мелочью. 
И это еще не говоря об отделке. 
avatar

SergeyJu, так сколько? Вы посчитали? Если что в проектной декларации все это указывается, без лифта дом не сдадут, бабки с эскроу не получат. Значит эти расходы в проекте учтены. Так же и благоустройству.

Школы по федеральному бюджету строят. Строительную компанию вообще могут отдельную привлечь город, не те, кто район отстраивали. Детсады по региональному бюджету, суть та же, стройкомпанию выбирают по тендеру.

Поэтому не переживайте, все расходы учтены в проектной декларации.

avatar
Aneto, никогда точно никто не посчитает наперед. Поэтому в смете для строительства есть т.н. непредвиденные процентов 10.
     А там еще помимо непосредственно строительных полно других затрат. Приходит, например, собянин и говорит, что земля под стройкой не ваша и нефиг бумажками правоустанавливающими тут прикрываться.
      А если вы новый участок на окраине разрабатываете, то попросит дорогу и другое благоустройство к домам построить, школы, детсады и места под поликлинику и каналью куда то утянуть. Называется КОТ — комплексное освоение территории. 
avatar
Феликс Труфакин, 
Приходит, например, собянин и говорит, что земля под стройкой не ваша и нефиг бумажками правоустанавливающими тут прикрываться.

Ага, а Росреестр посылает в жопу, да? Он может прийти только в одном случае, если аренда была у мэрии взята на серых основаниях. Вот тогда по полной заплатят. Но даже в этом случае это не оправдывает x2 повышение чека готового жилья. И это подтверждается огромной маржой, которую получают последние 2 года строители.
и другое благоустройство к домам построить, школы, детсады


Вот по этой фразе понятно что вы нихрена в строительном бизнесе не разбираетесь. Школу то он может сказать построить, но постройка начнется только после того как из федерального бюджета будет выделена сумма. И тендер может как основной застройщик получить, так и «свой». А то что он будет пинять на основного застройщика, так это норма. Популизм во всей его красе, вот только застройщик обязан в проекте отразить эту школу, но не обязан её построить. Застройщик в общем не против её построить, т.к. это не его деньги, а государства. Но редко когда дают построить. И земля изначально под эту школу не может быть взята в аренду СК, потому что за это мэрия отвечает, а не застройщик. Аналогично с поликлиникой, сейчас правда просто мэрия берет в аренду коммерческое помещение, и таким образом экономят. А детсады как раз мэрия распределяет, т.к. это деньги уже не федеральные, а местные.

avatar
Aneto, вот вы нихрена в стройке не понимаете. Никакую школу вам органы управления строить не будут, может потом выкупят, если захотят.
   Ваш садик на тополинке какаду строил застройщик и никто ему денег не давал. Тоже с легионом со школой на 100 тыщ мест. И земля ТОЛЬКО дается в аренду, а не покупается (ваш легион за 550 млн. право аренды покупал где ньютон) потом аренду переписывают на жильцов и владельцев некоммерческих.  Поликлинику обязаны для муниципального медучреждения застройщики передать. И дороги тоже застройщик строит, а не только междворовые проезды, если открутиться не сумел.
       Кароче ясно что вы вообще не в теме и все придумываете в стиле «а как наверное должно это было быть». До свидания.

ПС. «аренду взял на серых основаниях» — смешно. Этак любого можно без суда подтянуть за что угодно. Так то правовое государство как бы.
avatar
Aneto, я не переживаю. Я просто лет 5 работал именно в этой сфере. Не в Москве, понятно. И уж что-что, а разницу между реальными затратами на строительство и расчетными 60 000, как автор написал, лично почувствовал. 
avatar
кстати, можно по графику примерно прикинуть возможное снижение.я так предполагаю процентов 20-25 вполне могут.Либо боковик пока средняя зп не догонит индекс
avatar
У народа денег нет но вы держитесь. 
avatar
сем, ум не купить ни за какие деньги
А почему не считают себестоимость всяких Яндексов, Вконтакте, 1с и прочих из АТ? Там вероятно в разы прибыль больше себестоимости.
avatar
Феликс Труфакин, а строительный бизнес — это информационный бизнес? Давайте тогда и фермеры будут маржу себе накидывать? Или парикмахеры. Рынок никто не отменял. Строительный бизнес вполне устоявшийся бизнес с большим количеством компаний. Построить второй Яндекс — задача далеко не из легких, потому что рынок на ровном месте никто не даст (Спутник уже пытался).
avatar
Aneto, а какая разница? Почему одним можно и одобряется иметь 4 икса, а другим и 2 нельзя и все стонут и проклинают?
       Все равные но кто то ровнее?  Яндекс тоже устоявшийся. И ничего там не из легких уже нет. Все продукты так или иначе уже продублированы. 
avatar
Феликс Труфакин, что-то читать вы совсем не умеете. Написал же: рынок никто не отменял. У строительных компаний конкуренция выше. И не только среди своих же, но еще и среди вторичного рынка. У Яндекса один конкурент — Гугл, который уже потерял 300 б.п. доли рынка после начала СВО.

Зарабатывает Яндекс на рекламе. Используется аукционная модель. То есть без конкуренции вы можете размещать рекламу за 3 ₽. Но конкуренция существует, поэтому цена клика зависит от от конверсий каждого конкретного бизнеса и эффективности рекламной кампании. Вот поэтому Яндекс может зарабатывать маржу больше, потому что не он конкурирует за клиента, а конкурируют его клиенты за яндексовский продукт.
avatar
Aneto, ну раз у строительных конкуренция выше, то значит с ценообразованием все правильно — рыночек порешал и нечего на дороговизну плакать.
avatar
Феликс Труфакин, так никто и не плачет. Люди либо покупают, либо не покупают. Сейчас покупают меньше, в феврале покупали в 5-10 раз больше. Рыночек порешал.
avatar
Aneto, 
У Яндекса один конкурент — Гугл
Я даже заплакал, как мне жаль Гугл. А у УАЗа конкурент Тесла наверное, не иначе. 

Вы бы хоть поинтересовались отчетностью Гугла. Где, в каких сегментах и сколько они зарабатывают.
Дмитрий Овчинников, в России они сейчас ничего не зарабатывают. Или вы не в курсе, что в России Гугл прекратил вести коммерческие проекты?

При этом Гугл остается крупнейшей площадкой видеохостингом в России (Ютуб) и поисковиком (≈40% поискового трафика). Вот только поисковой рекламы в Гугле с февраля нет. Но Яндекс этот трафик не получил.

Поэтому да, Гугл остается конкурентом Яндекса в России.
avatar
Aneto, 
Яндекс растет быстрее и зарабатывает УЖЕ больше в сегментах, не связанных с поиском. А конкуренты там совсем другие и не имеющие никакого отношения к Гуглу.
Да и в поиске, как вы заметили, даже при всех ограничениях для Гугла, Яндекс почему-то не прирос. 
Вроде бы все и всем очевидно с Яндексом. При всех отличных отчетах и прочем бесконечном позитиве о перспективах, стоимость акций почему-то не растет. А вы не знаете почему? ;)
Дмитрий Овчинников, у Яндекса прибыль формирует Поиск и Порталы и Такси. Остальные сегменты пока в минусе. В Такси Яндекс фактически монополист. В поиске кроме Гугла никого нет.

Яндекс прирос на 2,7 п.п. (59,3% → 62%) по доле рынка. В iOS рост на 5.5 п.п. (42,8% → 48,3%). Пожалуйста, прежде чем что-то доказывать проверяйте цифры, иначе ваши ответы выглядят слабо.
avatar
Aneto,
Прибыль в компаниях роста никого не интересует. Это же не сбербанк.
Дмитрий Овчинников, скажите это Маску, который тут же уволил половина персонала Твиттера, потому что прибыль компании нужна. И кстати бывший собственник признал, что штат был раздут. Даже у компаний роста должна быть прибыль. И сегменты Яндекса: «поиск и портал» и «такси» вполне сформировались и уже приносят прибыль. Как и должно быть. Все остальные сегменты, пока не принесут прибыль, могут еще быть закрытыми, как неудачные инвестиции.
avatar
Aneto, 
вы путаете собственника и миноритарного акционера :)
Слушайте, здесь все-таки комьюнити с трейдерским уклоном. Верите в Яндекс, купите акций. Не верите? Продайте акций. 
Дмитрий Овчинников, да это вы про Гугл и Яндекс начали что-то спорить. Я лишь обозначил причину почему строительные компании никогда не будут иметь такую же маржу, как ИТ. Так что это вы у себя должны спрашивать нужно ли вам Яндекс покупать (ну или что вы там собираетесь покупать), ведь вас же это волнует.
avatar
Aneto, 
меня абсолютно не волнует ни Яндекс, ни Гугл, ни строительные компании :)
Я просто всегда удивляюсь, читая местное комьюнити. Как люди с такими когнитивными искажениями планируют зарабатывать в трейдинге.
Феликс Труфакин, может потому что ИТ — не жизненно важный продукт.
Crossz, теперь уже жизненно важный. Как раньше электроэнергия, бензин, услуги связи, лекарства не были жизненно важными, а теперь — да.
avatar
Феликс Труфакин, ну в ИТ есть конкуренция. Не с точки зрения бизнюков, а с точки зрения пользователей. Есть конкуренция браузеров, даже видосики можно с разных платформ смотреть. Есть какая-никакая конкуренция провайдеров и прочего. А вот банковская система она одна единая и строительная банда она одна, там демпинг банки и чиновники выдавливают.
Впрочем, рано или поздно все услуги ИТ и для потребителя подорожают.
Crossz, ну то есть в ИТ есть конкуренция и рентабельность 400% такая, что можно спать сотрудникам на работе, пить смузи и жрать бесплатно за счет конторы,  а в стройке и в банке нет конкуренции, поэтому рентабельность до 100%, экономят на узбеках и заставляют служащих работать по 12 часов.
   У вас нет ощущения противоречий между фактами и вашими выводами? 
avatar
Феликс Труфакин, оба хуже ©
скучная тема. что фин грамотность наша низкая — то давно ведомо. стыд
у нас средняя зарплата в России 177 тыс. рублей?
Может это статистика по Москве?
avatar
Роман, в мск средняя 113-120. Среднемедианная же 60-65.
avatar
Роман, нет, но у нас ипотека по конским ценам при выплате которой не останется денег на детей и жизнь, а после выплаты ничего уже и не надо, только пару раз за таблетками сгонять, ну и там сразу уже в землю можно ложиться.
Класс, не жизнь а мечта :)
avatar
Роман, это проценты, 100% (номинал) в 2013г и далее рост
avatar

теги блога Em

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн