Льготная ипотека

В этом посте рассмотрим актуальную аналитику и события на рынке недвижимости на начало сентября 2024 г. Речь пойдет об объемах выдачи ипотеки в августе, прогнозах до конца 2024 г. и влиянии почти исчерпанных лимитов по льготным программам ипотеки на прогноз, а также о ценах на недвижимость и динамике продаж.

Выдачи ипотеки в августе немного подросли

Напомним, что в июле выдача ипотеки снизилась на 54% м/м. Причины были следующие: завершение массовой льготной программы ипотеки, приостановка семейной ипотеки для обновления условий и пересмотр условий по ИТ-ипотеке. По предварительным данным «Дом.РФ», в августе выдача ипотеки выросла на 5% м/м, до 375 млрд руб. Результат оказался ниже уровня 2021 г. (докризисного) на 15% и ниже уровня 2023 г. (высокой базы) на 56%.

Доля льготной ипотеки в выдачах составила 52% и остается на низком уровне из-за высоких ставок по сравнению со средним уровнем в 2П 2023 — 1П 2024 гг. (71%). То есть спрос на льготную ипотеку находится ниже возможного уровня в текущих условиях (60-65%) и пока не восстановился.

( Читать дальше )

С 2021 по 2023 год почти 115 000 граждан России оформили два и более льготных ипотечных кредита, общая сумма которых составила 1,11 трлн руб. Из этой суммы около 378 млрд руб. (34%) пришлось на массовую программу, а 689 млрд руб. (62%) – на семейную ипотеку. Такой вывод сделала Счетная палата в ходе аудита, который проводился с мая 2023 года по февраль 2024 года, охватывающего результаты пяти льготных программ ипотеки с господдержкой.

Согласно данным, 1563 человека за три года оформили пять и более льготных ипотечных кредитов, общий объем которых составил 42,45 млрд руб. Аудиторы отметили, что такие заемщики, как правило, имеют доходы выше среднего и не нуждаются в государственной поддержке для улучшения жилищных условий.

Нехватка законодательных ограничений на получение нескольких льготных кредитов до декабря 2023 года позволила многим гражданам использовать ипотеку не только для жилья, но и как инструмент инвестирования. Эксперты подчеркивают, что большая часть таких заемщиков приобретала недвижимость для последующей аренды или перепродажи, что подтверждается резким ростом цен на жилье.

( Читать дальше )

Счетная палата проанализировала эффективность реализации пяти льготных ипотечных программ: льготной ипотеки на новостройки под 8% годовых (свернута с 1 июля), «Семейной ипотеки» под 6%, «Дальневосточной» под 2%, «Сельской» под 3% и IT-ипотеки под 5% (теперь — 6%).

В целом, констатируют госаудиторы, программы оказались эффективны: цели по улучшению жилищных условий населения с их помощью в основном перевыполнены.

При этом СП отмечает и ряд проблем, о которых ранее говорили лишь участники рынка и эксперты. Так, госаудиторы подтвердили взаимосвязь господдержки ипотеки с ростом цен на первичном рынке жилья.

Кроме того, в случае снижения стоимости недвижимости, предупреждают госаудиторы, банкам может потребоваться наращивание резервов и, вероятно, господдержка — в силу значительного объема накопленных за 2020–2023 годы кредитов низкого качества.



t.me/kommersant/72119

На конец 2023 года в России насчитывалось 114,9 тыс. заемщиков, оформивших одновременно два и более льготных ипотечных кредита, их совокупная задолженность составляет 1,11 трлн руб., оценила Счетная палата. Еще 1,5 тыс. банковских клиентов имели по пять и более льготных ипотек каждый, сумма их совокупных обязательств достигала 42,45 млрд руб.

Аудиторы выявили случай, когда на одного заемщика было оформлено 26 кредитов с господдержкой. Максимальная сумма взятой льготной ипотеки одним заемщиком превысила 196 млн руб.

t.me/rbc_news/103922

Масштабные программы льготной ипотеки в России привели к росту цен на новостройки и дисбалансу на рынке недвижимости как минимум в 11 регионах, говорится в отчете Счетной палаты. Речь идет о расхождении цен на строящееся и готовое жилье.

В отдельных субъектах разрыв находится в диапазоне 30–60%. Среди них:
🔵 Астраханская область;
🔵 Забайкальский край;
🔵 Кировская область;
🔵 Ленинградская область;
🔵 Магаданская область;
🔵 Московская область;
🔵 Орловская область;
🔵 Пензенская область;
🔵 Республика Карелия;
🔵 Свердловская область;
🔵 Челябинская область.

Как отмечается в материалах Счетной палаты, опция получения льготного кредита повысила спрос на жилье, хотя возможности «оперативно нарастить объемы строительства» отсутствовали.

t.me/rbc_news/103921

Необходимые ресурсы в бюджете будут выделены на программы льготной ипотеки — Силуанов.

Объем выдач ипотеки по программам с государственной поддержкой по итогам августа вырос в РФ на 6% — до 185 млрд рублей после резкого падения в июле на 74,5%. Это следует из данных исследования Объединенного кредитного бюро (ОКБ), которые есть в распоряжении ТАСС.

«За август банки выдали 32,88 тыс. ипотечных кредитов с господдержкой на 185,05 млрд рублей. <…> В годовом отношении количество выдач сократилось на 68%, объем — на 65%. <…> За месяц количество выдач льготных жилищных кредитов сократилось на 1%, объем вырос на 6%», — говорится в отчете ОКБ.

В августе доля льготной ипотеки в совокупном числе выдач жилищных займов в РФ составила 41%, а в объеме — 56% против 48% и 58% в августе 2023 года, соответственно. Кредиты на новостройки сформировали 72% от количества льготных займов и 73% — от объема.

Всего по итогам января — августа 2024 года в РФ было выдано 482,84 тыс. ипотек с государственной поддержкой на 2,55 трлн рублей, что на 3% меньше по числу и на 4% больше по объему результата аналогичного периода 2023 года.

( Читать дальше )

Сегодняшний обзор хочу посвятить лидеру сектора девелоперов — Самолету, акции которого с начала майской коррекции потеряли в цене порядка 50%, а в момент отскока по всему рынку продолжают отрицательную динамику. Давайте взглянем на то, как обстоят дела с финансовой составляющей компании и всё ли сейчас так плохо. Традиционно переходим к финансовым результатам за I полугодие 2024 года:

— Выручка: 170,8 млрд руб (+69% г/г)
— Валовая прибыль: 61,8 млрд руб (+78% г/г)
— Скорр. EBITDA: 53,5 млрд руб (+62% г/г)
— Чистая прибыль: 4,7 млрд руб (-49% г/г)

Телеграм канал Фундаменталка  — обзоры компаний, ключевых новостей фондового рынка РФ

📈 Начнем с позитива. За счёт увеличения объемов реализации недвижимости Самолету удалось добиться рекордного показателя выручки в 170,8 млрд руб (+69% г/г), а также нарастить скорректированную EBITDA до рекордных 53,5 млрд руб (+62% г/г).

📉 При этом чистая прибыль компании показала существенное снижение на 49% г/г и составила 4,7 млрд руб, что обусловлено существенным ростом финансовых расходов до 39,4 млрд руб., в частности процентных расходов по долговым обязательствам, которые были взяты под высокую ставку.

( Читать дальше )

Мне кажется что большинство людей рассматривают покупку недвижимости в (льготную) ипотеку в основном в следующих двух сценариях:

• Жилье, где люди действительно собираются жить сами (или покупают для детей)

• Покупка с целью перепродажи

Я сейчас про среднестатистических жителей России, а не про тех, у кого на кармане есть лишние десятки и сотни миллионов. Сроки окупаемости недвижимости, во сколько она подрастет в цене — это все в основном про этих господ. Давайте поближе к народу обсудим ситуацию.

Мало кто рассматривает покупку жилья в качестве своего личного пенсионного фонда. Хотя как мне кажется — зря. Я в школе вообще плохо учился, вы меня поправьте если что. Но как мне кажется, за последние 100 лет, недвижимость была одним из немногих способов на пенсии жить с относительным комфортом. Ну хотя бы есть нормальную еду, а не просрочку с помойки продуктового магазина. 

Не берем в пример буржуев и всяких помещиков, которых раскулачивали в начале 20 века. Речь про обычных среднестатистических людей. Если от дедушки / бабушки досталась квартира или комната, ее можно было сдавать и иметь какую-то лишнюю копеечку.

( Читать дальше )

Ипотечный рынок ожидаемо падает после отмены безадресной льготной ипотеки и ужесточения условий получения по другим льготным программам. И слава богу! Льготную ипотеку давно нужно было отменять, она раздула цены на жилье. Не стоит ждать обвала стоимости, как и ее роста цены просто будут стабильны, со временем их съест инфляция и жилье станет доступнее. Застройщикам придется подрезать свою маржу $PIKK $LSRG $SMLT но это вернет их прибыль в норму и уберет экстра доход.



Рубрика #выжимки

Самое важное из исследования «Сведения о рынке ипотечного жилищного кредитования» от Банка России:

В июле 2024 г. активность на рынке ИЖК ожидаемо снизилась после всплеска в июне. Кредитные организации предоставили 107,2 тыс. рублевых ИЖК на сумму 356,0 млрд руб., что вдвое меньше показателей июня (202,4 тыс. рублевых ИЖК на общую сумму 788,5 млрд руб.). В годовом сопоставлении предоставление ИЖК также снизилось – на 37,2 и 44,9% по количеству и объему соответственно.

После завершения безадресной «Льготной ипотеки» и отложенного вступления в силу изменений условий «Семейной ипотеки» выдачи ИЖК по программам господдержки в июле сократилисьза месяц на 72,9%, составив немногим более половины (51,9%) от общего объема ИЖК,

( Читать дальше )