Ипотека

Приветствую!

Продолжаю рассматривать дикий рынок недвижимости с точки зрения инвестора. В прошлом посте я указал самый рыночный параметр для оценки стоимости объекта — арендная ставка.

Сегодня я выделил ещё один параметр, прямо влияющий на ликвидность. Очевидно, что людей, готовых выложить 5-10 млн наликом очень мало. Поэтому около 70% жилья приобретается в ипотеку, а банку в залог нужен качественный актив, который сохранит стоимость на срок до 20 лет и который можно быстро скинуть в рынок по адекватной цене. Варианты «неспешно попродавать годика два» банку не годятся.

Итак, ипотеку скорее всего не одобрят:
— в подлежащих сносу по генплану домах, например здесь планируется строительство объекта инфраструктуры (дорога, метро, мост итп);
— ветхие и аварийные дома;
— в блочных и панельных домах;
— в доме под реконструкцию с переселением жильцов;
— в домах построенных до 1970 года;
— у некоторых банков более жесткие требования: здание не старше 30 лет;

( Читать дальше )

В январе-ноябре 2018 года кредитные организации РФ предоставили заемщикам ипотечные жилищные кредиты в рублях на 2 трлн 671,8 млрд рублей, что на 54% больше, чем за 11 месяцев 2017 года (1 трлн 730,9 млрд рублей) — ЦБ РФ.

Количество предоставленных банками кредитов в январе-ноябре 2018 года составило 1 млн 314,6 тыс., что на 41% больше, чем за аналогичный период 2017 года (935,6 тыс.).

Совокупный портфель ипотечных кредитов за 11 месяцев текущего года увеличился на 1 трлн 307,1 млрд рублей, или на 23%, до 6 трлн 323,2 млрд рублей.

Средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам в рублях, предоставленным банками РФ физлицам, в ноябре выросла до 9,52% после того, как в сентябре и октябре оставалась на исторически минимальном уровне 9,41%.

Средневзвешенная ставка по выданным за 11 месяцев 2018 года кредитам составила 9,54% против 10,78% за аналогичный период 2017 года.

http://www.finmarket.ru/currency/news/4917375

Попалась на глаза статейка http://bit.ly/2Cx4J6Lо том, что ЦБ увидел признаки пузыря на рынке ипотеки в РФ. Хотя я и не являюсь специалистом на этом рынке, но по ощущениям именно так дела и обстоят. С кем не поговоришь среди директоров и владельцев разных бизнесов, почти у всех большинство сотрудников по уши сидят в ипотечном кредите. Сложно сказать, почему так происходит. Видимо, народ напугали постоянными разговорами об отмене или запрете доллара, об изъятии или замораживании вкладов. Периодически появляется информация о том, что деньги пропали из банковской ячейки и т.д. И в таких условиях люди выбирают недвижимость, пускай и в кредит.

С одной стороны, это хорошо, когда люди берут ипотечные кредиты, тем самым оживляя ситуацию в экономике страны. Но с другой стороны, к чему приведет избыточная долговая нагрузка граждан, когда наступит очередной экономический кризис в мире и соответственно в РФ? Ведь, если в развитых странах во время кризиса центральный банк ставку понижает и граждане получают возможность рефинансировать свой кредит на более выгодных условиях, то у нас же происходит всё с точностью до наоборот. ЦБ РФ уже повышает ставку и скорее всего продолжит это делать в 2019 году. Что будет, когда большинство населения просто физически не сможет выплачивать ежемесячные взносы по ипотеке? Будут отнимать у всех квартиры? Это может привести к социальному бунту. А чем будут затыкать дыры на балансах у банков, которые выдали эти ипотечные кредиты? Единственный выход будет у ЦБ — это врубить печатный станок. Надеюсь, вы догадываетесь, что будет с курсом рубля при таком раскладе.

( Читать дальше )

Сбербанк может повысить ставку по ипотеке в случае ужесточения регулирования Банка России, в частности если ЦБ все же введет повышенные коэффициенты резервирования по ипотеке с низким первоначальным взносом.

В настоящее время банк обсуждает с ЦБ варианты компромисса.

Герман Греф:

«С точки зрения ставок мы ждем по ипотеке, в частности, последних решений регулятора в отношении LTV 80 (соотношение кредита к залогу — ред.). Если решение будет принято, возможно придется повышать ставки»

https://emitent.1prime.ru/News/NewsView.aspx?GUID={70650578-4B47-45B7-A004-D209971DFED7}

 

rg.ru/2018/12/04/cb-predlozhil-razreshit-liudiam-priostanovit-vyplaty-po-ipoteke.html



Примечание:

Интересно они пытаются в будущем де-юре «скрыть» проблемы банков по просрочке кредитов что ли ?

или

Реально собираются «решить» проблемы многих граждан страны по ипотеке ?

просрочка по кредитам юр. лиц. и ип.(ЦБ):

просрочка по ипотеке (ЦБ):


( Читать дальше )

На неделе вышла очень значимая статистика по американскому строительному сектору, которая на фоне обваливающихся нефти и акций почему-то осталась почти незамеченной. Речь идет о индексе строительных настроений NAHB



Падение только за один последний месяц коренным образом изменило ситуацию на рынке.
Ведь оптимизм рухнул к уровням 2015 -2016 годов. Это сильнейшее одномесячное падение за несколько лет.



( Читать дальше )

просрочка по кредитам юр. лиц. и ип.(ЦБ):

просрочка по ипотеке (ЦБ):


( Читать дальше )

Ипотечные кредиты от Сбербанка стали дороже. Из материалов на сайте банка следует, что ставки по различным видам кредитов повышены на 0,4–0,6 процентного пункта (п.п.).

В частности, минимальная ставка по ипотечному кредиту на покупку готового жилья составляет теперь 9,2% годовых вместо 8,6%. Кредит на покупку квартиры в строящемся доме теперь можно взять минимум под 7,5% годовых (было 7,1%), а рефинансировать ипотечный кредит в другом банке предлагается по ставке от 9,9% годовых (было 9,5%).

Представитель Сбербанка сообщил РБК, что ставки повышены по всем ипотечным продуктам и программам за исключением «Военной ипотеки», «Нецелевого кредита под залог недвижимости» и «Ипотеки с господдержкой для семей с детьми».

«Повышение касается только вновь подаваемых заявок», — пояснил представитель банка, отметив, что для зарплатных клиентов Сбербанка установлен единый дисконт в размере 0,3 п.п. (ранее этот показатель мог составлять от 0,3 до 0,5 п.п.) и уменьшена надбавка за оформление ипотеки по двум документам до 0,3 п.п. (ранее 0,5 п.п.).

( Читать дальше )