Блог им. factor

Как инфляция обесценивает ипотеку. Расчет

Как инфляция обесценивает ипотеку. Расчет

Зачем люди берут ипотеку на большой срок: 25-30 лет, чтобы инфляция съела стоимость ипотечный платежей, и фактически вы заплатили бы меньше. Ошибкой будет брать ипотеку на короткий срок 5-7 лет, это использование инструмента не по назначению. Давайте рассчитаем, таблица прилагается.

Обесценение ипотеки (таблица) Скачать

Инструкция по заполнению таблицы

В E28 укажите сумму ипотечного кредита, а в G28 — стоимость квартиры.

В L1 введите ставку по кредиту, а в N2 — ежемесячный аннуитетный платеж. Ипотечный платеж вы можете узнать в любом ипотечном калькуляторе, например, здесь.

Сама таблица сейчас растянута на 25 лет. Если срок вашей ипотеки меньше — просто удалите последние строки (например, строки с 22 по 26). Если у вас срок больше — то добавьте строки и протяните формулы. Если работали с Excel — разобраться не сложно.

В столбце D записываем фактические ставки инфляции в России. Например, сейчас отчет ведется с 2019 года, и уже записаны данные по инфляции с 2019 по 2021. Если вы брали ипотеку в другом году, то исправьте годы в столбце A и перезаполните столбце D. На будущие года в столбце D пока оставляем ставку 5%. В столбце F записана ставка 10% просто для информации, ее менять не надо.

То, что нужно заполнять руками или протягивать в таблице, залито серым, остальное не трогайте.

Демонстрация расчета и выводы

В столбце E мы видим сумму годового платежа в деньгах 1-го года с фактической ставкой инфляции, а в столбце G — c инфляцией 10%. При этом в ячейках «Итого» итоговую сумму этих платежей.

В столбцах H и I мы видим выигрыш или проигрыш у банка в процентах и в твердой сумме за год.

В нашем примере взят ипотечный кредит 8 млн. руб. (квартира стоит 10 млн. руб.) на 25 лет под ставку 10%.

В первые 3 года (с 2019 по 2021) официальная инфляция была существенно ниже ипотечной ставки, и инвестор существенно проигрывал банку. Так (смотрим столбец I) за первый год он проиграл банку почти 600 тыс. руб, за второй — 400 тыс., а за 3-й — 100 тыс.

Но в 2022 удача пока улыбается инвестору, предположим, что годовая инфляция будет около 11%, тогда он выиграет у банка почти 60 000 руб.

Чем больше инфляция, тем больше инвестор выигрывает у банка, чем меньше — тем проигрывает.

Если инфляция пойдет по сценарию, указанному в столбце E (т.е. по 5% в год), то за 25 лет инвестор выплатит банку 12,1 млн. руб. в деньгах 1-го года, что существенно больше суммы ипотечного кредита.

А вот если инфляция будет держаться по 10% в год, то он выплатит 7,9 млн. руб. в деньгах 1-го года, т.е. меньше, чем он брал!

Что же делать — снижать свою ставку кредитования, растягивать срок и следить за ставкой инфляции. Если инфляция снижается, то гасить досрочно. Если растет — ничего не гасить, ждать пока ипотека сама обесценится.

Блог.

★2
29 комментариев
Какая хрень. Зарплата у людей не повышается пропорционально инфляции.
avatar
ICWiener, зарплата повышается у людей с годами, даже пенсии индексировали на 10%. Сколько вы получали в 2009 и сколько сейчас?
Александр Кашин, ну да я 100% уверен что с моей пенсии я легко буду гасить платеж по ипотеке и жить нормально.
а может и буду делать выбор — платеж по коммуналке или платеж по ипотеке, а может пожрать гречи купить
какая вероятность развития событий по вашему расчету в эксельке?
avatar
evg_gen, перед пенсией не надо брать ипотеку, берите раньше в 20-40 лет.
Александр Кашин, если инфляция по 10 % в год — ЗП должна увеличиться вдвое?
ну а вы как профессионал не развиваетесь? карьеру не строите?
Александр Кашин, нахрен она нужна эта карьера? Чтобы быть выжитым как лимон в 40 лет?
Переключая каналы, хотя бы чтобы создать стартовый капитал для инвестиций.
Александр Кашин, это не имеет никакого отношения  инфляции. Если бы я 10 лет занимал одну и ту же позицию, мои бы доходы вряд ли сильно увеличились
Александр Кашин, в 2009 году я зарабатывал от 100 тыс долл в мес.....
что вряд ли когда-то еще будет — вообще непоказательна взаимосвязь инфляции и личного дохода (зарплата сильно не основной источник)
это принцип хорощо работает с наемниками-карьеристами и то до определенного предела.
avatar
Sergio Fedosoni, вы — это исключение. Вряд ли много людей имели такие высокие доходы
ICWiener, конечно хрень, лет пять если цена недвижимости будет идти вниз, хватит для того чтобы мамкины инвесторы в бетон разуверились в бетоне как в защитном активе, ЗП не уверен, что в ближайшие 10 лет вырастет хотя бы наполовину, в общем покупать можно только единственное жильё, бетон как инвестиция в текущих условиях весьма сомнительная затея.
Переключая каналы, покупайте хорошую локацию и проект, и желательно в крупном городе.
инфляция в квартирах и инфляция в зарплатах — большая разница. выплачивают пока зарплата есть, потаму что ее быват бац и нет.
Константин Р, бац и устроились на другую работу и снова есть. не надо драматизировать
Александр Кашин, обычно люди держатся за работу до выплаты ипотек, их это выматывает, тормозит каръеру и потеряв работу они соглашаются на меньшую оплату из за страха не найти вовсе ничего, а если еще и кризисы и операции всякие — так и вообще. это легко с девана рассуждать, реальность она другая — стараются и будут стараться закрывать чтобы кандалы ипотеки не тянули на дно
Ошибкой будет брать ипотеку на короткий срок 5-7 лет, это использование инструмента не по назначению

Как это ошибкой? Ипотека — это кредит. Чем короче срок, тем меньше % за пользование кредитом ты заплатишь. Я чото не понимаю где ошибка-то?
avatar
Дмитрий, чем больше лет, если вы дисконтируете платежи к сегодняшнему дню, тем будущий платеж будет меньше в сегодняшних деньгах. 100 рублей через 30 лет — это гораздо меньше чем 100 руб. через 10 лет. Так понятнее?
Александр Кашин, за 30 лет вы суммарно выплатите 250% текущей стоимости квартиры.
Если  Вы способны размещать (инвестировать) свободные средства выше эффективной (реальной) ставки по ипотеке — тогда это экономически оправдано.
во всех иных случаях ее нужно или не брать вовсе или максимально быстро гасить...
и инфляция тут вообще не причем....
и еще — мало кто способен спрогнозировать свой располагаемый уровень дохода на горизонте даже 2-3 лет (Девальвация, пандемия, СВО… )
avatar
Sergio Fedosoni, ипотечный платеж зафиксирован, ставку можно снизить, а инфляция может быть гораздо выше 10%, вот и обесценится.
Александр Кашин, аннуитет зафиксирован (кстати не всегда но в основном да) исходя из ставки на момент заключения кред договора.
Ваша логина верна если инфляция (как ее считать тоже вопрос) и располагаемый доход будет расти темпами свыше зафиксированной ставки...
хотя и досрочно можно погасить если резко снизится
avatar
Sergio Fedosoni, ну кто успел весной 2020 г. взять льготную ипотек под 6,5% до начала сумасшедшего роста цен явно выиграли и большого смысла сейчас делать досрочку им нет.
Александр Кашин, вы не понимаете, что за 5 лет переплата будет 1млн, против 30 лет, где переплата будет уже 6млн и да, за 10 лет в моём бывшем регионе ЗП выросла всего на 50%, т.е. чем быстрее отдать ипотеку, тем выгоднее.
Это в западных странах, с ипотекой 2% выгода очевидна, а у нас под 10% нахрен нужна такая ипотека, особенно с первоначальным взносом 10%
Переключая каналы, можно же вкладывать сэкономленную часть.
за последние 5 лет зарплата в номинальном выражении почти не выросла, с учётом инфляции и роста цен и поборов упала, т.е. затраты выросли,
Эльзар Тимирбулатов, в потребительской способности ЗП за пять лет снизилась в 2 раза.
1. идешь на торги организованные муниципалитетом на право аренды земельного участка. 2. возможно не с первого раза, но выигрываешь торги. 3. заключаешь договор аренды. 4. строишь дом МОЖНО ДАЖЕ 100 КВАДРАТОВ ))) и это будет стоить в предчистовую до 2 000 000. 5. оформляешь дом. 6. выкупаешь землю за кадастровую за вычетом платежей по аренде. 7. кайфуешь в 100 квадратном доме по цене в 2 раза дешевле 30 квадратной кануры с соседями-перфораторами. Тоже некий лайфхак, как и данная исчезающая ипотека ) только тут потом можно еще и выгодно продать
Женя Евгений, только потом еще найдите хорошую работу в этом селе, где дом построили.
Александр Кашин, мы же трейдеры и инвесторы )))))) 

теги блога Александр Кашин

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн