Инвестиции в недвижимость

В развитых странах недвижимость приносит инвесторам высокий прирост капитала — практически наравне с акциями. А какова доходность квадратных метров в России? Отечественный рынок недвижимости молод, и качественных исследований на эту тему не так много. С уверенностью можно сказать лишь о Москве: столичный рынок демонстрирует высокую доходность, но за фондовым ему все равно не угнаться.  

Москва: недвижимость vs фондовый рынок 

Полная историческая доходность московской недвижимости посчитана в исследовании «Московская недвижимость: 30 лет впечатляющей прибыли». В 1992—2019 годах среднегодовая доходность в долларах составила значительные 8,4% (за вычетом долларовой инфляции и с учетом реинвестирования). Эта цифра отражает и прирост стоимости жилья, и чистый арендный доход (за вычетом расходов на коммунальные услуги, амортизацию, ремонт мебели, страхование и т.д.).

Сколько в это же время инвесторам принес фондовый рынок? Долларовый индекс РТС рассчитывается с 1995 года. К концу 2019 года он вырос более чем в 15 раз, то есть среднегодовая номинальная доходность составила 12% в номинальных ценах и 9,8% за вычетом инфляции.

( Читать дальше )

    

 

Приветствую всех гостей и подписчиков на моем канале.
Давайте разберем, что же сейчас выгоднее-купить квартиру или инвестировать деньги в акции.
Расскажу о своем опыте инвестирования в недвижимость (а за свою жизнь я купил и продал 3 квартиры!) и о том, что бы выбрал из этих двух инвестиционных инструментов прямо сейчас.

Итак, сначала истории из моего личного опыта по инвестировании в недвижимость:

Взять ипотеку, купить квартиру, сдавать ее и за счет арендных платежей платить ипотеку. В итоге, через сколько то лет-ипотека будет погашена и я получу бесплатно квартиру не вложив ни копейки!

Такой «бизнес план» у меня в голове появился лет 20 назад, когда я только устроился на свою первую серьезную работу и получил доступ к ипотечным кредитам. Но все оказалось сложнее, чем писал в своих книжках автор «Бедного и богатого папы». А именно от туда я набрался этих дебильн гениальных идей.
Узнав, что ставки по ипотеки в США и России сильно отличаются, мой план дал трещину. В итоге, пришлось взять ипотеку по ставке в 11% на 15 лет-так была куплена моя первая в жизни квартира. Дело было в 2012 году.

( Читать дальше )

Рассказываю в данной статье про диверсификацию и про то что на самом деле выгоднее доллары или недвижимость на своем примере.
для ознакомления с моей публикацией заглядывайте ко мне на дзен канал по ссылке 
Всех читателей приглашаю на свой дзен канал, подписывайтесь, оставляйте лайки и комментарии.
dzen.ru/a/ZBgiH_3y2EUW2v-Q?share_to=link

Лично для меня тема диверсификации вложений инвестированием в коммерческую недвижимость — желательно складскую и индустриальную — сохраняет свою актуальность. Я считаю, что соотношение риска, доходности и умеренной корреляции с настроениями фондовых и иных рынков у такого подвида активов мне подходит и нужно. Но внутри класса активов также необходима диверсификация — особенно если актив имеет частично защитные функции — а значит одним-двумя фондами ограничиться нельзя. Но вот закавыка — выбрать способ инвестирования тут оказалось ничуть не проще, чем акции в портфель.

✔ Ранее я рассматривал фонд ПНК Рентал (занимает на данный момент 4% моих активов, разбор, полгода назад иллюстрировавший риски, что и привели к закрытию фонда, находится здесь), а также семейство фондов компании PARUS (сегодня 6% активов, предназначен для квалифицированных инвесторов, разговор о нём тут), однако лишь две приемлемые управляющие компании (одна из которых многим из читателей заведомо не подойдёт) — всё ещё негусто, а потому продолжим.

( Читать дальше )

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости. Сегодня фантиковые (рублевые) ценники первички и вторички в двадцати самых живых регионах по данным Домклик выглядят так:

Челябинские продавцы первички продолжают рвать шаблоны. За ними подтягиваются продавцы Е-бурга.

( Читать дальше )

Думаю, что владельцы данных ЗПИФов уже в курсе, об этом им сообщил сайт фонда. Приведу несколько интересных фактов по ликвидации данного фонда:

▪️ Активы, составляющие фонд, будут реализованы, а полученные денежные средства выплачены инвесторам. Планируемый срок получения выплат: II квартал 2023 года;

▪️ Тем, кто инвестировал на платформе ПНК-Рентал необходимо указать актуальные реквизиты (там, кстати, были интересные комиссии за управление). Кто же выбрал покупку паев через Московскую биржу, тем денежные средства поступят на БС;

▪️ Новость о закрытии ЗПИФ пришла под вечер 16 марта. Тем же вечером Московская биржа опубликовала новость о том, что торги паями ЗПИФ ПНК Рентал остановлены и с 17 марта проводиться не будут (брокеры при этом молчали об этом). Как вы понимаете продать паи уже невозможно, ликвидный ЗПИФ (так он рекламировался) оказался пустышкой;

▪️ Предполагается, что доход от реализации всех активов фонда составит ~2000₽ на пай (перед закрытием пай торговался по ~1990₽). Нереализованные объекты продолжат генерировать рентный доход до момента продажи;

( Читать дальше )

Коллеги, появилось время написать статью по закрытию фонда ПНК-рентал.

*** Мое отношение кратко ***

Жаль, что так вышло, но отношусь совершенно спокойно. По условиям это был лучший ЗПИФ недвижимости на рынке, комиссия фонда за управление составляла порядка 0,25%, это просто фееричные условия, которые стали возможны благодаря концепции фонда. В отличии от всех остальных ЗПИФ на рынке, где смысл бизнеса для УК — это заработок на комиссиях, для ПНК сам бизнес-смысл фонда был в ускорении оборачиваемости объектов недвижимости, так как основной бизнес все же был строительный.

Однако, причина закрытия фонда, которая была озвучена УК не выглядит убедительно. На мой взгляд правильным решением было бы определить судьбу фонда на голосовании пайщиков, уверен, большинство инвесторов предпочли бы остаться владельцами объекта, но это не было сделано.

Напомню официальную позицию управляющего:

… у управляющей компании фонда в обозримой перспективе нет возможностей для диверсификации портфеля объектов недвижимости. При отсутствии возможности диверсификации многократно возрастает риск несвоевременного получения арендного дохода. В связи с этим принято решение о реализации всех активов, составляющих фонд, и последующей выплате полученных от их продажи денежных средств инвесторам.

( Читать дальше )

В первой серии мы разобрали, как образовался ипотечный пузырь. Ознакомиться можно по ссылке.

Теперь разберём, как этот пузырь лопнул и какие последствия за этим последовали.

Лето 2007 года

Экономический рост был устойчивым, рынок ценных бумаг достиг новых исторических высот.

Перед ФРС стояла дилемма, проводить ли ужесточение ДКП (повышать процентную ставку) для борьбы с инфляцией или стимулировать экономику из-за первых проблем на рынке недвижимости.

Продажи новых домов продолжали снижаться.

Всё больше заёмщиков пропускали выплаты по ипотечным платежам.

В начале августа 2007 года ипотечный рынок стал рушиться.

Банк BNP Paribas, крупнейший во Франции 9 августа заморозил инвестиции на сумму 2,2 млрд долларов в трёх своих фондах, поскольку его позиции в американских ипотечных кредитах привели к убыткам.

Банки Европы с большой осторожностью стали кредитовать друг друга, что вынудило Европейский центральный банк (ЕЦБ) залить в систему 156 млрд евро для поддержания ликвидности.

( Читать дальше )

Не так давно группа Самолёт провела исследование по рынку московской недвижимости. С 2016 года средняя площадь продаваемых квартир в Москве снизилась почти на 20% -с 59,4 до 50,3 кв.м.

В некоторых жилых комплексах доля студий перевалила за 50%, превращая жилые комплексы в некое осовремененное подобие перенаселённой общаги. 

И если раньше пробки в Метро, и на дорогах встречали за пределами дома, то сегодня пробка у лифта (как собственно и его ожидания пока он соберет всех по всем этажам, и это при том что работает несколько лифтов что по причине нещадной эксплуатации уже не столь же естественное явление как ранее)уже становится обыденностью.

Но и это ещё не всё!

По статистике многокомнатных квартир  в московских новостройках строится на уровне статистической погрешности-0,3% .

На долю однокомнатных квартир и студий приходится почти две третьих предложения. С двухкомнатными квартирами формально попроще-25,7% предложения.

Вот только современная «евродвушка» которая вроде как и двушка, но по факту-это разновидность однокомнатной квартиры где нормально только одному-двум людям.  

( Читать дальше )

В силу того, что в моём районе представлены 3 класса (то есть кроме элитного) жилой недвижимости в том или ином виде, район находится не у МКАД, не рядом с вокзалами, не рядом с промзоной, прямо в районе есть речные вокзалы и музей-заповедник, а не просто какой-то неухоженный парк/сквер с алкашами и быдлом, а по всем 3-м удалённым углам района теперь есть по станции метро для удобства — можно по нему судить в целом о средней температуре по больнице (в Москве) по нашему району.

 

Конечно, существуют всякие там Некрасовки, Бирюлёва, Алтуфьева, Щелковские и прочие, как и Курские или Остоженки, но речь не о них сейчас. Во множественном числе названы скорее как имена нарицательные, а не названия районов, улиц или метро.

 

Что я могу сказать.

 

Если Вы думаете, что в районе типа нашего (ЕГО ЛОКАЦИЯ И ОСОБЕННОСТИ — ВЫШЕ) можно что-то купить с существенным дисконтом, то это только в 3 случаях:

1) человек не просто валит из этой страны без очевидных перспектив, а валит с

( Читать дальше )