ЗПИФ ПНК-Рентал закрывается. Разбираемся в хитрой схеме фонда и почему произошло закрытие на самом деле.

Думаю, что владельцы данных ЗПИФов уже в курсе, об этом им сообщил сайт фонда. Приведу несколько интересных фактов по ликвидации данного фонда:

▪️ Активы, составляющие фонд, будут реализованы, а полученные денежные средства выплачены инвесторам. Планируемый срок получения выплат: II квартал 2023 года;

▪️ Тем, кто инвестировал на платформе ПНК-Рентал необходимо указать актуальные реквизиты (там, кстати, были интересные комиссии за управление). Кто же выбрал покупку паев через Московскую биржу, тем денежные средства поступят на БС;

▪️ Новость о закрытии ЗПИФ пришла под вечер 16 марта. Тем же вечером Московская биржа опубликовала новость о том, что торги паями ЗПИФ ПНК Рентал остановлены и с 17 марта проводиться не будут (брокеры при этом молчали об этом). Как вы понимаете продать паи уже невозможно, ликвидный ЗПИФ (так он рекламировался) оказался пустышкой;

▪️ Предполагается, что доход от реализации всех активов фонда составит ~2000₽ на пай (перед закрытием пай торговался по ~1990₽). Нереализованные объекты продолжат генерировать рентный доход до момента продажи;

▪️ Да, вы заплатите 13-15% налогов на доход от погашения паев;

▪️ Почему фонд прикрылся? По мнению управляющих наблюдается многократное сокращение сделок между девелоперами и будущими арендаторами на новое строительство индустриальных зданий (возрос риск неполучения арендного дохода, диверсификация нарушена).

Фонд покупал складские объекты, сдавал их в аренду (Вкусвилл, Озон, Детский мир) или продавал. Ничего необычного, в принципе на сегодняшний день есть выбор из ЗПИФов, но тогда чем же так привлёк данный фонд инвесторов? Агрессивная реклама, низкий порог входа, доходность, выплаты дивидендов и низкая комиссия (около 0,5% годовых от СЧА против 2,5%-3% у аналогичных фондов).

Но главный секрет успеха в том, что фонд покупает объекты только у аффилированного с ним девелопера PNK Group (материнская компания). В такой схеме исключается вторичный рынок, комиссии посредникам, да и нарваться на завышенную цену объекта равна — 0 (в некоторых случаях и дешевле рынка продажи). Вот и вырисовывается схема, где пайщики «бесплатно» (почти) кредитовали ПНК, фонд покупал недвижимость и спокойно искал покупателя на квадратные метры, конечно, получая с аренды прибыль.

Так как теперь нет новых заказчиков и продажи встали, то теперь данную схему проворачивать невыгодно (главная причина ликвидации). Было два варианта развития событий, либо повысить комиссии до условных 2,5-3%, либо закрыть фонд. Если повысить комиссии, то инвесторы бы распродали паи (так как доходность снизится значительно), соответственно обрушив цену пая. Выбрали наилучший вариант для себя.

📌 Если ПНК-Рентал будет продавать склады не материнской компании, то есть шанс отдать их с дисконтом, всё-таки масштаб большой (это вам не мамкиным инвесторам студии возле метро продавать). Покупателей трудно будет найти, тогда не о каких 2000₽ за пай идти речи не может.

📌 Вариант с продажей материнской компании ещё интереснее. Заключение об оценке стоимости объекта можно занизить, продать аффилированному лицу по нужной цене, забрать себе весь куш, а пайщиков оставить у разбитого корыта. Надежда, только на совесть данной компании.

С уважением, Владислав Кофанов

Рекомендую подписаться на мой Телеграмм-канал, чтобы не пропустить публикации. В нем я рассказываю про экономику, финансы, свои инвестиции и анализирую различных эмитентов. Становись финансово грамотным.