Инвестиции в недвижимость

( Читать дальше )

Офисы — крупнейший сегмент коммерческой недвижимости. Исторически качественные офисные здания в центральных деловых районах считались одним из наименее рискованных активов: стабильные долгосрочные арендаторы, предсказуемые денежные потоки, низкая волатильность стоимости.

После пандемии девелоперы ожидали обвала спроса на офисы. Прогнозы были мрачными: удалённая работа станет нормой, вакансия вырастет до критических значений, арендные ставки упадут. Многие проекты в тот период застройщики переводили в жильё. Объёмы нового строительства качественных офисов класса А резко сократились. С началом СВО на рынок обрушилась новая проблема — уход из России множества иностранных компаний и освобождение офисных помещений класса А — вакансия взлетела до 13%.

Никто не ждал ничего хорошего от рынка офисной недвижимости. Но офисы удивили всех. Компании вернули сотрудников в офисы, российский it-сектор и компании из других секторов активно расширяли свои офисы, а крупные корпорации даже принялись скупать целые здания под штаб-квартиры. Офисы оказались нужны потребителям.

( Читать дальше )

При повышении ставки по ипотечным кредитам, выдаваемым семьям с одним ребенком в рамках программы льготной семейной ипотеки с 6% до 12% годовых, часть заемщиков лишится возможности получить такой кредит, так как платежи по кредиту превысят предельно допустимую долю дохода. Об этом заявил первый зампред Сбербанка Кирилл Царев, отвечая на вопросы журналистов на Domclick Digital Forum.

«Мы посмотрели по своему портфелю, на наш взгляд, примерно 20% клиентов, кто сейчас брал семейную ипотеку, они в этом случае превышают предельную долговую нагрузку (ПДН). То есть, фактически, мы бы этим клиентам просто отказали, в силу того, что тогда для них уровень закредитованности увеличивается», — сказал Царев.

Точный прогноз того, как сократится при таком подходе общий объем выдач семейной ипотеки, по словам первого зампреда «Сбера», сделать сложно. «Если предположить, что примерно половина [из указанных выше 20%] — это семьи с одним ребенком, то тогда, наверное, в районе 10% — это та сумма, на которую семейная ипотека потенциально может стать меньше», — сказал Царев.

( Читать дальше )

⚡️ Тарифы в 2026 году поднимут в среднем почти на 18%.

📄 Правительство РФ опубликовало распоряжение (http://publication.pravo.gov.ru/document/0001202511250017?pageSize=10&index=1) об индексах увеличения коммунальных услуг на будущий год. По нему тарифы повысятся дважды, с 1 января и с 1 октября 2026 года.

▶️ С января повышение для всех регионов будет одинаковое, на 1,7%. А вот в октябре нас ждут существенные изменения.

▶️ Помимо планового повышения, кабинет министров также по ряду регионов предложил значительно поднять и проценты повышения от установленных сумм тарифов. Что это такое и почему это происходит подробно писали здесь (https://t.me/upravdom_channel/4616).

💵 Топ-5 регионов по росту тарифов по году с учётом двух повышений:
⚫️ Ставропольский край — 23,7%;
⚫️ Республика Дагестан — 21,4%;
⚫️ Тамбовская область — 19,2%;
⚫️ Тюменская область — 18,9%;
⚫️ Республика Северная Осетия — 18%.

💵 Пять регионов с минимальным ростом тарифов:
⚫️ Республика Хакасия и Чукотский автономный округ по 9,7%;

( Читать дальше )

АКРА: Обзор жилищной сферы.

▶️Разбираем еще один аналитический документ от крупнейшего рейтингового агентства. Собрали самое интересное:

⚫️Сокращение запуска новых проектов в 2024–2025 гг. из-за денежно-кредитной политики делает неизбежным провал предложения в 2027–2028 гг. Из-за этого прогнозируется рост цен.

⚫️Стоимость квадрата будет расти до 2030 года в среднем на 7,8% в год, а пик придется на 2026–2027 гг.

⚫️Аналитики отмечают системную консолидацию (укрупнение) девелоперов. Экономическая конъюнктура подталкивает рынок концентрироваться вокруг крупнейших строительных компаний, что в итоге приведет к росту цен.

Чем меньше игроков — тем сильнее ценовая власть оставшихся. Признаки консолидации рынка уже наблюдаются в Краснодарском крае,
Ростовской, Новосибирской и Ленинградской областях.

⚫️Проектное финансирование гиперконцентрировано: доля пяти банков превышает 90%. Лидер — Сбер (60%). Дом․рф — 12%.

™️ Домострой (https://t.me/+LV6JI9_tmUExZjUy)

( Читать дальше )

Госдума прикручивает вторичку.

▶️ Депутаты внесли законопроект, который предлагает жестко переписать механику сделок на вторичном рынке жилья. Формально выглядит, как борьба с мошенничеством, а по факту — максимальное ужесточение оборота денег, а также контроль над продавцом и покупателем (подробнее писали (https://t.me/domostroy_channel/15405) тут).

Что в документе:

⚫️Вводится обязательный семидневный “период охлаждения” между подписанием договора и фактической регистрацией перехода права. Если договор предусматривает оплату раньше, то Росреестр откажет в регистрации.

⚫️Полный запрет на наличные. Если продавец физлицо, то деньги можно перечислять только на личный банковский счет продавца после регистрации перехода права и через банк (аккредитив или защищенный счет).

⚫️Удар по продаже “единственного жилья”. Если человек продает квартиру, которая является его единственным жильем, то он обязан доказать, где будет жить дальше. Для регистрации сделки он должен принести нотариально заверенное согласие собственника другого жилья, что ему и его семье разрешено там проживать. Нет согласия — Росреестр не регистрирует переход права.

( Читать дальше )

( Читать дальше )

Доля свободных площадей в складских комплексах Московского региона с учетом скрытой вакансии (помещений, сдаваемых в субаренду, и тех, которые готовятся к освобождению или вводу в эксплуатацию) к концу 2025 – началу 2026 г. может вырасти до 7–10%, говорится в исследовании консалтинговой компании Bright Rich | Corefac International. Там сказано, что незанятыми к этому времени будут порядка 1,73 млн кв. м. Для сравнения: в конце 2024 – начале 2025 г. этот показатель составлял всего 0,38% (97 400 кв. м), а сейчас – 2,1% (534 300 кв. м, еще 262 600 кв. м предлагается в субаренду). Получается, что за год общий объем свободных площадей увеличится почти в 18 раз.

Резкий рост вакансии на рынке складов в Москве и Подмосковье прогнозируют и другие участники рынка. Правда, они ожидают более скромных результатов.

Например, по данным Nikoliers, доля свободных площадей к концу 2025 г. составит 2,8–3% предложения, а с учетом субаренды – 5–5,5% (1,4 млн кв. м против 153 000 кв. м годом ранее). В IBC Real Estate утверждают, что незанятыми в ноябре оставались 4,9% объектов классов А и В, тогда как в конце 2024 г. этот показатель составлял 1,5%. А к декабрю этого года он увеличится до 5,5%.

( Читать дальше )

📊Динамика цен на новостройки демонстрирует уверенный рост.

В октябре темпы подорожания жилья на первичном рынке значительно увеличились. Месячный прирост цен составил 1,2% против 0,9% в сентябре. Суммарно за 10 месяцев года стоимость недвижимости выросла на 6,4%.

Данные Дом.РФ подтверждаются другими источниками: так, Росстат фиксирует рост на 5,2% за 9 месяцев, что полностью совпадает с показателями Дом.РФ за аналогичный период.

Основным драйвером роста цен стало оживление покупательского спроса. Объем продаж в октябре достиг 2,6 млн кв. м, что существенно превышает среднегодовые показатели, державшиеся в районе 2 млн кв. м.
🌳 Стимулом для высоких продаж стало расширение ипотечного кредитования. Объемы выдачи рыночных ипотечных займов выросли на 12%, а кредитов с господдержкой — на 22%.

Ожидает ли рынок продолжения столь активного роста?

Вероятнее всего, нет. Банк России намерен проводить постепенное снижение ключевой ставки. Прогнозируемый уровень — 14% к середине следующего года и 12% к его концу. Это означает, что ставки по рыночной ипотеке в 2026 году вряд ли опустятся ниже 16%, что остается высоким значением.

( Читать дальше )

( Читать дальше )