Инвестиции в Офисы⁠⁠

Офисы — крупнейший сегмент коммерческой недвижимости. Исторически качественные офисные здания в центральных деловых районах считались одним из наименее рискованных активов: стабильные долгосрочные арендаторы, предсказуемые денежные потоки, низкая волатильность стоимости.

После пандемии девелоперы ожидали обвала спроса на офисы. Прогнозы были мрачными: удалённая работа станет нормой, вакансия вырастет до критических значений, арендные ставки упадут. Многие проекты в тот период застройщики переводили в жильё. Объёмы нового строительства качественных офисов класса А резко сократились. С началом СВО на рынок обрушилась новая проблема — уход из России множества иностранных компаний и освобождение офисных помещений класса А — вакансия взлетела до 13%.

Никто не ждал ничего хорошего от рынка офисной недвижимости. Но офисы удивили всех. Компании вернули сотрудников в офисы, российский it-сектор и компании из других секторов активно расширяли свои офисы, а крупные корпорации даже принялись скупать целые здания под штаб-квартиры. Офисы оказались нужны потребителям.

Но рынок столкнулся с другой крайностью. Введение в Москве программы стимулирования создания Мест Приложения Труда (МПТ) привело к тому, что многие девелоперы жилой недвижимости начали реализовывать проекты по всей Москве, в том числе в сомнительных локациях. Большая часть создающегося предложения — класс B и В- (вне зависимости от того, как эти объекты позиционируются в рекламных материалах).

Факт: качественных свободных площадей класса А в сложившихся деловых районах катастрофически не хватает.

По итогам III квартала 2025 года доля вакантных офисных помещений в Москве составляет 5,5% — это близко к историческому минимуму 2007 года. В классе А вакансия 7,1%, в классе B — 4,7%. За девять месяцев 2025 года в Москве ввели всего 495 тыс. м2 офисных площадей. При этом 87% нового предложения «ушло» ещё до получения разрешения на ввод, т.к. было выкуплено блоками или построено под конкретного арендатора. На открытый рынок попало только 13%.

Дефицит качественного предложения привёл к росту арендных ставок. За девять месяцев 2025 года средневзвешенная ставка в классе А выросла на 25,6% и достигла 34 401 ₽/м2/год (без OPEX и НДС). В классе А свободных качественных площадей практически не осталось, особенно в центральных деловых районах.

Отдельно стоит рассказать о деловом районе «Москва-Сити». Он концентрирует 28% всего предложения офисов класса А в Москве, около 1,5 млн м2. Это крупнейший офисный кластер столицы. Вакансия здесь ниже среднемосковской и составляет 4,7% в классе А. Средневзвешенная арендная ставка в классе А в «Москва-Сити» — 65 724 ₽/м2/год, что почти вдвое выше среднего показателя по городу. Ставки здесь растут быстрее рынка: за последние три года прирост составил более 80%.

Новое предложение офисов в «Москва-Сити» в ближайшие годы будет крайне ограниченным. Да, до 2030 года анонсировано строительство как минимум четырёх башен: СИТИ-4 («Империя II») с офисной площадью 85 тыс. м2 (ввод 2027), One Tower (65 тыс. м2, 2030), Sezar Tower (127 тыс. м2, 2030) и TOP Tower (163 тыс. м2, 2030). К 2027 году объём офисных площадей в «Москва-Сити» вырастет всего на 6%. К 2030 году совокупный прирост составит 440 тыс. м2, или около 25% от текущего объёма. При этом значительная часть нового предложения уже выкупается на стадии строительства: Мосбиржа приобретает площади в «Империи II», башню у моста Багратион полностью выкупила Wildberries под штаб-квартиру.
В ближайшие два года новое качественное предложение в «Москва-Сити» будет минимальным. Дефицит сохранится, а арендные ставки продолжат расти. В ближайшие 4-5 лет ситуация не изменится, т.к. новые проекты в премиальных локациях достроятся не раньше 2027–2030 годов, при этом значительная их часть будет продана ещё до завершения строительства.