Купить самому квартиру VS заказать подбор?

На днях проводил консультацию по покупке и продаже квартиры. То бишь старое жильё нужно было продать, а новое купить. Да, я не только занимаюсь подборкой новостроек, также могу продать или подобрать вторичку. 

Вернёмся к клиенту, по продаже вторички мы договорились, а новостройку он решил подбирать сам.

Я у него спросил: «А он компетентен?» Сказал, что с новостройками проблем быть не должно. Друг подбирал себе квартиру сам и мне поможет.

В этом случае я всегда задаю один вопрос: «По какому ROI вы собираетесь брать квартиру?» Всё, клиент поплыл.👎

Не стал с ним спорить, пусть подбирает сам. Давайте посмотрим, что может получиться, когда люди пытаются сэкономить.

🛍 Профит:

🔴 Как расчитывается профит?

Стоимость входа в сделку определяю по ценам застройщика на момент публикации поста. На сайте застройщика нахожу самое доступное жильё (студию или однокомнатную квартиру) и делаю публикацию.

Спустя время нахожу аналогичную (самую дешёвую) квартиру на сайте застройщика и сравниваю цены.

Этот метод помогает оценить эффективность инвестиций и демонстрирует мои знания в этой области.

Пока объект строится, расчёт прибыли ведётся по ценам на первичное жильё. После завершения строительства, когда все лоты первичного рынка будут распроданы, расчёт окончательной прибыли будет основываться на ценах вторичного рынка.

Почему не рассматриваю переуступку и вторичку ведь они дешевле?

Покупка вторичного жилья и по переуступке — это рискованные операции. Обманов много, даже сделки 12-летней давности оспаривают. Поэтому я не рекомендую клиентам приобретать такие квартиры, пока не появится механизм защиты покупателей.

Можно купить квартиру не у застройщика. Тогда выгода будет больше, но и риски возрастут.

🔘 Последний за 1,1 месяца:
▫️ Цена входа: 16 813  000 ₽
▫️ Прибыль: 2 610  000 ₽
▫️ Процент прибыли: 15,5 %
▫️ Процент годовых: 166,6 %

🔘 Общий за 5,4 месяцев:
▫️ Цена входа: 12 071  000 ₽
▫️ Прибыль: 7 351  000 ₽
▫️ Процент прибыли: 60,9 %
▫️ Процент годовых: 136,4 %

💡Расчёты:

▫️ Стоимость: 19 423 000 ₽
▫️ М2: 783  000 ₽
▫️ Аренда: 75  000 ₽
▫️ Окупаемость лет: 21,6
▫️ Доходность годовых: 4,6 %

🪙 Ипотека:

▫️ Платёж: 93  200 ₽
▫️ ПВ: 3 885  000 ₽
▫️ Кредит: 15 538  000 ₽
▫️ Срок: 30 лет
▫️ Ставка: 6,0 %
▫️ Ипотека: Рыночная

Разберём пример и как 5,5 месяцев назад клиенты со мной покупали новостройку и что будет, если вы самостоятельно решите это делать.

Да, клиенты попадают в эту ловушку мнимой экономии на агентских вознаграждениях и заходят в дорогие неликвидные лоты.

Рассмотрим пример ниже.

Видим, что за 5,5 месяцев квартира выросла на 61%, на минуточку, это 136% годовых! Такая доходность снится инвесторам. Но это происходит наяву, и на ваших глазах вершится история❗️

Напомню, клиент заходил сюда по моей рекомендации по низу рынка и купил эту квартиру за 12 000 000 руб., сейчас похожие стоят 16 800 000.

Теперь давайте посмотрим ЖК «Лосиноостровский парк», который в теории может посоветовать «друг клиента». Видим, что здесь за тот же период квартиры выросли около 8%. Я молчу, что сдача объекта 30 апреля 2029 г.

С моим клиентом в ЖК Moments квартира сдаётся в первом квартале 2027 г. То бишь через год сбудется его мечта! Ну скажите же, приятнее покупать хорошие квартиры с ближайшими сроками сдачи, так ещё и понизу рынка? Ну нет же, сами покупают дорогие неликвиды, а потом винят агента, что квартиру никто не покупает и не снимает. А кому она нужна? Покупатели-арендаторы сегодня тоже поумнели. Лотов предостаточно, есть из чего выбрать клиенту. Почему он должен брать плохое и дорогое? Когда это объясняешь, в большинстве случаев уже поздно.

Поэтому, ребята, всегда консультируйтесь перед большими покупками. Да, вы потратите немножко денег на консультацию, но хотя бы избавитесь от геморроя в будущем❗️

Времена, когда квартир не было на рынке недвижимости и в продаже, канули в Лету. Москва растёт семимильными шагами, и, думаю, дефицит мы уже никогда не встретим.

А вы говорите, инвестиции — это просто? Я не спорю, вы можете самостоятельно купить квартиру, сэкономить краткосрочно, но в долгосрочной перспективе в большинстве случаев клиенты проигрывают.👎

👍 Вывод:

Лучше купить консультацию или подбор у профессионалов.

Стоит ли покупать оба рассмотренных ЖК сегодня? Пока они оба стоят на паузе в моем watch-листе. Есть много других прекрасных историй. Но если вы привязаны к локации и вам ну по-любому нужен этот ЖК, то в принципе брать можно.

💰 Ищете ЖК с высокой доходностью? Свяжитесь со мной в личных сообщениях. Подберу для вас лучшие варианты.

Рендеры из презентации проекта, карта: Яндекс.

----------------------------------------------------------------------

✅ Я — Александр, более 12 лет в мире недвижимости и финансов.

🚀 Подпишись на «ТОП 1 РИЕЛТОР» в нем рассказываю как получить максимальную выгоду от вложений в недвижимость Москвы и МО.