ЗПИФы недвижимости

В начале 2024 года темпы роста активов рыночных ЗПИФов недвижимости серьезно замедлились, в первую очередь за счет снижения темпов притока нового капитала. На фоне высоких ставок по депозитам управляющим компаниям сложно конкурировать с банковскими продуктами. При этом сами по себе такие ЗПИФы увеличивают долю средств, вложенных именно в недвижимость, а не в другие инструменты — она уже превышает 90%. Наиболее популярными остаются инвестиции в склады, а доля в общем портфеле торговой недвижимости падает.

Подробнее — в материале «Коммерсанта».

💡Почти год назад я уже писал про фонды недвижимости. Тогда это был фонд ЖК Лужники, теперь появился новый фонд — Тинькофф квадратные метры ЖК Lunar ( TKVM). $TLCN $TKVM

В чем идея? Вы просто покупаете долю в фонде и ждёте когда она вырастет. В теории. Может и упасть. Стоимость одного пая привязана к стоимости квадратного метра. Стоимость пая – 5,3 рубля. У Лужников – 117 тыс р, у RED Republic – 114 тыс рублей.
Лужники стали дороже за год на 12,7 процентов за год, а RED Republic на 3 процента. Ожидаемая же доходность будет 40-70 процентов, правда это за 3-4-5 лет. То есть средний рост должен составить примерно 10-17 процентов в год. По Лужникам все пока сходится, а вот по RED Republic нет. Недвижимость не может расти все время. 🤷‍♂️

Новый же фонд сообщает нам о доходности от 15% годовых в рублях. Такую доходность прогнозируют аналитики Тинькофф. Но гарантий по росту цены никто не дает.

🍏Плюсы:
+ Строится новый ЖК Lunar, рядом всякие ВУЗы ( МГУ например), штаб квартира Яндекса. Студендтам и специалистам IT будет где жить) Хотя не факт, что они смогут себе это позволить.

( Читать дальше )

Портфельные события

Январь радовал обилием дивидендов, которые позволили выполнить «годовой план минимум» по инвестициям уже в первом месяце года на 7,6%. И тем не менее в начале января я много размышлял о том, что хорошо было бы остановить все инвестиционные операции хотя бы до второй половины марта, спокойно получить дивиденды, поднакопить кэш, дивидендным «хулиганам» (то есть тем, кто не заплатил дивиденды в 2023, а таких компаний на начало января у меня было четыре: «Полюс», «Северсталь», «ММК», «НЛМК») дать шанс до середины года, а в это время полностью сосредоточиться на рабочих проектах.

Наверное, спокойствие для инвестора — признак зрелости и сбалансированности. И, похоже, мне еще предстоит к нему стремиться. С другой стороны оптимизировать портфель, исходя из актуальной информации и своей стратегии — тоже важно.

( Читать дальше )

2023 году активы рыночных ЗПИФов недвижимости достигли 323,5 млрд руб., что на 33% выше показателя предшествующего года — данные «ПАРУС Управление активами». При этом активы всех ЗПИФов недвижимости, доступных неквалифицированным инвесторам, выросли за год на 55%, до 144 млрд руб. То есть рост сектора обеспечили именно граждане—неквалифицированные инвесторы, вложившиеся в паи ЗПИФов недвижимости.


По оценке Елены Михайловой, средняя доходность ЗПИФов недвижимости с арендных платежей составила по итогам минувшего года 9–11%. 

Относительно перспектив текущего года участники рынка высказываются со сдержанным оптимизмом, основанным на ожиданиях смягчения денежно-кредитной политики Банка России. Елена Михайлова не исключает первое понижение ключевой ставки во втором квартале, а к концу года — достижения 10%. Это поддержит рынок фондов недвижимости в свете высокой чувствительности частных инвесторов к уровню ставок. «Рост сегмента ЗПИФов в 2024 году может составить 70–100 млрд руб.»,— оценивает госпожа Михайлова.

( Читать дальше )

Давно не писал про фонды коммерческой недвижимости. А тут как раз повод появился: УК «Современные фонды недвижимости» (от Сбербанка) запускает новый монстр-фонд «Современный 8» на коммерческую недвижимость (зарегистрирован 16 ноября 2023 года). Давайте посмотрим, что нам о нем известно.

И так, на странице фонда УК заявляет цель: «Целью фонда является получение дохода от приобретения, сдачи в аренду и (или) отчуждения объектов недвижимого имущества.» Первое, что бросается в глаза — это то, что УК с первых же строк декларирует, что готова заниматься спекуляциями. Не знаю как кому, но вот лично мне идея спекуляция недвижимостью видится очень неправильной, и я сейчас поясню этот момент.

Рынок коммерческой недвижимости в России относительно небольшой — 18,1 трлн рублей, из которых рынок коллективных инвестиций (фонды) составляет 292 млрд рублей или 1,6% от общей стоимости качественных объектов (данные УК «Парус»).

Владельцы коммерческой недвижимости, как правило, покупают ее в серьез и на долго, расставаться с ней не хотят. Особенно, когда возможности для размещения крупного капитала за границей ограничены, качественные объекты недвижимости пользуются особенным спросом у супер состоятельных лиц.

( Читать дальше )

Встретился тут с двумя вопросами: зачем держать в портфеле небольшие позиции акций и для чего покупать фонды коммерческой недвижимости, если по депозитам ставка выше.

Я решил объединить эти вопросы в одну тему, так как они хоть и заданы по-разному, но как ни странно, имеют похожий ответ.

Все сказанное в статье не является инвестиционной/индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Статья отражает мои личные размышления на заданную тему.

Про маленькие лоты акций

И так, начнем сначала с целесообразности иметь в портфеле маленькие лоты акций. Главный аргумент противников небольших позиций: даже если какая-то из микро позиций вырастит, это не окажет значимого влияния на портфель. И в этом они в большинстве случаев правы. Верно будет и то, что проблемы в бизнесе отдельной компании, если ее доля в портфеле мала, тоже не окажут значимого влияния на портфель. Однако, это только одна сторона медали.


Анализ моего портфеля акций

Уже на сегодня я понимаю, что по итогам 2023 года я не получу выплаты дивидендов от четырех компаний в моем портфеле, суммарным весом 15,2%. С учетом моего подхода, в котором я отдаю приоритет получению денежного потока, эта ситуация не соответствует моей собственной инвестиционной стратегии.

( Читать дальше )

Ключевые арендаторы в БЦ Двинцев по информации УК Парус

ЗПИФ Парус-Двинцев — крупнейший торгуемый на бирже фонд УК Парус, а так же первый торгуемый на бирже ЗПИФ от УК Парус, в состав которого включен бизнес-центр класса «А» в Москве площадью 56,882 кв. метра и стоимостью 9,5 млрд рублей.

Перечень ключевых арендаторов объекта представлен на картинке выше.

Для написания статьи была использована информация со страницы фонда Парус-Двинцев. Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией, статья не содержит призывов покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Все инвестиционные решения вы принимаете самостоятельно и самостоятельно несете все риски.

( Читать дальше )

Парус-Логистика — торгуемый на бирже ЗПИФ, в который упакован крупнейший в линейке фондов от УК Парус складской комплекс, расположенный в Московской области, совокупной площадью 235.600 кв. метров и стоимостью 7,9 млрд рублей, с якорным арендатором FM Logistic.

Для написания статьи была использована информация со страницы фонда Парус-Логистика. Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией, статья не содержит призывов покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Все инвестиционные решения вы принимаете самостоятельно и самостоятельно несете все риски.




Соотношение капитала инвесторов и кредитного плеча, условия по кредиту

Капитал инвесторов фонда уже составляет 5,5 млрд рублей, кредитное плече — 2,5 млрд рублей. Задолженность состоит из трех кредитных траншей, с остаточным объемом:

• ~0,95 млрд рублей под плавающую ставку КС* +1,35% с погашением в 2023 году (!),
• ~0,8 млрд рублей под плавающую ставку КС* +1%, с погашением до 1 квартала 2028 года

( Читать дальше )

Продолжаю цикл статей про фонды от Парус. Идем по возрастанию объемов активов в фонде, поэтому следующий обзор будет по фонду Парус-Нордвей. Странным образом объем активов коррелирует и с тем, что интересного можно написать о самом фонде, но, думаю, это просто совпадение:)

Для написания статьи была использована информация со страницы фонда Парус-Нордвей. Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией, статья не содержит призывов покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Все инвестиционные решения вы принимаете самостоятельно и самостоятельно несете все риски.



Объем активов фонда составляет 5,5 млрд рублей, размер кредитного плеча составляет 2,54 млрд рублей. Условию по кредиту исключительно интересные — ставка 4,95% для транша объемом 1,36 млрд рублей до 2 квартала 2024 года и 5,35% для транша объемом 1,15 млрд рублей до 2 квартала 2026 года.

В условиях, когда ключевая ставка ЦБ РФ резко выросла, не приходится ожидать, что УК удастся рефинансировать транш стоимостью 4,95% под приемлемые условия. В результате чего УК приняла единственно верное решение — погасить «короткий» транш за счет дополнительной эмиссии паев и часть среднесрочного транша.

( Читать дальше )

Продолжаю разбор ЗПИФ недвижимости от Парус.

Для написания статьи была использована информация со страницы фонда Парус-Озон. Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией, статья не содержит призывов покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Все инвестиционные решения вы принимаете самостоятельно и самостоятельно несете все риски.



На момент написания статьи ЗПИФ Парус-Озон — четвертый (из пяти торгуемых на бирже) по объему активов фонд от Парус. Как и во всех ЗПИФ от Парус, здесь используется кредитное плече, в результате чего фонд доступен только квалифицированным инвесторам. 

Ставка по кредиту фиксированная, и составляет 7,5% до 3 квартала 2027 года. Изначально планировалось выплатить кредит полностью за счет эмиссии паев, но с учетом исключительно выгодных условий кредитования, было принято решение о сохранении кредита, что обеспечило дополнительную доходность инвесторам с февраля 2023 года, рост доходности так же повлек за собой рост стоимости пая на бирже.

( Читать дальше )