Аренда

Я сделал очень интересное наблюдение, что люди зарабатывающие на недвижимости и сдающие жилье в аренду, не имеют репутации нормальных людей! Помимо традиционных обвинений в жадности, их в последнее время уличают в проявлениях нетерпимости разного рода. Арендодатели не любят приезжих из южных республик бывшего СССР, гомосексуалистов, одиноких людей и семейных с детьми и даже животных, т.е. не любят никого. В странах с развитой экономикой и традициями толерантности такие хозяева в лучшем случае остаются без съемщиков и без доходов, а в худшем — с судебными исками. Но в российской столице все иначе: собственники жилья правят бал, а ставки аренды квартир между тем снова растут.



За прошедший год, с августа 2018-го, средняя ставка аренды жилья в Москве увеличилась на 7 процентов — с учетом предложений на присоединенных территориях (в Троицком и Новомосковском округах) она в настоящее время превышает 50,5 тысячи рублей в месяц (здесь и далее данные базы «Мир квартир»). В пределах Садового кольца снять квартиру можно в среднем за 110 тысяч в месяц, в районе МКАД — за 30 тысяч, в Новой Москве — за 20-30 тысяч рублей в месяц.

( Читать дальше )

Последнее время, очень много постов про недвигу от теоретиков в русле: недвижимость- г… но, плюсом уже года 2 все ссылаются на топик на тинкоффе какого то неудачного арендодателя. 
В 2-х словах, свой опыт инвестирования свободной наличности в недвигу, так сказать из первых рук. Удачный или нет решать Вам. 
После кризиса 2008 года у нас в городе застройщики распродавали недвижимость с дисконтом, как положено с временным лагом относительно златоглавой. 
Купил кв метры в 2009 году, в  недостроенном, но активно строящемся новострое, по цене 47 800 руб з а метр, через 5 месяцев квартиру сдали + 3 месяца ушло на ремонт, общие вложения составили ± 3 млн рублей.
Так как дом в престижном районе города, сдал ее агентству за 29 000 рублей, все расходы брало на себя агентство и сдавало квартиру посуточно ( 2 раза находил объявление со своей квартирой по цене 2 800 руб/сутки). Головняков не было от слова совсем. Квартиру застраховал на 1 млн рублей, от ущерба квартире + нанесения  ущерба другим квартирам от меня. Для квартиры сдающейся в аренду (есть такой полис) страховка на 1 год составляет 4 500 рублей (итого порядка 41 000 руб за 9 лет).  Плюсом в расходы за 9 лет легло- замена кондиционера, покупка новой кровати, и замена варочной поверхности, что то около 30 000 руб. Легкий косметический ремонт (подбить плинтуса, поменять лампочки, розетки, 1 раз переклеили обои в комнате), агентство делало самостоятельно.

( Читать дальше )

Портфелю на ИИС 4 года и 4 мес.

В прошедшем августе рынок оставался на месте. Мой портфель также дрейфовал. В это время я усиленно штудировал полугодовые и годовые отчеты компаний, и вот, что я увидел.

С 1 января 2019 года большинство компаний перешло на применение МСФО (IFRS) 16 «Аренда». Суть заключается в том, что долгосрочные договоры аренды (свыше 12 месяцев) были переквалифицированы у арендатора:

• добавлены новые активы — право пользования (аналог основных средств)
• добавлены новые пассивы — арендные обязательства
• сумма обязательств = дисконтированная сумма арендных платежей по договору аренды за весь срок
• сумма права пользования = арендные обязательства + расходы на заключение договора аренды
• право пользования нужно амортизировать, то есть равномерно списывать на расходы
• вместо расходов по аренде, теперь у компании будут амортизация и процентные расходы

( Читать дальше )

Вы всегда принимаете рациональные финансовые решения? 

Вообще уже здорово, что вы это осознаете! Однако кроличья нора намноооого глубже чем вам кажется. Поэтому мы нырнем совсем чуть-чуть, в манере научпоп. 

( Читать дальше )

Сдаю однокомнатную квартиру в новом престижном доме, где живут олигархи,  воры, взяточники  -чиновники,  бл@ди. Дом расположен недалеко от Дворца Культуры. Вся инфраструктура есть. 
      В теплой квартирке все есть.  Новые холодильник, стиральная машина. Завтра привезут новый диван и стенку. Проведен кабель для интернета.
В квартире электроплитка.   
      Цена  20 000 рублей в месяц и плюс коммуналка ( свет, вода, водоотведение и вывоз мусора).
Квартира расположена в городе Электросталь, в городе с высокой культурой дожития. До Москвы можно добираться разными видами транспорта от часа и больше.
      Писать интересующие вопросы в  личку.
      Ваш все тот же самый 
                                        S.Hamster
 P.S.
   Так как арендополучатели- это группа людей из зоны  большого риска, то сдается квартира не абы кому, а только прошедшим проверку моим пристальным взглядом...
      Нужны люди с в\о, интеллигенты  хотя бы во втором поколении и работающие в IT -технологиях.

В декабре рост ставок аренды полувагонов продолжился. Согласно данным ОВК, средняя ставка аренды на рынке полувагонов в декабре составила 1 925 руб./сутки.

Ставки аренды остаются на высоком уровне. Декабрьская ставка аренды полувагонов превышает уровень годичной давности примерно на 20%, а средняя ставка за последние 12 мес. 2018 г. на 32% выше значения 2017 г. В отличие от суточных арендных ставок, цены на ж/д перевозки крупных операторов, в частности Globaltrans, имеют более долгосрочный характер и формируются на основе регулярно пересматриваемых контрактов, тем не менее арендные ставки могут служить индикатором динамики рынка. Хотя пик списания вагонов уже пройден в 2016 г., списания продолжаются (в 4 кв. 2018 г. было списано около 6 тыс. вагонов, в том числе 1,5 тыс. полувагонов), что оказывает некоторую поддержку ценам как на ж/д перевозки, так и на подвижной состав.

( Читать дальше )

Продаю, сдам в аренду торгового робота на платформе TSlab,  торгующего на фьюче сбербанка SBRF.
Робот трендовый, пробойный,  в среднем 1-3 сделки в день. 
Результаты торговли робота  с 2015 г по октябрь 2018 г с начальным депозитом 100 000 рублей и с риск — менеджментом.
Максимально недостижимая просадка по счету 20%
Максимальный риск по счету на одну сделку 2 %.


Из результатов видно, что среднегодовая доходность составляет 106,46 % за год.
Максимальная просадка по счету 10,29%.
Параметры риск-менеджмента можно задавать любые.
Можно выбрать более консервативный вариант торговли 
Максимально недостижимая просадка по счету 10%
Максимальный риск по счету на одну сделку 1 %.


( Читать дальше )

Налоговая, судя по всему, взялась за тех, кто сдает квартиры. И не платит налоги. А таких большинство.

На прошлой неделе мне активно писали мои читатели. Люди рассказывали, что им приходят письма от налоговой с требованием оплатить налог на доход физлиц от сдачи квартиры в аренду.

Письма рассылаются по всей стране — от Владивостока до Калининграда. Причем в ряде случаев налоговая, как говорится, «берет на понт». То есть делает массовую рассылку в надежде, что кто-то из тех, кто сдает квартиру и не платит налог, испугается и заплатит.

А в некоторых случаях подходит серьезно, ищет доказательства, привлекает участковых и полицию.

Мне стало интересно понять, как мыслит налоговый инспектор, когда ищет неплательщика. Моим подписчикам, которые написали мне о письмах, я задавала одни и те же вопросы. Потом обобщила сведения, которые получила от них.

В итоге у меня сложился список доказательств, которые инспекторы, предположительно, собирают в отношении предполагаемого неплательщика.

1. У вас в собственности есть несколько квартир

Эту информацию налоговый инспектор может получить в два счета. И логично предположить, что «лишняя» квартира вряд ли стоит у вас пустой. Конечно, у кого-то может простаивать. Но это все же редкость.

Мне писали о случаях, когда инспекторы делали «ковровую» рассылку по всем, у кого в собственности несколько квартир. В надежде, что кто-то да заплатит.

Но чаще это лишь первый шаг. Дальше из этой выборки инспектор выбирает тех, кому...

2.… на карту регулярно приходят одинаковые платежи от одного и того же отправителя

Во всех случаях, когда люди получали «письма счастья» от налоговой, они принимали платежи от арендаторов на карту.

Инспектор имеет право запрашивать в банке информацию о движении денег на счетах физлица, если проводит в отношении этого человека проверку.

Одинаковые суммы, которые переводятся в одни и те же даты, наводят на определенные мысли...

Некоторые из моих читателей предлагали оформлять с арендаторами договоры займа. Чтобы потом было что показать инспектору: дескать, этот человек не платит мне за аренду, это он мне долги отдает.

Для меня эта схема сомнительна. Вряд ли кто-то из арендаторов в здравом уме будет подписывать долговую расписку авансом. А оформлять новую бумагу ежемесячно слишком накладно. Тогда уж проще наличными деньги забирать.

Но даже эта хитрость не поможет, если...

3.… ваши соседи или арендаторы свидетельствуют против вас

Есть просто болтливые старушки. Есть соседи-«стукачи», которые таким образом мстят за какие-то обиды.

Некоторые наивно верят, что можно договориться с арендаторами. И они будут говорить, что они просто родственники хозяина жилья. Но не всегда простые люди могут сообразить, что говорить. Особенно в стрессовой ситуации.

Самое дикое, что мне писали. Участковый пришел в гости к арендаторам. Запугал их немедленным выселением. Под диктовку заставил дать письменные показания в формате «мы такие-то такие-то, снимаем квартиру у гражданина Н., ежемесячно платим такую-то сумму (ту, что на карту падала как раз)»...

Показания приобщили к делу, и когда неплательщики пришли в налоговую, им предъявили полный список доказательств. Пришлось заплатить налоги, пени и штраф.

О масштабных визитах участковых писали, в частности, люди с Дальнего Востока и из Подмосковья. Соответственно, я делаю вывод, что это кампания, которая идет по всей стране.

Впрочем, этого стоило ожидать. Все понимали, что рано или поздно налоговая найдет способ выявить тех, кто сдает квартиры, и заставить их платить налоги.

Отмечу, что это не более, чем мои догадки. Возможно, налоговая рассуждает и действует совсем иначе. Но факт остается фактом. Если вы сдаете квартиру и не платите налоги, знайте: за вами, возможно, уже выехали.

Источник:t.me/sveta_economy/146

Итак, рассмотрим подробный финансовый расчёт и описание обоих подходов. Для примера возьмём семью с претензией на среднюю, полностью готовую к проживанию, двушку в городах-милионниках нашей страны. Пусть её текущая стоимость будет 5 000 000 руб. 

 Ипотека:
Хорошие реальные ставки сейчас с учётом страховок и комиссий начинаются от 10,5% годовых. При готовом отделанном жилье (часто это только вторичка) и вообще без первонач. взноса (а нам для чистоты сравнения нужен именно такой вар-нт при сравнении с арендой) процент будет точно выше, но мы оставим этот. Чтобы для средней росс. семейной пары даже с 1 ребенком это было посильно, то платёж никак не должен превышать 50% текущих совокупных доходов. Но чтобы ипотека не растянулась на всю жизнь, напряжёмся если надо и всё равно ограничимся 20-ю годами. Ипотечный калькулятор для нашей суммы кредита даёт сумму ежемесячных платежей в без малого 50 000р:

http://www.banki.ru/services/calculators/hypothec/?send=1&calc_type=1&price=5000000¤cy=643&first_payment=0&first_payment_type=money&sum=5+000+000&percent=10%2C5&period=240&type=2&finemonthly=&finemonthly_type=sum&fineonce=&fineonce_type=percent&start_month=6&start_year=2018#result 

( Читать дальше )