Блог им. alsuh

Собственный опыт сдачи квартиры в аренду. Не теоретик.

Последнее время, очень много постов про недвигу от теоретиков в русле: недвижимость- г… но, плюсом уже года 2 все ссылаются на топик на тинкоффе какого то неудачного арендодателя. 
В 2-х словах, свой опыт инвестирования свободной наличности в недвигу, так сказать из первых рук. Удачный или нет решать Вам. 
После кризиса 2008 года у нас в городе застройщики распродавали недвижимость с дисконтом, как положено с временным лагом относительно златоглавой. 
Купил кв метры в 2009 году, в  недостроенном, но активно строящемся новострое, по цене 47 800 руб з а метр, через 5 месяцев квартиру сдали + 3 месяца ушло на ремонт, общие вложения составили ± 3 млн рублей.
Так как дом в престижном районе города, сдал ее агентству за 29 000 рублей, все расходы брало на себя агентство и сдавало квартиру посуточно ( 2 раза находил объявление со своей квартирой по цене 2 800 руб/сутки). Головняков не было от слова совсем. Квартиру застраховал на 1 млн рублей, от ущерба квартире + нанесения  ущерба другим квартирам от меня. Для квартиры сдающейся в аренду (есть такой полис) страховка на 1 год составляет 4 500 рублей (итого порядка 41 000 руб за 9 лет).  Плюсом в расходы за 9 лет легло- замена кондиционера, покупка новой кровати, и замена варочной поверхности, что то около 30 000 руб. Легкий косметический ремонт (подбить плинтуса, поменять лампочки, розетки, 1 раз переклеили обои в комнате), агентство делало самостоятельно.
2 месяца назад квартира была продана по 90 000 руб за 1 кв. метр.
Ах да, квартира 52 кв. метра.
Общие затраты составили что то около 3  070 000 рублей.
Получено от продажи 4 680 000 руб + арендные платежи 3 100 000 руб.  
Деньги от аренды закидывались на брок счет и сразу покупались ОФЗ, последние 3 года это еще и ИИС по первому типу, так что возвращались 13%.
Доход по брокерскому счету оцениваю для себя приблизительно в 1 000 000 руб, т.к. ОФЗ покупались в т.ч. и в 13 и 14 годах, когда доходность по ним составляла порядка 12-13% если не ошибаюсь.
Вложенные 3 млн, за 9 лет получилось размножить до 9 млн, квартира была продана в связи с покупкой новой в строящемся доме на моменте заливки 3 этажа (дом планируется в 26 этажей) по цене 85 000 руб кв метр, на мой взгляд, более лучшем районе с видом на набережную (речь о г. Хабаровск), а главное больше на 1 комнату.
Кто нибудь обязательно напишет, что то вроде надо было сразу всю сумму в ОФЗ зафигачить было бы еще больше.  Да наверное, но когда у тебя на руках заработанные-скопленные 3 миллиона и хернуть их брокеру на счет в разгар кризиса, когда все катастрофически дешевеет как то я не решился и посчитал, что кирпич оно надежнее и если что квартиру детям в конце концов отдам.



★32
151 комментарий
«квартира была продана в связи с покупкой новой в строящемся доме на моменте заливки 3 этажа (дом планируется в 26 этажей) по цене 85 000 руб кв метр».
Т.е. вы хотите второй раз заработать по той же схеме?).
Согласитесь, что у нас полстраны в недвиге сидят и ждут когда их озолотят, особенно после опыта 2008. По-моему, самое время выходить.
avatar
Лизюкова, пол страны живёт в бараках.
avatar
Kris, Они там и будут жить до смерти. Никто им не даст никакую ипотеку под зарплату в 15 тыр.
павел петрович попов, дают. У меня из деревни знакомая РСП купила однушку в городе за 1,2 млн, с з/пл 20 тыс. В созаемщиках мама и бабушка 90 лет, с пенсией около 30 тыс. И так вся деревня, кроме вообще алкашей. Т.е. «купил последний дурак», как говорят на бирже. Больше людей нет, и не предвидится, теперь путь ценам в одну сторону.
avatar
павел петрович попов, идиот?
avatar
Kris, какое пол страны пиши вся страна не скромничай
avatar
Лизюкова, насчет полстраны, это Вы, кажись, погорячились. Есть статистика по данному виду бизнеса? Понимаю, бОльшая часть занимается  этим  нелегально (в провинции), но купить квартиру, даже на этапе котлована, сегодня возможность есть далеко не у всех. Тут население жрачку в кредит уже берет, а Вы про недвигу…
avatar
Arslan, я про ту часть страны. кто хорошо учился.)
avatar
Arslan, на свои, разумеется, далеко не у всех, но вот в ипотеку взять практически у всех уже есть возможность
avatar
Лёва Соловейчик, ага, и переплачивать почти в 3 раза.
avatar
Arslan, ну, это уже их выбор и их дело.
avatar
Лизюкова, выфсеврёти , 90% жителей великой страны не могут ошибаться. Они уже видели, как 2 раза 10% озолотились на этой схеме, купив в 1999 и в 2009. Как раз 3й раз — в 2019ом и теперь заработают все.
avatar
consar, озолотиться теперь можно будет в следующей зоне — Туркмения, Узбекистан, но там к сожалению иностранцам не продают). А пока по 10000 долларов за однушку. 
В РФ даже налог с продажи квартир  инорезами 30% отменили. То есть заманивают всех подряд, только покупайте. Вот на эти 30% наверное вниз и съездим.
avatar
Лизюкова, Китайцы и индусы скупили пол Канады и Америки подняв цену фанерного домика до 500 000 баксов и до 1 000 000 баксов, а квартиры до 200000-300000 баксов.  Что будет если они начнут скупать Россию?
Диванный аналитик-практик, вот все смотрят на Америку и ждут, когда же у нас так будет. Поэтому она и растет, а здесь у нас стригут мечтателей.
avatar
Диванный аналитик-практик, в Переделкино за 10 соток земли без статуса ИЖС просят 140к баксов. Куда уж тут расти.
avatar
если что квартиру детям в конце концов отдам.

Так зачем Вы ее продовали? Чтобы купить дороже почти в 2 раза (за квадрат) на 1 комнату больше, где еще надо делать «ремонт с нуля» потратив на это еще пару млн. рублей ))
avatar
Ну детям отдать или однуху или двуху есть же разница. 
Александр Симонов, детям вообще ничего отдавать не надо. Пусть сами зарабатывают. Я говорю абсолютно серьезно.
avatar
sergeygaz, согласен. и скажите это всем нашим доморощенным олигархам и российским чиновникам)))
avatar
sergeygaz, наверное, но нет желания загонять их с молодости в ипотеку. Пусть заселяются и дальше зарабатывают.  
Помочь на старте не есть плохо.
Александр Симонов, помочь — да. Например, первоначальным взносом.

Но дарение квартиры почти всегда убивает мотивацию зарабатывать. Я таких примеров видел десятки. Собственно, на что вашим детям останется зарабатывать-то?
avatar
sergeygaz, им остается зарабатывать на пенсию, текущую жизнь, образование детей и бизнес.
avatar
Александр Симонов,  наверное, но нет желания загонять их с молодости в ипотеку. Пусть заселяются и дальше зарабатывают.  Помочь на старте не есть плохо.
Тоже такого мнения придерживаюсь
avatar
Александр Симонов, 

Так курс бакса в 2008 был другим. На мой взгляд в баксах — минус.
avatar
Александр Симонов, и как бы — да, и как бы — нет… не  угадаешь. Нет, помогать надо… но переборщить легко. Ну дай бог всё во благо будет)
avatar
sergeygaz, А куда тогда девать нажитое, в фонд помощи африканскому народу?
avatar
dim800, Сами пользуйтесь плодами трудов своих, ибо никто не приведет вас с того света, чтобы посмотреть что стало с плодами трудов ваших.См.Библия.
А я всю Аренду проедаю
avatar
Константин, зачем, надо же инвестировать все в СУРГУТ или ГАЗПРОМ.
avatar
Александр Симонов, главное чтоб дети не поссорились потом, деля наследство! а многокомнатные квартиры в мегаполисах обычно бордели арендуют…
avatar
Александр Симонов, Кто нибудь обязательно напишет,
Что речь идет про 2009 год. А это посткризисные год и не более того. Поэтому повезло купить дешевле
avatar
Евгений Черных(кбробот), Скорее всего и так. Просто поделился реальным опытом.
Александр Симонов, Так и есть. Ваш пример в корне не корректен. Вы просто поймали отскок после убитого рынка в 2008 года

avatar
Евгений Черных(кбробот), Не корректен по отношению к чему? Еще раз. Я поделился сугубо своим опытом.  Покупка в посткризисный год квартиры в недострое по привлекательной цене, у застройщика имеющего в учередителях администрацию города, не была спонтанным решением.  Разве не в этом заключается суть инвестиции? Купить когда дешево. 
Но и рассказывал я не про это. А про то что можно получать деньги и с недвижимости. Даже если бы я купил ее не за 3 млн, а за 4.5 все равно был бы профит, ну не 300%, а 100.   Все равно это не 0 и не убыток и геморой, как это преподносится в многократно цитируемом блоке.  Просто если подойти с умом, то из любого говна можно конфетку слепить.
Александр Симонов, Не корректен, потому что вы взяли частный локальный случай. В Сочи тоже недвига растет. Тоже частный случай. Но в общем недвига в жопе. Даже сейчас в Сочи.  Ваш частный случай не говорит ни о чем. Например мой личный опыт, это недвига в Саратове. Две однушки в центра за 2500, одная трешка за 4000 и двушка за 3000. Везде доходность была ниже ОФЗ. 

avatar
Евгений Черных(кбробот), Вы спекулировали и суетились, покупали и продавали. Посчитайте если бы Вы купили первую квартиру и сдавали ее асе это время, а деньги от аренды складывали под проценты в банк. У Вас выйдет как раз мой вариант.  Суета и дерганье ни одному бизнесу не помогали.
Сугубо частное мнение.
Александр Симонов, Вам просто со временем входа повезло. Обычная ошибка победителя. Где же я спекулировал то?

Вот тут расписал https://smart-lab.ru/blog/559438.php
avatar
Александр Симонов, У вас получилось что-то вроде 25-30% в долларах прироста. Это даже не 2% годовых при сложном проценте. Долларовая инфляция — 2 проц в год. Посмотрите на это под этим углом. И это в удачный период. 
avatar
Евгений Черных(кбробот), ваш опыт в Саратове тоже частный локальный случай и судя по вашим суждениям тоже мало о чем говорит.
Я согласен с Александром Симоновым, что имеет смысл вкладываться в недвижимость на этапе строительства, когда можно взять значительно дешевле. После сдачи лучше продавать.
Сдача в аренду, согласен с Вами что невыгодное вложение, уж лучше в ОФЗ.
А так сам имею опыт уже с 3 квартирами по покупке на этапе строительства… после сдачи квартиры (от 1 до 2 лет) она уходит на 50% дороже.
Ну и плюс у меня в примере  Москва, точнее Новая Москва, которая сейчас активно расширяется.
avatar
Евгений Черных(кбробот), Жень, даже при таких идеальных раскладах посчитай этовсе в баксах. Человек сделал 25-30 процентов за 11 лет — это просто отбил баксоинфляцию. И это идеальный сценарий. На депозитах долларовых было бы значительно больше. Я еще больше убедился, что недвига — это отстой для приращения капитала, это последняя парковка на пенсии, чтобы безопасно передать наследство, в остальном не вижу смыла в недвиге вообще.
avatar
I_scalp (Дмитрий), 
Я еще больше убедился, что недвига — это отстой для приращения капитала, это последняя парковка на пенсии, чтобы безопасно передать наследство, в остальном не вижу смыла в недвиге вообще.

Это сильно зависит от ситуации и подхода, зря обобщаешь.
avatar
Евгений Черных(кбробот), есть! Если у тебя хата на побережье Флориды или хотя бы Испании )))
avatar
nnnd, классика… деньги ляжку жгут)
avatar
Ну, хоть написали бы сколько комнат в квартире и квадратуру. Хабаровск, видимо, крупный мегаполис, у нас в условном зажопинске сейчас в 2019м (учитывая, что автор ведет речь о сдаче хаты в 2009) сдать двушку стоит от 9 до 15 тыр, в зависимости от района, этажа и ремонта. Стоимость двушек (вторичка) у нас в городе от 1,4 до 2-2,5 (в зависимости от района, этажа, ремонта и жадности продавана). В итоге без учета коммуналки (у нас она дешевая), средняя рентабельность сдачи квартиры в аренду составляет от 8 до 11% годовых. Больше, чем вклад и ОФЗ, но на уровне некоторых корпоративных облиг. Да, щас квартирки в городке у нас немного подорожали за последние пару лет. Для меня как семейного человека единственный жирный плюс недвиги как бизнес — это возможность, в конечном счете, дать жилье своим детям.
avatar
Читайте внимательно, 52 кв.м..  Но суть поста не в том сколько метров.
Александр Симонов, хм… простите, не заметил. от себя совет — разбивайте текст на абзацы, будет гораздо читабельнее)
avatar
Arslan, Ок. Спасибо за совет. С гуманитарными науками всегда была проблемма. До мозга костей — технарь.

как то всё… примерно, точности расчётов и цифр нет, не верю 

сдал за 29, уже  7 лет назад такие цены были? 2800 за сутки, это сейчас? а 5 лет назад например? 

вернули часть денег потраченных на покупку квартиры, 13%?

 

а если агенству сдал, с прибыли налог платится? 

avatar
Проблемы Ваши.  Я дневник  учета расходов- доходов не вел. Цифры на примерные на память. Да и не было цели как то отчитываться.  И да 9 лет назад сдал за 29, такие цены и были, кстати аренда не менялась 9 лет, т.к. цены на недвигу растут а аренда стоит как вкопанная.  Раз в год при перезаключении договора морниторю.

Александр Симонов, 

вернули часть денег потраченных на покупку квартиры, 13%?

 

а если агенству сдал, с прибыли налог платится? 

avatar
Igr, А и да конечно, получил еще и налоговый вычет 13%.  Давно было, про него как то забыл.  
На любом рынке можно заработать в том числе и недвижимости, но есть много но время входа и время продажи, район, везение с продажей(всегда есть покупатели которые готовы заплатить больше, нудна квартира именно в этом доме, именно на этом этаже и т.д.), а может таких покупателей нет. У вас хорошая история вам повезло, но нужно судить о рынке в целом и там не все так радужно. Я например строил квартиру 8 лет, а не как вы 3 месяца и т.д. Можно и другие примеры привести, кто то купил Акции Сбера в 2009 году по 8-12 рублей и он наверное лучше вложил деньги?    
avatar
Николай, Согласен.  Просто описал свой позитивный опыт, т.к. последнее время пишут только негатив.
Никого ни к чему не призываю.
Если бы да кабы, нормальный доход.
 А если бы акции сбера купили, то 60 млн была бы прибыль…
avatar
Дед Панас, Написал, же, что в кризис очканул лезть в акции, облигации и т.д на всю котлету.
Вложенные 3 млн, за 9 лет получилось размножить до 9 млн, квартира была продана в связи с покупкой новой в строящемся доме на моменте заливки 3 этажа (дом планируется в 26 этажей) по цене 85 000 руб кв метр, на мой взгляд, более лучшем районе с видом на набережную (речь о г. Хабаровск), а главное больше на 1 комнату.

Непонятно зачем автор зарубил такой прекрасный актив.
Для аренды «больше на одну комнату» совсем не значит увеличение арендных платежей пропорционально расширению.
Дмитрий Овчинников, на 100% согласен. Коммунальные расходы больше, а стоимость аренды не факт что вырастет. 
Но дом уж в больно хорошем месте строится, квартира в итоге планируется одному из детей.
И да есть надежда, что в этом районе получится сдать подороже. Сейчас товарищ снимает в соседнем доме похожую за 45.
Александр Симонов, Епсель мопсель! Нифига аренда в Хабаре стоит! В Хабаровске не был, врать не буду. А во Владике был. Деревня деревней. 
avatar
Офигеть у вас цены на аренду, у нас такую хатку за 12-15 сдашь не больше, за 30 100 метровую в центре можно найти.
avatar
HollyRoger, Дальний Восток. тут все дороже. Средняя зарплата по региону, где сейчас работаю, 62 тысячи рублей.
Александр Симонов, А я думаю, кто квартиры в Москве пачками скупает? А это с Дальнего Востока нефтяники :)
avatar
Александр Симонов, подскажите - через какое агенство сдавали?
avatar
dim800, а у нас цены за 3 года выросли с 35 до 45, гребут колхозники с дешёвой ипотекой, а вот аренда стоит на месте, не растет. Сам жду падение уже второй год, уже начали появляться неплохие варианты с ремонтами и дешевле чем у застройщиков на котловане))
avatar
HollyRoger, Ну если уже в Сочи встал рынок недвижимости, вариантов тьма, причем некоторые квартиры с ремонтом и видно, что люди для себя делали…
avatar
Экономический цикл роста начавшийся с 2014 года заканчивается, тренд вниз разворачивается, так что если достроят можно и не сдать по Рентабельной цене, я бы продал и купил валюту крайний срок весна 2020
avatar
В 2008-2009 банкротилась куча строителей, могли бы так и остаться с котлованом.
Крупные брокеры гораздо надежней строителей в кризис. А если акции купить и держать, то размер брокера не имеет значения.
avatar
Биотехнолог, c акциями может юкос произойти... 
avatar
Darkness, так не вкладывайте все деньги в одну компанию. Это надо быть идиотом чтобы так делать.
avatar
Биотехнолог, а 3-4 не могут накрыться?
avatar
Darkness, 3-4 компании нет конечно.
avatar
молодец!
а покупка новой квартиры в инвест целях? тоже собираетесь сдавать?
avatar
Хорошо заработал! Молодец!!!
Я на недвиги только попадал!!!

PS хотя надо подсчитать доход в баксах
я когда говори попал, имею ввиду $-доходность
она у меня сильно отрицательная
avatar
Сергей Кузнецов, В баксах он остался на месте с поправкой на инфляцию.Даже немного в минусе.
avatar
Кто нибудь обязательно напишет, что то вроде надо было сразу всю сумму в ОФЗ зафигачить было бы еще больше.
Мог еще тупо по банкам раскидать в пределах АСВ. Вообще бы никаких забот не было, через интернет бы перекидывал, строил лесенки и т.д.
Ведь все равно принял риск что не построится, что не сдастся, что не продастся, что ущерб по страховке не выплатят и т.д.

А так понятно что фонда дело не простое, легкость нажатия кнопок обманчива.
avatar
Евгений Петров, Не было тогда еще никаких АСВ
Александр Симонов, АСВ появилась в 2004
avatar
с 2009 все подряд росло, вы попробуйте сейчас на недвиге получить такую доходность.
avatar
Биотехнолог, каждый генерал готов победить в прошлой войне, каждый трейдер — заработать на прошлом кризисе и т.д.
avatar
Биотехнолог, в прошлом году стоимость однушек в Новой Москве 3,5-4 млн руб, в этом от 5-6 млн. руб.  Вот тебе и доходность около 40-50 % за год.
avatar
Павел Михайлов, 4 млн однушка? с ремонтом? что то фантастика какая то.
avatar
Биотехнолог, в мае 2018 года в Бунинских лугах так и стоило (да и с ремонтом). Ну а в принципе 4 млн даже для пустой квартиры (без ремонта) это тоже было дешево.
avatar
Молодец что не пробухал бабки, и не слил на RTS и СИШКЕ )))
avatar
Удачно получилось — молодец! Но по накоплению для детей — надо тратить на их здоровье (даже на зубы), плюс на образование (хорошая школа, репетиторы и само собой ВУЗ), а это огромные затраты (не меньше маленькой квартиры). А квартиру или дом потом они сами заработают и может в другом городе или стране при наличии здоровья и отличного образования.
avatar
У меня похожая история, самый больший доход за прошлый год я получил именно от покупки недвижимости. Купив прошлым летом однушку, в строящемся доме в Новой Москве, за 3,3 млн. руб. в конце этого года планирую ее скинуть минимум за 5,5 млн. руб., а может и больше. Стоимость выросла на 65%, вот и думаю нахрен мучал свою психику на бирже за +20% годовых.
Так что вкладываться в недвигу это очень даже хорошо, только конечно как и с любым другим инструментом главное выбрать правильную цену для входа.
avatar
Павел Михайлов, а можете конкретный ЖК указать, стало интересно где так цены растут, да ещё и в новой москвн
avatar
relige, Застройщик А101 район «Скандинавия». Но я сейчас говорю про прошлый год, если кто не заметил то в период с начала 2018 года по август 2018 была просадка и цены на недвижимость были на минимуме за последние 5-6 лет.
avatar
Павел Михайлов, точно, интересно было наблюдать это массовое помешательство с сентября до декабря 2018го (причем не только в Москве, но и у нас в деревне). Риэлторы и продавцы уже наготове, ждут повторения. Все лето квартиры не выставляли, купить было нечего, цены поднимались. В последнюю неделю августа вывалили все, что накопилось, по запредельным ценам. Только теперь цены пойдут вниз, по закону спроса и предложения.
avatar
Павел Михайлов, та же история с ЖК Новая Звезда… цены поднялись сильно.
avatar
Павел Михайлов, Планировать — это хорошо, а вот вы продайте.
avatar
I_scalp (Дмитрий), ну проблем с этим не будет. Застройщик предлагает цены уже больше чем даже я планирую продавать и то со сдачей через год-два.
avatar
Какое хорошее агенство вам попались. Обычно они тупо перевыставляют обьяву на авито и хотят за это 100% комиссии. Точно не бордель?
avatar
Фига там цены на аренду. А посуточно это единственный выгодный вариант. Поздравляю
avatar
И при покупке, и при продаже, топикстартер угадал место и время. Принимайте поздравления.
Только не факт, что по той же схеме всё получится на текущем этапе.

avatar
Это как в легенде про муху и пчелу. Автор теперь всегда будет видеть конец кризиса и начало роста.
avatar
consar, позитивное настроение — это, конечно, хорошо, но стоит принимать во внимание текущую ситуацию тоже. :)
avatar
consar, Всегда понятие растяжимое. Если честно, то в акции не лезу только потому что  думаю, что скорее всего он уже близко, в смысле кризис.
consar, А легенду к сож не знаю.
Александр Симонов, 

avatar
consar, Не понял, как это относится ко мне?  Сори туп наверно, до Вашего уровня не дотягиваю.
Розовых очков не носил никогда, даже наоборот, по жизни больше пессимист.
Александр Симонов, так относится, что один раз купив на дне и продав на пике очень ликвидный товар вы ожидаете повторения, купив на этом же пике менее «ходовой» товар. Сдавать 2к можно только по цене 1к, ну +10%. В случае наступления кризиса её цена сразу рухнет в 2 раза, через 10 лет восстановится к уровню покупки. Без кризиса просто 20 лет будет стоять на этих 85 тыс. И это в рублях, в долларах упадет в 2-3 раза. Цены 20 лет росли, теперь 20 лет падать.
avatar
Eugenio, Останется квартира.  В акции тоже сейчас страшно лезть.  
Александр Симонов, с акциями, вроде как, всё нормально, как раз.
Я, например, в пятницу загрузился Сбером хорошо.
Такой позитив: закрытие недели и месяца неплохое. Плюс последний день лета таким вышел. Плюс Трамп позитив в Россию бросает. :)
avatar
Eugenio, на все плечи?
avatar
Technotrade, кредиты вообще в жизни не использую. :)
avatar
Eugenio, по какой причине ??? Плечи  это же добро и доп прибыли халявные?
avatar
Technotrade, своих средств вполне хватает. Не хочу платить за пользование чужими.
avatar
Я прочитала и позавидовла, вот ведь умный человек, и на квартире двойную цену сделал и сдавал удачно, молодец. А я держу квартиру, сдаю, но больших денег не видно, одна головная боль. И детям купила квартиру в Москве, они даже спасибо не сказали и решили, что деньги зарабатвать не надо, им не на что теперь их тратить и мозги перестали на этот счет работать, кандидаты наук, а работают за копейки.
avatar
Tat123, Если у Вас дети кандидаты наук, то смею Вас поздравить.  У Вас отличные дети, а Вы замечательная мама…
Tat123, благодаря вам развивается российская наука ) 
avatar
Tat123, такие дети неважная опора на старость…
avatar
Врач-бондиатОр, совсем никакая не опора, еще им помогать надо, а я все потратила на них, расчитывала, что теперь активно займусь трейдингом и еще больше заработаю и от них будет что-то, ничего, нигде и на рынке перестало получаться зарабатывать. В детей все вложила и осталась ни с чем. Думаю, это информация для размышления всем.
avatar
Tat123, извините, а сколько детям лет?
avatar
а еще можно было купить доллары на 3 ляма, на них купить S&P индекс по 700 и сегодня продать по 2800, это 400 тыщ зелени, или 25 лямов рублей. Как то так ))
Да пребудет с нами удача!, а еще можно было вчера пойти в казино, поставить 3 ляма на зеро и поиметь 108 мультов рублей. 8 млн. отдать за чай и праздничный ужин с Периньоном, и остаться с честными 100 млн. рублей в кармане.

Как-то так
avatar
avatar
Я вот думаю, стоит объяснять автору, в чем он не прав… Ну или просто пройти мимо? Пройду-ка я мимо… Человек просто не понимает о чем пишет
avatar
КРЫС, 
ТС сам поймет. Когда на следующей подобной инвестиции потеряет
avatar
КРЫС, $?)
avatar
Неплохая покупка на дне в 2009-м и разумное инвестирование полученных от сдачи доходов.
Надеюсь по прошествии еще 10-ти лет Вы будете так же оценивать новую покупку сделанную, вероятно, не на дне.
avatar
Красавчик!

Продолжайте в том же духе, про инвестиции в акции тоже не забывайте.
avatar
То есть в долларах вы заработали 25% за 11 лет, зайдя в рынок на дне. Ну так себе инвестиция. Поздравляю вас с тем, что почти отбили долларовую инфляцию. А потом еще 1 девальвация в ближайшие 2-3 года до 85-90  руб за бакс и вот вы снова имеете 100к баксов, с которых начинали.
avatar
какие у вас в Хабаровске дешёвые кровати, кондиционеры и варочные поверхности, прям захотелось купить 
avatar
В 2009 году полегло куча застройщиков-тот момент очень хорошо помню.Да почти всем достроили-государство выручило, но седых волос многим прибавило и было упущено куча возможностей.Ненавижу недвигу ещё с тех времён.Страшный неликвид, куча расходов.Кто понимает акции и облигации никогда в недвигу не вложится-это констатация факта.Но пост интересный ибо практика это практика и это лучше чем просрать на майнинге или пирамиде.
avatar
29 000 косарей за аренду да ещё и в 2009 году пусть даже в центе… НО даже не питера и москвы… однако, да с такой арендой, можно былоб с Тая не вылазить…
avatar
сдаю в Хабаровске 2-к кв-ру 57 м2, Тургенева 55, за 40 уже лет 7, не повышал арендную плату. У меня сын там родился, обещал показать родной город, когда-нибудь…
avatar
Реально дорогая аренда, в Питере это прям у метро ток, ближе к центру
 Я купил в 99 однушку за 10 штук баксов, продал в 2008 за 120 штук бакинских, вот это инвестиция была)
Для получения дохода через недвижимость, есть единственный и неповторимый инструмент — REIT.  Все остальные варианты дороги, проблемны и неликвидны
Автору респект, но удачи была на его стороне.
avatar
Александр Симонов, подскажите - через какое агенство сдавали?
avatar
Уважаемый, а теперь представьте кто у Вас купил квартиру начнет сдавать её, чтобы отбить только сумму покупки при сдаче по 29к ему нужно целых 14 лет.
Если в это самое время вложить под 7% годовых с реинвистированием разница будет 7387-4680=2707 к.руб. Вырастит квартира на 58% за 14 лет, да кто же знает, может вообще никому ничего не нужно будет кроме спичек и патронов)))
avatar
блин ну читаешь все у всех шоколадно. И у всех их история начинается в 2008 году. Посмотришь на рынок и с 2008 года (немного с просадкой в 2014) рынок РАСТЕТ. А вот как было у нашей семьи. В 1993 году получили акции РАО ЕЭС. Все было ничего до 1996-1997 года, а потом 6 или 7 лет болтания как оно в проруби. А потом и расчленение РАО ЕЭС на еще более г… ные акции всякого… И все в труху. И вот что-то историй волшебных нет на смартлабе. Как я поднялся с 3 лямов до 9 в падающем рынке))). Не нюхали многие ситуации когда вечером доллар по 6 рублей, а утром он 14, а еще потом 24. Вы только представьте В 4 раза упал деревянный. Это вам не с 55 до 65. Это как вечером 55, а утром 220. Прикинули?(пс прикиньте еще то, что долларов нет у вас)) к моменту падения рубля)
avatar
Эдуард Ганиев, была такая история, брали товар по 6 за доллар, отдавали по 24
avatar
reainvestment, Это мы человеку дали в долг 1300 долларов по курсу 6500. Он трясущимися руками отдавал по 13400. Вот раньше люди были, сейчас кинул бы да и все. А он отдал. Ну мы подумали, что хватит с нас и не стали брать по 13 ))) Знал бы прикуп, жил бы подальше )). Жаль не могу плюсовать пока
avatar
Хабаровск странный город — не первый раз слышу от туда подобные истории и возникает один и тот же вопрос — кто снимает-то по таки ценам?
avatar
Молодец! Все правильно сделал
Спасибо за статью. 
Но
— во-первых. вы купили в удачный момент, это очевидно
— во-вторых. Если считать в рублях, то доходность хорошая, но если взять доллар, то курс был 30руб, вы купили квартиру за 100т дол, а продали ее по курсу 65руб, за 138т дол, что дает за 9 лет сред доходность 4,22% годовых. Уже не так красиво. Это российские риски и реалии.  
P.S. если бы покупка квартиры была до падения рынка недвижки  или позже на пару лет, то по долларам был минус.
А почему трёшка, а не 2 однушки например?
avatar
На фондовом рынке в эти года заработал бы намного больше. Можно было распределить 50 на 50. Было бы очень хорошо. Я сам занимаюсь недвигой, вот хочу распределить еще и на фонду часть денег.
avatar
Максим Селезнев, тебе для статистики, лишь 2 из 100 могут зарабатывать и лишь 10% из тех двух могут в течении 5 лет обогнать индекс Sp500, думай. 
avatar
Артем Ак, 5 лет еще не показатель для фонды с учетом цикличности обвалов. Лучшее время покупать в кризис и на обвалах, и не важно обгонишь ты индекс или нет, главное обогнать инфляцию.
avatar
Максим Селезнев, инструмент защиты от инфляции это...(дальше книги и еще раз книги...)
avatar
Артем Ак, разговор уже ушел не в ту сторону. Речь была о  другом. Свое мнение я высказал выше и оно также защищает от инфляции.
avatar
Общие затраты составили что то около 3  070 000 рублей.
Получено от продажи 4 680 000 руб + арендные платежи 3 100 000 руб. 

Нифига не понятно.
Т.е. 3070000 руб. стоила квартира с расходами на нее. Далее получен доход в размере 7780000 руб. ?

Какая доходность в рублях за 10 лет получилось?
Чистая прибыль 4710000 руб.?
avatar
В Недвижимость следует вкладывать с учетом инвест. привлекательности(капитализация стоимости актива), если рентабельность выше 9% можно и аренду последующую рассмотреть с реализацией через 3-5 лет, не хочу писать пост, но поделюсь вкратце результатами в сравнении с портфелем акций, оба пассивные. Короче, было 35 единиц $, пару лет назад, 25 вложил в портфель акций, 10 в недвижимость. Итог через 3 года. портфель принес 35% в $, с учетом просадок. Недвижимость  чистый доход — 65%, реализовал оба портфеля и переложился в другой проект недвижимости 70% капитала в начале года, за 7 месяцев уже + 50%, ориентировочная прибыль через 1 год. 68%, кстати прибыль везде крутится в районе золотого сечения +-4%). ПС во всех сделках был важен тайминг, выходить надо как раз на новостях, пока все умники ждут реализации,(к примеру открытие станции метро под домом+новая инфра-ра), если ждать вместе с толпой, то в будущем аномальное предложение продавит цену, если бы пожадничал, потерял бы 3-4 месяца. возможно +700К к доходу, но упустил бы вход, в следствии упущенную выгоду в районе 5-8 млн.). Также, важно было учесть вступление в силу нового закона по Эскроу счетам.
Считаю, что инвестировать в недвижимость необходимо на время не более 2-4 года, иначе среднегодовой доход в $ размоется из-за знаменателя. 
avatar
 У автора доход в рублях может и впечатляет, а вот в долларах разочаровывает, просто девальвация. Можно было тоже самое проделать в 16 году с выходом в 18-ом, получив прибыль 80-100% в долларах
avatar

первичные вложения 3 070 000
цена продажи 90000 * 52 = 4 680 000
доход с аренды 3 100 000
доход с облигаций 1 000 000
общий доход 4680000 — 3070000 + 3 100 000 + 1 000 000 = 5 710 000
ROI 5710000 / 3070000 * 100 ~ 186 %
период инвестирования = 10 полных лет

получается среднегодовая доходность 186 / 10 = 18.6 % (до налогов)
чистыми в год после уплаты ндфл в среднем = 16.18 %

ничего экстраординарного,
к примеру тот же NASDAQ за последние 10 лет в среднем прирастал по 40% в год

avatar

теги блога Александр Симонов

....все тэги



UPDONW