Частый спор: купить квартиру и сдавать или вложиться в облигации?

Недвижимость: физический актив, но доходность падает

Квартиру можно сдавать, жить в ней и передать по наследству. Однако реальная доходность от сдачи в Москве уже не та, что 2-3 года назад. По данным на май 2026 года, средний срок окупаемости однокомнатной квартиры под сдачу в Москве вырос до 24,7 года, а доходность от аренды составляет в среднем ~5,5-6,5% годовых. И это без учета налогов, коммуналки, ремонтов и простоев. Фактически, чистая доходность может быть еще ниже.

ОФЗ: пассивный доход под 15% годовых

Длинные облигации федерального займа сегодня дают доходность 14-15% годовых.

Сравним

• Квартира: доходность ~4-5%годовых, низкая ликвидность, требует активного управления.

• ОФЗ: доходность ~14-15% годовых, высокая ликвидность, пассивный доход.

Разница в доходности — в 3-4 раза не в пользу недвижимости. При этом ОФЗ не требуют ремонта, поиска арендаторов и защиты от скважин.

Что в итоге

Квартира — для диверсификации, передачи наследникам и если есть лишние несколько миллионов, которые не жалко «заморозить» на годы. ОФЗ — для пассивного дохода, сохранения капитала и получения предсказуемой прибыли. Если ради квартиры придется брать кредит или урезать другие вложения — выбор очевиден.

Мне знакома эта фраза, она звучит гордо: «Я сам разберусь». На первый взгляд, это проявление силы и уверенности. Но в торговле такая установка часто выходит слишком дорого 

Самостоятельность — это естественно и важно. А вот самоизоляция — это совсем другое.

Рынок сложен не потому, что информации мало, а потому, что её слишком много, и оно приходит в разных интерпретациях. Когда вы остаётесь в своих мыслях без внешней проверки, ваши ожидания начинают восприниматься как неизменные факты.

0️⃣ «Я сам»

У вас есть идея, есть график, есть позиция. Цена идёт против вас. И вы начинаете убеждать себя:

📌 «Это просто шум».

📌 «Сейчас вернут».

📌 «Я вижу структуру, которой другие не видят».

При этом нет никакого внешнего зеркала, нет точек соприкосновения с другими взглядами — только внутренний диалог. Именно он чаще всего и стоит денег.

0️⃣ «Есть команда»

Та же идея, та же позиция, но есть:

«Некоторые любители линейного рынка иногда позволяют себе негативно отзываться о торговле опционами.  Со стороны это выглядит  не очень умно, когда человек высказывает свое упёртое мнение по вопросу, в котором совершенно не разбирается.

Для наблюдателей со стороны попробую объяснить некоторые особенности этой ситуации.

На линейном рынке (акции, фьючерсы), даже самые продвинутые трейдеры могут оперировать только двумя измерениями ( ценой и волатильностью). При этом до понятия волатильности многие еще не дошли. То есть, мы имеем среду обитания из двух координат. Это как если бы мир был  не трехмерным, а двухмерным на плоскости.   И в этом двухмерном мире живут и действуют (отнимают друг у друга деньги) двумерные существа.  Если вдруг появиться существо из трехмерного мира, и начнет играться с двумерным миром, используя доступное ему третье измерение, то оно не только будет иметь преимущество, но и его действия будут непонятны и не предсказуемы для двухмерных существ.  По сути, трехмерное существо для двухмерных является богом (Куклом).

Учите технический анализ, его придумали не дураки!

Мы можем использовать хедж при разных подходах, самые популярные три:

1) Хеджирование сильной позиции, слабой позицией. Например, держим лонг по акциям и хеджируемся шортом фьючерса. Логика простая: при росте широкого рынка, качественные акции в лонг вырастут сильнее, чем рынок в целом и мы заработаем; при снижении широкого рынка, качественные акции упадут слабее индекса и мы снова заработаем. Т.е. мы всегда имеем положительный результат по одной позиции и отрицательный по другой, но разница между ними в нашу сторону. Ситуацию можно зеркалить — шортим самое слабое, хеджируемся лонгом широкого индекса. Либо использовать вместо индекса конкретные бумаги — лонгуем самое сильное, шортим самое слабое. Примером можно рассмотреть ставку на Полюс, как самого сильного золотодобытчика на фоне роста цен на золото. Хеджирование через слабую компанию сектора — верный способ остаться в плюсе.


2) Хеджирование во избежание налога на прибыль. Если вы держите бумагу более трех лет, то можете получить льготу долгосрочного владения, т.

Курс все еще остается на уровне 80 рублей за доллар, но валютные облигации уже прибавили в цене. Так, текущая купонная доходность колеблется в среднем от 4 до 10%, при этом к погашению – от 5 до 8%.

Облигации с более низким рейтингом показывают большую доходность: ПИК (>8%), Уральская сталь (>10%), новый выпуск Сегежи (13%).

Более надежные выпуски от Газпрома дают доходность к погашению 4-7,4%

По государственным облигациям RUS-28 купонная доходность около 10,3%, при этом к погашению доходность составляет менее 4%.

Данное сообщение не несет призыв к действию и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

Больше информации t.me/CapitalMaker777/517