Какое будущее у ипотеки в России и куда пойдут цены на недвижимость? Мнение Сбера. Какие акции в связи с этим могут выиграть?

В отношении моей статьи о будущем цен на недвижимость и ипотеки в России, я слышал мнение, что быть такого не может, у ипотечников большая просрочка, скоро банки начнут продавать заложенную недвижимость и рынок недвижимости, а вместе с ним акции девелоперов, обрушатся. Такое мнение, не подкрепленное никакими данными и фактами, может кого-то напугать, но явно не тех, кто в курсе, какое реальное положение. В этой связи было очень интересно посмотреть вчера конференцию Сбера в отношении будущего ипотеки и рынка недвижимости. Конечно Сбер, как главный игрок на рынке ипотеки с долей более 50%, обладает гораздо большей информацией и о недвижимости, и о просрочках и о текущих продажах жилья, чем любой, кто пытается обсуждать эту тему на обывательском уровне.

Поэтому интересны были следующие факты от Сбера, представленные в презентации:

Хронометраж:

00:00 Вступление
01:10 Рынок недвижимости в целом и причины роста цен.
05:10 Спрос
05:40 Ставки субсидирования на данный момент
06:30 Причины роста ПИК с опережением по сектору
10:20 Прогноз по выручке 500 млрд рублей
11:50 Оценка спроса на недвижимость внутри компании
13:00 Предложение недвижимости в Московском регионе
13:20 2019 год — это был локальный пик?
14:00 Прогноз по ценам на недвижимость в Москве
15:20 Прогноз предложения на второе полугодие
18:20 Объем продаж. С каким объемом продаж сможет справиться рынок?
20:00 Сокращение количества застройщиков, как отражается на компании?
22:00 Земельный банк
26:00 Прогноз по росту выручки в регионах
28:20 Fee development — что это?
30:00 Модульное строительство Units
43:40 Мощности по производству модулей
44:40 Транспортировка модулей
46:20 Выход бизнеса на Филиппины
48:20 Модульное производство в Филиппинах
49:20 Перспективы бизнеса в Индии
50:40 KVARTA
56:20 Частные модульные дома
01:01:10 Частный сектор
01:02:30 Коммерческая недвижимость
01:03:30 Планы на Дальний Восток
01:04:40 EBITDA
01:06:00 Сделка с ВТБ на 110 млн акций ПИКа
01:10:00 8 трлн рублей выручки
01:11:30 Почему свободный денежный поток отрицательный?
1:13:30 Причины роста долга
01:15:10 На какой долг смотреть инвестору
01:17:10 CAPEX
01:18:50 Как отразился на марже рост цен на строительный материалы
01:20:40 Административные издержки
01:21:00 Продажи квартир онлайн
01:22:40 Причины переименования компании
01:24:30 Презентация Capital Markets Day
01:26:20 Free float. Планы по допэмиссии
01:28:00 Дивидендная политика
01:30:00 Возможен ли в России сценарий ипотечного кризиса, как был в США в 2008?

Прошедшая неделя прошла под знаменами восстановления американского фондового рынка, подтвердив мои ожидания неделей ранее. Открыв торги в понедельник падением (1) и пробитием 50-дневной скользящей средней, S&P 500 отскочил от 100-дневной средней и закрыл падение к заседанию ФРС в среду. Уже после пресс-релиза Джерома Пауэлла, американский фондовый рынок продолжил восходящее движение.

1

Для многих стало удивлением позитивная динамика индексов на фоне относительно ястребиных заявлений ФРС, направленных на ужесточение денежно-кредитной политики. Однако это не стало удивлением для меня и моих подписчиков, поскольку мы неоднократно обсуждали, что любые негативные последствия от предполагаемого ужесточения кредитно-денежной политики уже давно заложены в цену; а весь информационный шум вокруг этого повода — не более чем спекуляции СМИ с целью привлечения трафика на свои ресурсы.

Тут коллега по смарт-лабу Алексей написал очень грамотную статью про ETF – фонды, где проанализировал доступные российскому инвестору ETF  на западные рынки, и где ежегодные комиссии на управление все в районе 1-1.5% от активов. От таких комиссий за ПАССИВНОЕ управление — глаза на лоб лезут, конечно.

Это очень правильный подход кстати, смотреть на комиссии.
Потому что комиссии – это именно то, на чем ваc раздевает финансовая индустрия.
Приведу пример.
Индустрия кредитных карточек. Вроде удобно и все дела. Когда вы едете в Европу и расплачиваетесь там карточкой, то банк берет с вас комиссию допустим 1 процент. Вы думаете, это все ? 
Вытащите выписку от своей кредитки, и подсчитайте курс, по которому они сконвертировали покупки из евро в рубли (или другую валюту вашей страны проживания). Этот курс будет отличаться от спотового где то на 2-4%. Таким образом, банк реально может на ваших транзакциях с кредиткой зарабатывать 4-5 % от каждой покупки.

За последние три десятилетия S&P 500 дал в среднем 7.7% годовых. Факт.
Уберите из расчетов один самый лучший день в году — и доходность упадет до 3.9%. Тоже факт.
Уберите из расчетов два лучших дня в году — и доходность станет меньше 1%.

Теперь вы знаете смысл выражения «день, который год делает». 

Дедушка говорил маме: «К сорока годам ты будешь как огурчик!»

Мама передала это послание по семейной цепочке мне. И вот скоро мне 40. И пророчество дедушки сбудется. Жизнь в этом возрасте кардинально меняется!

Жизнь можно сравнить с забегом и понять, кто ты в ней: спринтер или стайер? Бежишь на короткую дистанцию или на длинную?

В школу я пошел в 6 лет. Был самым маленьким в классе, а это значит, что ты стоишь на физкультуре в конце ряда. На городские соревнования по ОБЖ тебя берут только потому, что ты легче всех и тебя легко таскать. Успехом у девушек не пользовался, интереса ко мне они не проявляли…

И вот к 40 годам… все перевернулось.

Обнаружил, что к этому времени мои ровесники уже сошли с дистанции. У многих пивные животики и слабая энергетика. Кто-то даже помирать собрался. Девушки-ровесницы превратились в теток и даже бабок.

И тут выходишь ты… весь в белом. Никакой конкуренции за внимание противоположного пола. Как в анекдоте: «Сейчас мы медленно спустимся с холма и возьмем все стадо…» Ты, как состоявшийся здоровый мужчина, и женщины, которые «ищут, но находят лишь старость».

📌 Традиционно начнем с показателя «Объем ввода в эксплуатацию» (в млн. кв. м.)

Поскольку он показывает реальный рост/снижение темпов строительства:

2018 — 2,0 млн. кв. м.
2019 — 2,0 млн. кв. м.
2020 — 2,4 млн. кв. м.
1п 2021 — 0,8 млн. кв. м. (рост на 68,2% г/г).

👉 Для сравнения напомним объем ввода в эксплуатацию других девелоперов в 2020г:

Самолет — 0,23 млн. кв. м.
Эталон — 0,54 млн. кв. м.
ЛСР — 0,67 млн. кв. м.

Очевидно, что ПИК здесь лидер. Компания за год по этому показателю растет на столько, сколько в принципе строит за год тот или иной застройщик.

📌 Новые продажи (м2)

В чем отличие от предыдущего показателя? Квартиру можно купить до и после ее сдачи:

2018 — 1,9 млн. кв. м.
2019 — 2,0 млн. кв. м.
2020 — 2,4 млн. кв. м.
1п 2021 — 1,1 млн. кв. м. (рост на 22,3% г/г).

Во-первых, хотим отметить скромный рост по сравнению с 1п 2020г. Тогда продажи снизились из-за ковида, то есть должен был быть эффект низкой базы, но