Друзья, приветствую! УК «Парус» анонсировала вывод на биржу нового ЗПИФ со складской недвижимостью, старт торгов намечен на 17.04.2026. Склад площадью 153 тыс. кв. метров расположен в Нижнем Новгороде, активы фонда составляют 12,2 млрд рублей, объект сдан в аренду единственному арендатору «Озон» по долгосрочному договору аренды до 2037 года.

Все написанное ниже не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией.


Источник: скриншот из видео со страницы parus.properties/funds/nino

В своем обзоре УК «Парус» обращает внимание на то, что в Нижнем Новгороде дефицит качественных складских помещений класса «А», рыночные ставки аренды составляют 10-11 тыс. рублей за кв. метр.



( Читать дальше )

Друзья, приветствую! Пора подводить итоги жаркого во всех смыслах, я бы даже сказал, сказочно фартового марта.


Операции с портфелем

Сделки

Все написанное ниже не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Все сделки совершены каким-то чуваком из интернета, помните об этом.

Банк Санкт-Петербург. Акции банка «Санкт-Петербург» выбывают из портфеля. С одной стороны у банка великолепная достаточность капитала и регулярные вкусные дивиденды. С 2022 года отличные показатели по чистой прибыли. Вроде бы все хорошо. Но на мой взгляд, бизнес банка не развивается достаточными темпами.

Процентные доходы на хорошем уровне, но их легко объяснить низкой стоимостью привлечения денег, а размещаются средства под высокую ставку. А вот комиссионные доходы несколько лет топчутся на месте. Это заставляет меня опасаться, что на фоне падения КС, мы увидим падение процентных доходов при сохранении вялой динамики по комиссионным доходам. Т.е. я не вижу, чтобы банк диверсифицировал свой бизнес, как это делают другие ведущие представители отрасли.

( Читать дальше )

Друзья, приветствую. В свое время публиковал пост с достаточно строгими критериями выбора ЗПИФ недвижимости. Спустя время, могу сказать, что ни один критерий не устарел. И так, теперь немного практики, с которой сталкиваются неискушенные инвесторы в ЗПИФ недвижимости, не соблюдающие простые правила безопасности (и по мере роста популярности инструмента будут сталкиваться все больше).

Структурные ноты

Покупая «ЗПИФ недвижимости», мы ожидаем, что УК будет покупать недвижимость, а свободные деньги будут размещены в банках или в ОФЗ / денежном рынке. Но реальный тип фонда надо смотреть в правилах доверительного управления. Многие доступные на рынке ЗПИФ «недвижимости» на самом деле являются «комбинированными» фондами, в которые можно покупать много всякого разного, особенно, если это фонды для квалифицированных инвесторов.

Так, в 2025 году инвесторы в комбинированный ЗПИФ «СКН» [1] от УК «СФН» обнаружили, что в фонд добавлены структурные облигации на сумму 32,5 млрд рублей (ISIN: RU000A105PL8):

( Читать дальше )

Друзья, приветствую. Не давно стал свидетелем занимательной дискуссии, которую можно характеризовать как holy war, между теми, кто считает доходность от первоначальной цены и полагает, что если цена на хороший актив выросла, это не повод его продавать, можно наслаждаться выросшей доходностью до тех пор, пока актив приносит деньги и в идеале передать его внукам, второй лагерь стоял на том, что доходность нужно считать от текущей цены, первоначальная цена уже не имеет значение, а удержание актива в моменте равнозначно тому, что мы каждый день принимаем решение купить этот актив по его текущей цене, очевидное решение — продажа выросшего в цене актива, чтобы переложиться во что-то другое более выгодное. Второй лагерь обвинял первых в когнитивном искажении, оппоненты из первого лагеря недоумевали к чему сложности, если хороший выбор и так уже был сделан.

Спор выглядит как рассуждения на тему «что лучше, молоток или пила»? Как ни странно, оба инструменты хороши, просто каждый — для своих задач.

( Читать дальше )

***

     “Александр, а если представить ситуацию, что сложились бы все нужные обстоятельства, и Вы бы стали преподавать трейдинг, Вы бы сколько семестров отвели на алготрейдинг? И какое на Ваш взгляд, оптимальное соотношение теории и практики (применительно к вузовской программе)?”

 

     Хороший вопрос, но не очень вижу ответ. Тут парадоксальная ситуация, что какие-то рабочие модели, подходы, системы — их нельзя масштабировать на миллион человек. Вот на тысячу еще можно, а если это преподавать всем, оно на этом и закончится. То есть как только такое образование становится массовым, оно перестает быть сильно полезным. Разве что какая-то общая философия, как это все устроено. Именно это есть в моей книге “Деньги без дураков”. Сколько это по времени, если в учебных часах? Да максимум семестр, пару раз в неделю, если не вдаваться в излишние подробности… И то это с семинарами, с практикой...

 

***

     “Мир заключат, ставить на это?”

( Читать дальше )

Друзья, приветствую. Сегодня многие официальные лица думают о том, как повысить капитализацию фондового рынка РФ, а многие частные инвесторы хихикают над их планами. Но поистине забавно в этой ситуации то, что роста рынка хотели бы все его участники: инвесторы, бизнес и государство. Почему так происходит:

• Бизнес хочет роста рынка, чтобы за каждую проданную частичку компании получить больше денег;
• Государство хочет роста рынка, чтобы бизнес привлекал больше денег на финансовых рынка и меньше просил у государства;
• Частные инвесторы просто лопухи хотят роста рынка, думая, что они больше заработают, без оглядки на свои размеры капитала.

Теперь показываю это наглядно. Сначала сравним в России динамику зарплат и фондового рынка (в % к 2005 году):



( Читать дальше )

Друзья, провел, на мой взгляд, достаточно исчерпывающее и наглядное исследование инвестиций в ЗПИФ торговой недвижимости. Исследование выборочное, так как количество ЗПИФ с торговой недвижимостью велико, а данные о выплатах хранятся в сложно извлекаемом формате. Поэтому я взял 4 известных мне фонда с наибольшей историей.

ЗПИФ «Активо один»

Это самый первый фонд от «Активо», который был запущен чуть более 9 лет назад. Имущество фонда инвестировано в объект, в котором расположен супермаркет «Пятерочка» в г. Люберцы, стоимость объекта примерно 163,3 млн рублей, стоимость активов на пай примерно 1020 рублей, но платформа продает паи примерно по 1195 рублей.



( Читать дальше )

Друзья, приветствую. Судя по новостям с ПМЭФ скоро на СПБ-бирже станет доступна торговля мерными и стандартными золотыми слитками, место хранение слитков «Гознак»:

Стороны договорились совместными усилиями организовать торговлю физическим золотом в виде стандартных и мерных слитков на платформе Петербургской Биржи. В свою очередь, Гознак будет выступать в качестве ответственного кастодиана, предоставляя свою инфраструктуру для хранения торгуемого золота и осуществляя в отношение него весь спектр необходимых операций при проведения биржевых сделок.

Источник: https://goznak.ru/about/press/news/43594/

 
Московская биржа тоже дает торговать физическим золотом, но реализация принципиально другая. Речь о контрактах GLDRUB_TOM, обеспеченных реальным золотом с хранением в НКЦ. Выдача производится только проф участникам рынка. При этом минимальный лот покупки эквивалентен 1 грамму золота. Интересно, в случае с СПБ-биржей и Гознаком, купленные слитки можно будет снять через Гознак любому желающему? Если да, то это создаст значительное преимущество по сравнению с инструментом GLDRUB_TOM.

( Читать дальше )

Друзья, приветствую. По следам прошлой статьи о критериях выбора фондов недвижимости. Некоторые инвесторы не совсем понимают, почему я указал в прошлой статье, что:

• «Один фонд — один объект» — это хороший признак;
• Спекуляции недвижимостью в фонде — это то, чего стоит опасаться.

Давайте по порядку. В самой идее, чтобы один фонд включал множество объектов недвижимости нет ничего плохого, это нормальная мировая практика. Но смотреть на мировую практику «в вакууме» не совсем корректно. Есть российская специфика — наш рынок коллективных инвестиций в недвижимость пока еще молодой и «дикий», и у нас есть свои особенности законодательства, которые мы не можем не учитывать.

Когда фонд включается в себя много объектов, инвестору сложнее отследить качество управления. На реальной практике фонды с множеством объектов могут привлекать деньги инвесторов через дополнительные эмиссии в течение нескольких лет. А затем эти деньги размещаются на депозитах (и за это еще взимается комиссия «за управление», так как привлеченные деньги инвесторов увеличивают стоимость чистых активов фонда), пока управляющие не найдут подходящий объект для покупки.

( Читать дальше )

Друзья, приветствую. Два года назад я публиковал свои критерии при выборе фондов недвижимости. И сегодня, два года спустя, перечитывая свои старые статьи, понимаю, что в своем большинстве озвученные тогда тезисы не потеряли актуальность. Мне хотелось бы еще раз опубликовать свой взгляд на критерии выбора качественных фондов с качественными объектами, тем более, что количество инвесторов в недвижимость за последние два года только выросло.

Чтобы мой взгляд на вещи был понятнее, я сразу отмечу, что по своей стратегии я консервативный инвестор, который хочет спать спокойно, получать регулярные, растущие выплаты и владеть активами как можно дольше. Я предпочитаю совершенно осознанный и малый выбор из качественных активов, чем набирать все подряд «ради диверсификации, чтобы было».
И так, поехали.

В ужасе избегаем

Это базовая техника безопасности при коллективных инвестициях в недвижимость. Нужно понимать, что рынок коллективных инвестиций в недвижимость в России только зарождается, а потому напороться на нечто проблемное особенно легко. Эти правила выведены по итогам тщательных наблюдений за тем, что бывает, когда эти критерии не соблюдены.

( Читать дальше )