На сайте посёлка — пруд, причал, прогулочный парк, единый архитектурный стиль. Приезжаешь на участок, а там пустое поле и КПП. Менеджер обещает, что через год вы это место не узнаете. Но через год документ Минэкологии переводит этот посёлок в санитарную зону водозабора, и вместо пруда жители ждут решения суда о сносе домов.

В Подмосковье по данным Яндекс.Карт больше 2000 организаций называют себя коттеджными посёлками. У многих есть один или несколько серьёзных недостатков из тех, которые я разберу в статье.

Здравствуйте, меня зовут Максим Серяков, я владелец Группы MDI. Мы строим коттеджные посёлки бизнес и премиум-класса. Ключевой наш проект называется Ели Estate. 

Анализом и выбором посёлков я занимаюсь профессионально, за годы работы отсмотрел больше 272 проектов вживую и больше 3500 в интернете. Когда искал землю под собственный проект, потратил на поиск 7,5 месяцев. За эти месяцы у меня сложилась методика проверки участков перед покупкой, которой я пользуюсь до сих пор.

Компании попали в этот список не по причине плохих финансовых результатов. Все эти компании здесь по причине недобросовестных корпоративных практик, обмана и неуважения к инвестору, ну и отдельный котел для эмитентов с социальными обязательствами и бизнесом, который обслуживает государство. Зачем они на бирже — вопрос риторический, наверное для утроения капитализации фондового рынка. Начнем:

1. ВТБ — серийный размыватель

Вчера писал пост про гигантское количество доп. эмиссий, народное IPO, которое оказалось совсем не народным. И совсем недавно банк одновременно объявил дивиденды по нижней границе и новую допэмиссию почти на 50% акций в обращении. Рынок упал на 13% за день. Доля государства не размывается, а доля минаритариев еще как. Еще один плевок в простого инвестора под соусом очередных обещаний.

2. Газпром — национальное достояние (не ваше)

В июне 2022-го совет директоров рекомендовал рекордные 52 рубля на акцию. Через неделю решение отменили. Прецедент создан: рекомендация совета — не гарантия выплаты. Газпром существует для газификации и выполнения поручений. Дивиденды — когда останется. Не осталось. Социальная роль таких компаний слишком велика чтобы думать еще о минаритариях. Акции компании не выросли с 2008 года, о чем еще здесь говорить, хотя нам Миллер обещал превысить капитализацию Apple.

В ходе дискуссии в рамках предшествующего материала Давно хотел размотать недвижку!! мне накидали вопросов, на которые обязательно нужно ответить. Иначе тема останется нераскрытой.

Первый и важный тезис:
В Москве основные трудовые ресурсы сосредоточены в следующих возрастных группах - 
30-40 лет — 29%
40-50 лет — 27%
50-60 лет — 23%
Итого: ~80%

Смотрим график:
Тот кто берёт в 35 лет ипотеку на 20 лет, последний платёж будет отдавать в 55 — 10%;
Тот кто берёт в 40-45 лет ипотеку на 20 лет, последний платёж будет отдавать в 60-65 — 20%;
Тот кто берёт в 45-50 лет ипотеку на 20 лет, последний платёж будет отдавать в 65-70 -15-20%;

Отметим, что график выплаты ипотек строго ложится на возрастной график основных трудовых ресурсов города Москвы. 

Ответственно заявляю, большая часть ипотек взята людьми от 35 лет, ближе к 40 и старше!!

Что известно из статистики Москвы — средняя начисленная ЗП — 170 тыс. руб. (на конец 2025 года), вычитаем налоги 13% = 143 тыс. руб.
Берём семью из 3-х человек и умножаем на прожиточный минимум — 75 тыс. руб. — только кушаем. 143-75 = ~70.

Летом 2025 года я купил квартиру в Москве. Написать сразу, по свежим следам, не получилось (не до того было), но в истории, по-моему, скрыто немало поучительного и, надеюсь, интересного. Полагаю, рассказ будет полезен не только тем, кто сам находится «на низком старте» (то есть тоже планирует покупать недвижимость), но и просто для общего развития.

Разобьем для удобства нашу историю на четыре части:

— подготовка

— поиск

— сделка

— последствия

I. ПОДГОТОВКА

Где деньги, Дим?

Что самое сложное и важное при покупке недвижимости? – Правильно: раздобыть деньги! К сожалению, этот важный и наиболее ответственный момент для большинства сводится к исключительно простой операции подачи заявки на ипотеку (что сегодня делается в несколько кликов). Почему «к сожалению»? – потому что автор считает ипотеку чем-то вроде читерства. Нечестной игрой. Раздавать кредиты на ограниченный ресурс (коей является недвижимость) – только раздувать пузыри и заниматься деморализацией ответственных сберегателей.

Новая фишка, все изменилось и практика банкротства тоже изменится! С 1 мая 2026 года сфера ЖКХ окончательно перестала быть просто строчкой бытовых расходов. Правительство превратило ее в инструмент тотального контроля и легализованного изъятия средств. Если вы инвестор, кредитор или готовитесь к дефолту, запомните: коммуналка теперь пронизывает всё. Она способна обнулить ваши активы быстрее, чем налоговая проверка.

Разбираем анатомию новых коммунальных капканов и показываем, как защитить свои деньги, опираясь на букву закона.

Капкан №1. Коэффициент 3 и ловушка «пустой квартиры» С мая 2026 года государство бьет рублем по тем, кто забывает подавать показания счетчиков или сдает квартиры в серую. Согласно п. 59 и п. 60 Постановления Правительства РФ № 354, если показания не передаются более 3-х месяцев, с четвертого месяца включается повышающий коэффициент 3. Ваш платеж улетает в космос автоматически.

Раньше умные инвесторы перед личным дефолтом просто выписывали всех из квартиры (аннулировали регистрацию), чтобы ресурсники начисляли «ноль». Теперь это путь к катастрофе. Открываем п. 56(2) Правил № 354: если в помещении нет прописанных лиц, плата рассчитывается исходя из количества собственников. Нет показаний 3 месяца + пустая квартира = норматив на вас, умноженный на три.

Итоги эксперимента «Капитал с кредиток» за прошедший месяц, в котором зарабатываю полностью на заемные деньги

Итак, пару месяцев назад преодолел рубеж в полмиллиона рублей, заработанных из воздуха! Двигаемся дальше — к миллиону. 

Когда только начинал эту тему, то и предположить не мог, что удастся столько заработать на кредитках, которые, казалось бы, предназначены для другого: разуть тебя самого! 

Как все начиналось

Напомню, что в сентябре 2023 года завел первую в жизни кредитку. А сегодня орудую арсеналом карточек, которые позволяют получать доход за счет заемных средств. За это время сколотил капиталец более 550 000 руб., который уже приносит дополнительный доход. 

Действую по следующей схеме:

Привет всем. 

Ситуация такая:
— бумажный убыток формально за предыдущие годы превышает доход за 2025 год. 
— в конце прошлого года я зачем-то поспешил и, заметив что в 22м была прибыль по ВТБ и убыток по Сберу, зачем-то подал на вычет и уменьшил налог на убыток. 
— не так серьёзно, но есть убыток накопившийся и с 15го года по Сберу — основная часть бумажного в 23-24. 

— В декабре/январе специально не держал живых денег на счёте — Сбер смог отжать только 4 рубля налогами, остальное ушло просто записью в НДФЛ-2. 
— 30го я на сайте подавал НДФЛ-3, чтобы заявить накопившейся убыток (за вычетом того что уже за 2022 было учтено). Убыток ожидаемо перекрыл прибыль с небольшим запасом — мне откуда-то посчитали только 19 рублей доплатить. 

Проблема:
Открываю НДФЛ-3 — на 7й странице убытки есть, но ощутимо меньше чем я писал при заполнении. Даже меньше чем в сумме было после 2022. 
Подумал что может быть ребята автоматом вычитают то что уже возвращали мне — увеличил в форме на нужную величину — увы, всё равно на 7й странице конечная сумма не меняется.