Итак, у вас есть некая сумма и вы решили купить новостройку.
Изучаете рекламную выдачу, порталы, сайты застройщиков, сайты проектов итд.
Хотелось бы сравнить разные ЖК, предложения, оценить плюсы и минусы.
И вот, вы позвонили по интересному ЖК, назовем его “Башня Трампа”, задали парочку вопросов, например куда выходят окна.
Что происходит дальше?

Ваш телефон и имя моментально заносят в один из специализированных проектов, где фиксируют ваш интерес к этому ЖК. Одновременно идет проверка на уникальность.
Если в течение двух-трех месяцев вы купите квартиру в этом ЖК, а иногда в другом ЖК, но этого же застройщика, то агент получит комиссию 0т 1.5% до 4%, как правило.
За вычетом комиссии проекта и налога.

По такой схеме работают не все застройщики, но многие. Отвечу сразу, ПИКа среди среди этого списка нет. ПИК тратит много ресурсов на пиар, айти (динамическое ценообразование), отдел продаж. Впрочем, небольшую скидку получить можно, но это агент должен договариваться непосредственно с отделом продаж, минуя “специализированные проекты”.

Нашел у себя в архиве скан статьи из журнала “Деньги” под названием “Собиратель квадратных метров”. Итак, банковский работник Александр перед дефолтом 1998 года умудрился продать квартиру. Полученные $50 тыс за 7 лет он догнал до миллиона долларов. Как он это сделал? Вкратце, вот так:

История инвеста в недвижимость у Александра началась летом 1998 года. За месяц до дефолта он продал свою полученную по наследству двушку за $50 тыс. Доллары спрятал у себя дома. Были очень выгодные предложения по вкладам, по ГКО (предок современных ОФЗ), но над финансовым рынком сгущались тучи и Александр не решился.

Уже через 8 месяцев 50 тыс хватило на покупку двух двушек. Квартиры тут же были сданы по $200 каждая.

В конце 1998 до 2000 было много недостроенных новостроек. Застройщики стремились быстрее закончить проекты и новостройки стоили дешево. Третью квартиру (новостройку) Александр купил в кредит в 2000 году. На первоначальный взнос пошли сбережения, а на ежемесячные выплаты — $400, полученные от сдачи в аренду двушек. Эта новая двушка обошлась ему по цене $600 за метр.

Итак, в августе прошлого года смотрел объект — однушку на торгах в Хамовниках, на Большой Пироговской. Снял видео — немного про район, про дом и про саму квартиру — что и как, плюсы и минусы. 

Департамент выставил однушку 41.5м на торги за 11.333.000 руб.
Вот: investmoscow.ru/tenders/tender/19213650

Квартира со своей спецификой, но окна во двор, приличный метраж и готова к чистовой отделке. При этом — отличная фасадная сталинка  и лучший район Москвы! 

Итак, победитель торгов предложил  16.999.500 руб.

Но не купил, и потерял 566.650 руб задатка. По некоторым данным, победитель неожиданно для себя выиграл в нескольких торгах и выбрал самые интересные для себя объекты. Однушка на Большой Пироговской в этот список не вошла.

Следующий участник торгов предложил 16.866.170 руб.

Думаю, что он ее и купил. 

Все это было еще в сентябре 2023 года.

А теперь самое главное. 

Подбирал квартиру для клиента и… вот она, однушка на Большой Пироговской.

Продал однушку внутри МКАД, в экономе, в кирпичном доме из 1970-х, цена до 10 млн.

Купила для собственного проживания пара из небогатого региона, возраст 50+

Первоначальный взнос более 50%. Ипотека Сбера под 18%

Деньги на первоначальный взнос -  продали два объекта недвижимости в регионе (второй куплен за выплату по ранению на СВО, которая 3 млн).

Выводы: часть выплат по СВО оседает на рынке недвижимости Москвы, поддерживает цены и где-то толкает их вверх. 

t.me/mosstart/230

Адам Нейман сидел в своем офисе на Манхэттене, как на иголках. Человек № 1 в мире венчурных фондов должен был заглянуть в офис  и провести двухчасовую  встречу. Время истекало, а важного гостя все не было. Но вот маленький  азиат ворвался в офис и выпалил:  “У вас есть 12 минут, начинайте”. Это был сам Masayoshi Son, или “просто Маса”, основатель крупнейшего фонда SoftBank.

 Конечно, времени не хватило и разговор продолжили в машине, в которой Маса ехал на другую встречу. Тут же, в машине, Маса вытащил планшет, что-то прикинул и сказал:  “Мы вложим в вас  4.4 миллиарда”. Адам Нейман умел быть очень убедительным. А началось все с того, что…

Адам родился и вырос в Израиле и довольно довольно долго жил в кибуце. Его родители рано развелись и мать часто переезжала, а Адаму и Ади (младшей сестре) приходилось снова и снова адаптироваться в новой школе. И проявлять коммуникативные навыки. 

В конце концов они осели в Нью-Йорке, где Адам учился в колледже, а Ади стала известной фотомоделью.

Со времен СССР в Москве осталось более сотни промзон и тысячи административных зданий. В 90-е был острый голод на офисы и многие нежилые здания сдавались под эти цели. Под офисы переделывали гостиницы (например многочисленные корпуса на ул. Гостиничной), детские сады, НИИ итд. Есть случай, когда жилую пятиэтажку перевели в нежилой фонд — сдавать под офисы. Показывал ее в своем видео.

Но в последние 10-14 лет количество промзон резко сократилось. Типичный пример — территория бывшего завода ЗИЛ, где в лучшее времена работали 100 тысяч человек. Сейчас от ЗИЛа осталась проходная, памятник Лихачеву и несколько зданий (про них расскажу ниже). Большая часть остальной территории застроена ЖК.

Да и тренд изменился. Настроили много офисных и логистических центров, МФК итд. Спрос на офисы насытился.

Появилось новое направление. Инвестор выкупал административное здание, например бывшее заводоуправление, гостиницу, АТС итд. Далее — редевелопмент под студии от 13 до 25 метров. Больший метраж делать не так выгодно, хотя были апартаменты и до 100 метров.

Москва, 2016 год. 

Руководитель агентства недвижимости И. (лидер московского рынка в то время) дает интервью. Среди прочего, рассказал как они работают в реалиях того времени.

Суть такова. Предположим, они продают стандартную однушку в  Бирюлево. Рядом продается еще несколько аналогичных однушек. Цена +- одинаковая. Выиграет тот, кто первым понизит цену и продаст. Потому что на контрасте его квартира будет самым выгодным предложением. Чем позже собственник решится на дисконт, тем больше придется скидывать. 

Агенты прекрасно понимали, о чем он говорил. Рынок недвижки стоял. Даже самый популярный сегмент — однушки,  продавался долго и трудно. 

Все это продолжалось 3.5 года — с начала 2015-го до осени 2018-го. 

С конца августа 2018-го эту двушку на Соколе за 7.5 млн я показывал более 50 раз. Всем что-то не нравилось. Одним смежные комнаты, другим газовая колонка, третьим 13 минут пешком до метро Сокол, четвертым цена (“это очень дорого — целых 7.5 млн”). Кстати, до продажи квартира сдавалась за 40 тыс.

Покупают убитую квартиру в ипотеку. 

Например своих денег — 2 млн, эта сумма — первоначальный взнос по ипотеке.

Далее — ремонт и хоумстейджинг. Для закупок стройматериалов, мебели и декора используют кредитные карты с максимальным грейс периодом. В том же Леруа или Хофе можно оплачивать картами и на сайте, и на кассе.

Но за работу приходится платить наличкой. Впрочем, есть карты где часть лимита можно снять наличкой в счет грейс периода.

За несколько недель квартира превращается из гадкого утенка в белоснежного лебедя и выставляется на продажу. 

Да, квартира в залоге у банка. Но у того же ВТБ отработана схема покупки из-под залога. Да и в Сбере можно без проблем.

Задача — вложить  проект минимальное количество своих денег.

При своих 2 млн, ипотеке и расходам по кредиткам, хороший результат — это заработать 1-2 млн.

Как работают флипперы в экономе в Москве?

Задача флиппера в экономе — купить за наличку запущенную квартиру с максимальной скидкой. Чем больше хлама, грязи, вони — тем лучше. Ведь чистенькую, приятную квартиру после хоумстейджинга купят и так, без скидки. 

После покупки флиппер делает ремонт квартиры, а некоторые еще устанавливают мебель и декор.

Важнейшая компетенция флиппера — умение быстро и недорого сделать ремонт. Флиппер знает где и что купить, каких работников позвать. Флиппер знает, что выглядит дороже, чем стоит. 

А теперь цифры по состоянию на осень 23 года.

Хороший результат — это заработать 1 млн на квартире за 10-13 млн, включая стоимость ремонта. Срок — максимум 2 месяца от покупки до продажи. 

В начале видео — квартира рядом с метро Белорусская, в которой вся обстановка застыла начиная с 1960-х. К сожалению, флипперы этой квартирой не заинтересовались, а потом начался ковид и сам собственник передумал продавать:
youtube.com/shorts/bLUZJgXJBSE?si=ao55OBQr_Wwgr0U2

На фондовом рынке многие жаждут купить акции, которые вырастут в разы. Иногда это удается. Один из примеров — акции банка Санкт-Петербург, которые в 2020-м году стоили 50 руб, а сейчас 250 руб. Но также быстро акции могут подешеветь за один день на 30-50%.

Вернемся к иксам на рынке недвижимости Москвы.

В 2020-м году коллега на стадии строительства за 5.5 млн купила апартаменты в Alcon Tower. Место отличное — на перекрестке Ленинградского проспекта и Беговой/Башиловки. Рядом либо старая застройка, либо крепкий бизнес-класс вроде ЖК  Царская Площадь.
Кстати, через дорогу знаменитый «ажурный дом», самый красивый блочный дом в Москве, построен еще в 1940-м году.

Недавно ЖК сдали. Студии — с отделкой от застройщика, т.е. не нужно тратить от 1 млн и больше на ремонт. Коллега наполнила студию мебелью из Леруа и сдала за 100 тыс в месяц. Сейчас такие же апартаменты стоят около 15 млн.

Фактически, коллега с суммой 5.5 млн исполнила мечту Шадрина о 100 тыс в месяц пенсии. Без нервов, довнесений, стресса, ожиданий дивов, обвала счета, разочарований.