Друзья, приветствую. 4 декабря стартовали торги новым ЗПИФ «Парус-Золя» (доступен только для квалифицированных инвесторов), в состав которого включен складской комплекс площадью 47 тыс. кв. метров, расположенный в логистическом парке «Ориентир Запад». Стоимость объекта 4,5 млрд рублей, или 95 655 рублей за кв. метр, склад построен в 2024 году и сдан в аренду единственному арендатору «Золотое яблоко».


Yandex.карты

Долгосрочный договор аренды заключен сроком на 15 лет, предусмотрена ежегодная индексация платежей на уровень инфляции, но не более 7% в год. Ожидаемая доходность выплат пайщикам прогнозируется на уровне 12% в течение ближайших 4 лет, при цене пая 900 рублей. УК ожидает, что до конца 2029 стоимость объекта вырастит еще дополнительно на ~38% (странно, что УК заявляет 38% за 4 года как «10,3% годовых», похоже, где-то закралась ошибка).



( Читать дальше )

Друзья, приветствую. Впервые в фонды коммерческой недвижимости я инвестировал в июне 2022 года, более 3 лет назад. На сегодняшний день я держу 30%+ своего портфеля в коммерческой недвижимости, планирую наращивать долю и дальше. И вот, что интересное я заметил.

За последние 3 года:

• Государство повысило корпоративные налоги, это негативно отразилось на доходности владельцев акций, но коммерческую недвижимость никто не тронул;

• Государство ужесточило ставки по НДФЛ, но выплаты от ЗПИФ недвижимости по-прежнему облагаются по ставкам 13% и 15%;

• Иностранные государства вводили многочисленные ограничения против российских компаний, из последних — ограничения для Роснефти и Лукойла, но коммерческую недвижимость никто не трогал;

• На федеральном и региональном уровне мы постоянно слышим об очередных инициативах ужесточения условий для бизнеса, такие как ограничение продаж алкоголя, предложения по повышению налогов для банков и многое другое, но коммерческую недвижимость никто не трогает;

( Читать дальше )

Друзья, приветствую. Те, кто давно знаком с фондами Парус знают, что компания придерживается подхода «один фонд — один объект». Есть исключение в виде фонда «Парус-Макс», в состав которого входят все фонды Парус, торгуемые на бирже. В какой-то степени еще одним исключением можно назвать фонд «Парус-Логистика», в составе которого два склада, но сдаваемые в аренду одному арендатору. Как бы то ни было, стратегия каждого фонда объявляется сразу, после чего УК придерживается выбранного подхода.

В фонде «Парус-Крас» УК реализует амбициозную стратегию «один фонд — один кластер», скупая объекты в новом логистическом парке возле г. Красноярск. В отличии от околобанковских УК, которые обычно сначала собирают деньги с пайщиков, а потом долго ищут, что купить, Парус использует более прозрачную стратегию, сначала приобретая объекты с использованием кредита, а потом привлекает финансирование от инвесторов.


( Читать дальше )

Приветствую, дорогие друзья. Давно не писал. Но тут выпала свободная минутка и важный повод: 26.09.2025 стартовали торги первым фондом с торговой недвижимостью от УК «Парус».

Общие сведения

В состав фонда включен торговый центр «Триумф Молл», расположенный в центре г. Саратов. 100% торговых площадей сданы в аренду 165 арендаторам. Стоимость объекта 5,1 млрд рублей при площади 58 тыс. кв. метров. На момент старта торгов капитал инвесторов составил 2,36 млрд рублей, на кредит банка пришлось 3,22 млрд рублей под ставку КС+3%, срок кредита до 3 квартала 2030 года. УК планирует закрывать кредит за счет денег, привлекаемых при продаже паёв.


( Читать дальше )

Длинная дорога в гору символизирует долгий путь инвестора, а странно расположенный хвост кота — причудливость нашего мира


Друзья, приветствую. Тут вышла новость по фонду «Парус-Крас»: УК запускает голосования пайщиков на тему изменений в правилах доверительного управления. Один из пунктов голосования — продление срока доверительного управления до 49 лет, в связи с чем я получил вопрос:

… хотел бы услышать Ваше мнение про изменения срока действия фондов до 49 лет в скорой перспективе. Не возникнет ситуации, что они станут квазиоблигациями длинных ОФЗ и утеряют свою вторую составляющую роста стоимости тела? Надеяться на постоянный рост арендного потока кажется не очень надёжной историей, могут быть кризисы и его снижение, что повлечёт за собой уменьшение стоимости пая на бирже.

Позже Парус планирует предложить такую опцию инвесторам других своих фондов. Если совсем кратко, то мое личное мнение таково: это очень, очень, очень крутая новость и великолепное предложение для настоящих инвесторов в недвижимость. И все же вопрос достаточно глубокий для того, чтобы опубликовать длинную версию ответа, ведь решение предложить инвесторам ЗПИФ на 49 лет является действительно принципиальным и смелым, и оно много говорит о подходах команды «Парус». И так, поехали.

( Читать дальше )

Друзья, приветствую. Часто вижу отношение к фондам недвижимости как к облигациям или даже как к длинным ОФЗ. Вероятно, ассоциация возникает из-за наличия регулярных и относительно стабильных выплат, плюс ЗПИФ недвижимости имеет ограниченный срок жизни, что только усиливает ассоциацию. На самом деле такая параллель не только неверная, но и вредная, так как ошибочное представление об инструменте порождает некорректное понимание рисков, с которыми сталкивается инвестор.

Небольшое отступление: в российских акциях размер дивидендов от года к году может сильно отличаться или вовсе не выплачиваться, поэтому никакой ассоциации ЗПИФ недвижимости с акциями не возникает. Интересно, что в США не мало компаний, которые стараются регулярно платить стабильные дивиденды (часто — квартальные) и даже повышать их от года к году, однако, никому не приходит в голову называть эти акции ни облигациями, ни квази-облигациями.

Чтобы однозначно разобраться в вопросе, надо вспомнить, что капитал бывает долговой и долевой.

( Читать дальше )

Приветствую, дорогие друзья. Мне поступил вопрос о том, что я думаю о фонде недвижимости «Парус-Макс». Возможно, вопрос навеян тем, что недавно был всплеск однотипных статей про фонды недвижимости среди популярных блогеров. Если вам интересна независимая аналитика и вы интересуетесь коллективными вложениями в коммерческую недвижимость, эта статья может быть для вас интересной.

Предыстория

Чтобы лучше понимать данный продукт, понадобится небольшой экскурс в историю его появления. Торги фондом «Парус-Макс» начались в сентябре 2024 года. На рынке был сложный период для всей индустрии фондов недвижимости: цены на паи падали, новые продажи шли плохо, ЦБ продолжал повышать ключевую ставку, новая шкала НДФЛ грозила серьезно подрезать доходы рантье, так как выплаты по ЗПИФ попадали в ту же налоговую базу, что и зарплата. Инвесторы в ЗПИФы «Парус» ждали каких-то решений от УК, основная идея народных масс витала вокруг организации маркетмейкера, который поддержал бы цены на уже обращающиеся паи.

( Читать дальше )

Приветствую, дорогие друзья. На рынке коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость появились новости.

«Парус-Двинцев» — всё

Сегодня УК «Парус» разместила на бирже последнюю партию паёв ЗПИФ «Парус-Двн», в состав которого включен одноименный бизнес-центр в Москве, в размере 500 млн рублей. Общий объем торгов составил 550 млн рублей, а спрос в стакане в моменте перед размещением превышал 700 млн рублей. Признавайтесь, кто из моих читателей принимал участие в последнем размещении?

( Читать дальше )

Друзья, приветствую. На днях у меня случился интересный разговор с уважаемым Александром Силаевым, автором книги «Деньги без дураков» и одноименного телеграмм-канала, на тему российских фондов недвижимости. Обсуждение получилось столь содержательным, что мы решили поделиться им публично, в надежде, что ответы на затрагиваемые вопросы могут оказаться полезными для широкого круга инвесторов, интересующихся фондами недвижимости.

100% на вознаграждения и расходы

Если вы инвестируете в ЗПИФ недвижимости, то могли не заметить, что правилами доверительного управления могут быть предусмотрены комиссии и расходы, связанные с доверительным управлением, пугающих размеров, обычное дело комиссия 50% от СЧА на расходы, связанные с доверительным управлением (и это не считая вознаграждение за управление), а есть случаи максимальных предусмотренных расходов на уровне 90-100%. Означает ли это, что в какой-то момент управляющая компания просто сможет легально забрать (или отдать «кому надо за услуги») все имущество фонда?

( Читать дальше )

Друзья, приветствую. Столкнулся с интересным вопросом после написания одной из статей про фонды коммерческой недвижимости: "Не смущает что вроде как у Паруса не везде индексация аренды рыночная, может и до инфляции не дотягивать?"

Если вы собираетесь инвестировать в коммерческую недвижимость через фонды, у вас может сложиться ассоциация, что недвижимость — это актив, который дорожает вместе с инфляцией, причем дорожает не только сам актив, но и арендные ставки должны расти вслед за инфляцией. Такие ожидания понятны, но не совсем корректны, реальность сильно сложнее. И эту реальность лучше понимать заранее хотя бы на базовом уровне, чтобы потом не было разочарования.

Сначала пара слов о скучном. Инфляция — показатель усредненный. У вас каждый вид товара и услуги может за год вырасти (или даже подешеветь) на какую-то свою цифру: условно, если у вас помидоры подорожали на 50%, это не значит, что бензин подорожал на столько же, верно и обратное, если у вас инфляция 10%, это не значит, что лично ваша потребительская корзина подорожала на те же 10%, у вас скорее всего будут другие цифры.

( Читать дальше )