SMART-LAB
Новый дизайн
Мы делаем деньги на бирже
Информация
Блог им. EmeraldResearch
#ПроНедвижимость: необычное наблюдение о вложениях в ЗПИФ недвижимости
- 24 октября 2025, 19:41
- |
Друзья, приветствую. Впервые в фонды коммерческой недвижимости я инвестировал в июне 2022 года, более 3 лет назад. На сегодняшний день я держу 30%+ своего портфеля в коммерческой недвижимости, планирую наращивать долю и дальше. И вот, что интересное я заметил.
За последние 3 года:
- Государство повысило корпоративные налоги, это негативно отразилось на доходности владельцев акций, но коммерческую недвижимость никто не тронул;
- Государство ужесточило ставки по НДФЛ, но выплаты от ЗПИФ недвижимости по-прежнему облагаются по ставкам 13% и 15%;
- Иностранные государства вводили многочисленные ограничения против российских компаний, из последних — ограничения для Роснефти и Лукойла, но коммерческую недвижимость никто не трогал;
- Тарифы на электроэнергию регулируются, тарифы на телекоммуникации регулируются, цены на топливо регулируются, но ставки аренды на коммерческую недвижимость никто не трогает...
В общем, актив, до которого никому нет дела, когда заходят разговоры о том, когда надо где-то что-то прикрутить. Понятное дело, что нет гарантий, что так будет и дальше, но все же закономерность за последние годы явно прослеживается.
P.S. после публикации статьи мне поступила информация, что были некоторые налоговые изменения в части расчета кадастровой стоимости объекта и ставок налога, которая рассчитывается в процентах от кадастровой стоимости (но каждый регион сам регулирует ставку в установленном диапазоне). Однако, как инвестор, я не ощутил на себе финансовых последствий таких изменений (в отличии от других налоговых и/или санкционных изменений, повлиявших на доходы торгуемых на бирже бумаг), что тоже является положительным показателем некоторого запаса прочности к таким изменениям для инвесторов в коммерческую недвижимость.
На этом все. Буду благодарен всем, кто поддержит статью лайком.
Другие мои фундаментальные статьи об инвестициях в коммерческую недвижимость: #ПроНедвижимость: мои самые важные статьи об инвестициях в недвижимость
Статья не содержит инвестиционных / индивидуальных инвестиционных рекомендаций, призывов покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Результаты инвестирования в прошлом не гарантируют результатов инвестирования в будущем. Все риски и ответственность при инвестировании вы принимаете на себя самостоятельно.
Канал в Дзен: Механика Капитализма
7.2К |
Читайте на SMART-LAB:
Валютные облигации МКБ - мутная муть или риски в цене?
Тимофей на днях подсветил , что я взял немного субордов. Постараюсь описать логику почему купил и подсветить, что происходило с банком...
13:16
теги блога Финансовый Архитектор
- eurrub
- treasuries
- акции
- Александр Силаев
- Андрей Белоусов
- аренда недвижимости
- банки
- бпиф втб – фонд золото
- БРИКС
- брокеры
- ВИМ Ликвидность
- вклады
- втб
- Газпром
- госдолг США
- деприватизация
- дивиденды
- доллар рубль
- Евротранс
- золото
- Золотые монеты
- золотые слитки
- зпиф
- ЗПИФ Самолет
- ЗПИФы недвижимости
- иис
- инвестиции
- инвестиции в недвижимость
- Инвестиционная стратегия
- инвестиционные монеты
- инвестор
- инфляция
- инфляция в США
- исландия
- Итоги года
- итоги месяца
- Итоги недели
- коммерческая недвижимость
- криптовалюта
- льготная ипотека
- мобильный пост
- монеты из драгоценных металлов
- МТС
- налогообложение на рынке ценных бумаг
- нефть
- Нидерланды
- новости
- НПФ
- обзор рынка
- облигации
- опрос
- ОФЗ
- оффтоп
- ПАРУС
- Парус-двинцев
- Парус-Логистика
- Парус-Норд
- Парус-ОЗН
- Парус-Озон
- ПДС
- пенсионные накопления
- пенсия
- пифы
- ПМЭФ
- ПНК Рентал ЗПИФ
- портфель
- портфель инвестора
- приватизация
- прогноз 2023
- прогноз 2025
- прогноз по акциям
- программа долгосрочных сбережений
- психология
- санкции
- санкции США
- сбербанк
- Сбережения
- Сингапур
- смартлаб конкурс
- смз
- Современный 7
- Современный 8
- ставка ФРС США
- сургутнефтегаз
- США
- трейдинг
- форекс
- ФРС США
- экономика
- экономика России
- экономика США
- энергетика
- Энергетический кризис
- энергобаланс
А так можно рассуждать, что Сбер — банк и ВТБ — банк, а результаты инвесторов такие разные…
Я демаю сегодняшний пост натянуть за уши из пальца. Тянули, тянули, вытянули. Недвига не панацея, как любой актив имеет + и -...
Вы лучше подумайте над амортизацией. Купили вы здание, это основные средства, надо начислять амортизацию, а вас стригут на всю сумму дохода, вот где клондайк…
+за креативчик
— даже не знаю за что, это не REIT
Нас спасают только биржевые фонды, где подстригли уже баранов, которые первыми толпились в очереди
Я инвестирую в биржевые, проблем выйти не было, особенно в РФ, где разгоняют цену перед объявленным довыпуском паев.
Выйти было проблемой из Гонконга, но то страновые риски.
Выбирайте CORE или близкий класс
Финансовый Архитектор,
не, погодь. Ты написал, что государство не трогает нежилую. А теперь пишешь, что ук разрулила. Так государство не трогает, или бизнес разруливает?
1. На «ты» не переходили. Еще раз увижу — бан. Мы тут вежливо общаемся.
2. Я не вижу в справочниках изменения ставок по кадастру в 2025 по сравнению с 2024 для Москвы и МО, может было что-то минорное по СПБ/ЛО. Это регионы, где у меня объекты.
По факту изменение столь незначительное, что на итоговом фин. резе инвестиций не сказалось. И это главное. В отличии, например, от налоговых «нашлепок» на некоторые компании.
При этом понятно, что в будущем всегда есть риск каких-то нехороших решений.
P.S. в статью внесен апдейт.
Финансовый Архитектор,
Вот ты напугал-то! Ну, сам с собой тогда и разговаривай. Тут весь сайт этой целлулоидной вежливостью и напыщенностью настолько пропитан, что аж течёт. А толку — ноль. Ни идей новых, ни обсуждений продуктивных — только и делают, что за свою правоту цепляются, а до реальности никому и дела нет. За редким исключением.
Но государству ничего не стоит поднять ставку до 5-7-10%. Тем более, что имущественные налоги самые прозрачные и легко администрируемые. Можно ли будет эти расходы полностью перенести на арендатора?
И еще один момент. Во все времена налоговая нагрузка производственных объектов была ниже торгово-офисных. Так что у подобных ЗПИФов в этом плане должен быть дополнительный запас прочности.
Если хочется безрисковых инвестиций — велкам во вклады (там, впрочем, свои перспективы тоже есть).
Инвестиций без рисков не бывает, мы выбираем каждый свои отношения риск/прибыль. Обсуждение началось с Активо, а это не совсем классика (совсем не REIT), о которых пишет Архитектор.
Комм. недвижимость хуже банковского депозита в период высоких ставок туда лезть нельзя. Если только у банкротов выкупать по-дешевке, но это уже как бы другие навыки.
Понимаю, вам реклама вашего ТГ нужна.
А нельзя об этом скромно умолчать?