#ПроНедвижимость: ЗПИФ недвижимости - это не "как облигации"

Друзья, приветствую. Часто вижу отношение к фондам недвижимости как к облигациям или даже как к длинным ОФЗ. Вероятно, ассоциация возникает из-за наличия регулярных и относительно стабильных выплат, плюс ЗПИФ недвижимости имеет ограниченный срок жизни, что только усиливает ассоциацию. На самом деле такая параллель не только неверная, но и вредная, так как ошибочное представление об инструменте порождает некорректное понимание рисков, с которыми сталкивается инвестор.

Небольшое отступление: в российских акциях размер дивидендов от года к году может сильно отличаться или вовсе не выплачиваться, поэтому никакой ассоциации ЗПИФ недвижимости с акциями не возникает. Интересно, что в США не мало компаний, которые стараются регулярно платить стабильные дивиденды (часто — квартальные) и даже повышать их от года к году, однако, никому не приходит в голову называть эти акции ни облигациями, ни квази-облигациями.

Чтобы однозначно разобраться в вопросе, надо вспомнить, что капитал бывает долговой и долевой.

Долговой капитал — деньги, привлеченные в долг на определенный срок и под заранее определенные условия. Примеры: банковские кредиты, облигации, займы. Заемщик обязуется вовремя платить проценты и своевременно вернуть основную сумму долга. Ключевые риски инвестора — дефолт заемщика и высокая инфляция, которая обесценивает тело долга. Заемщик обязан платить по долгам, независимо от наличия и размера прибыли. Если заемщик перестанет платить и нет имущества, которое можно взыскать, его обязательство в итоге превращается в «пшик». Если заемщик платит исправно, но появилась слишком высокая инфляция, то деньги инвестору вернут, но их покупательная способность изрядно ослабнет.

Долевой капитал — это доля в имуществе. Примеры: доля в уставном капитале ООО, акции, доли в объектах недвижимости. Пай ЗПИФ недвижимости удостоверяет право владельца на долю имущества фонда в виде в том числе включенной туда недвижимости, поэтому ЗПИФ недвижимости — это долевой капитал, который по своей сути ближе всего к акциям компаний во всех смыслах.

Сдавать коммерческую недвижимость в аренду — это реальный бизнес. Прибыль бизнеса формируется из арендных платежей. Пайщик ЗПИФ, как и акционер компании, имеет право на получение распределяемой прибыли. Если прибыли нет, то и платить собственникам будет нечего. Но если арендатор не сможет платить, найдется другой арендатор. Если сильно вырастит инфляция, стоимость недвижимости тоже будет расти, а условия арендных договоров могут быть пересмотрены досрочно. При этом недвижимость подвержена другим факторам, в отличии от долговых инструментов, а именно — физическое повреждение, износ, моральное устаревание.

Риски, с которыми сталкивается инвестор в недвижимость принципиально отличаются от рисков, с которыми сталкивается инвестор в облигации, это ключевое для понимания различие. Поэтому сравнение ЗПИФ недвижимости с облигациями, в том числе с ОФЗ — некорректно. Это разные формы капитала и им присущие разные формы риска, с которыми работает инвестор. Если инвестор не понимает риски, с которыми работает, это создает повышенную угрозу его капиталу, может приводить к совершенно неожиданным потерям и разочарованию.

Кто-то может сказать, что и от акции ЗПИФ недвижимости тоже далеки, ведь ЗПИФы регулярно распределяют прибыль, а компании — нет. На самом деле закон не обязывает УК распределять прибыль, не обязывает закон и компании платить дивиденды. Тут все зависит от документов. УК управляет фондом на основе правил доверительного управления, если там прописано регулярное распределение прибыли, УК обязана это выполнять. Компании же могут нарушать дивидендную политику или не иметь ее вовсе. Но такая аналогия некорректна. Очень редко, но некоторые компании включают положения о дивидендах в устав, и вот тогда выполнение положений о дивидендах, включенных устав, будет обязательным.

Резюмируем

• Капитал бывает долговой и долевой;
• Облигации — это долг, враги облигаций — дефолты и инфляция, при этом заемщик обязан платить, даже если нет прибыли;
• ЗПИФ недвижимости — это долевая форма капитала, сдавать недвижимость в аренду — бизнес, выплаты по ЗПИФ — это распределение прибыли.
• В отличии от долговых инвестиций, недвижимость подвержена физическому уничтожению, износу и моральному устареванию, но может защищать от инфляции, дефолт арендатора также не является критическим событием.

Это небольшая, но важная, можно сказать фундаментальная справка.

На этом все.

Буду искренне благодарен всем, кто поддержит статью лайком.

Канал в Дзен: Механика Капитализма