ЗПИФ "Парус-Триумф": новый фонд с торговым центром

Приветствую, дорогие друзья. Давно не писал. Но тут выпала свободная минутка и важный повод: 26.09.2025 стартовали торги первым фондом с торговой недвижимостью от УК «Парус».

Общие сведения

В состав фонда включен торговый центр «Триумф Молл», расположенный в центре г. Саратов. 100% торговых площадей сданы в аренду 165 арендаторам. Стоимость объекта 5,1 млрд рублей при площади 58 тыс. кв. метров. На момент старта торгов капитал инвесторов составил 2,36 млрд рублей, на кредит банка пришлось 3,22 млрд рублей под ставку КС+3%, срок кредита до 3 квартала 2030 года. УК планирует закрывать кредит за счет денег, привлекаемых при продаже паёв.

Источник: parus.properties/funds/triumph

УК прогнозирует доходность в диапазоне 23-25% годовых на горизонте с сентября 2025 по декабрь 2029 года, из которых 11,8-12,8% придется на выплаты пайщикам от аренды, 10,8-12,3% годовых придется на рост стоимости актива.


Источник: parus.properties/funds/triumph

Инвесторы Парус привыкли к четким прогнозам размера арендных выплат, но в этом фонде размер выплат «плавающий». Это должно быть связано с тем, что часть размера аренды обычно привязана к обороту арендатора.


Источник: parus.properties/funds/triumph

Финансовая модель

Наиболее интересная информация о фонде содержите в его финансовой модели. Мне показалось, что УК с большой опаской смотрит на предполагаемую динамику размещения паев, а потому перестраховалась как в прогнозах доходности, так и в части обеспечения сбыта паев.

Размер первой партии паев для продажи составил ~307 млн рублей, при этом объем торгов в день размещения составил всего 35 млн рублей (для сравнения в этот же день объем торгов по фонду «Парус-Крас» превысил 950 млн рублей). Инвесторы не безосновательно с опаской смотрят на перспективы региональных ТЦ. При этом УК заранее привлекла ~100 млн рублей в фонд «Парус-Макс» для покупки паев фонда «Парус-Триумф».

В финансовой модели обращает на себя внимание внушительный денежный поток от операционной деятельности (но его прогнозная динамика скромна). Мне стало интересно имитировать ситуацию, при которой весь кредит по фонду был бы одномоментно погашен. Тогда на примере 2026 года у нас остается (все расчеты ниже достаточно примерные и грубые, но дают возможность неплохо понять состояние актива):

• 835 млн рублей — прогнозный операционный денежный поток в 2026;
• 50 млн рублей — резерв на капитальный ремонт;
• 14 млн — расходы на фиксированное вознаграждение УК и услуги оценщика, депозитария, регистратора;

Тогда у нас остается 771 млн рублей к распределению, из которых 10% забирает себе УК и 694 млн в теории могут быть направлены на выплаты пайщикам. При цене актива 5,146 млрд рублей это ~13,5% доходности, что выглядит хорошо для такого актива. При этом по прогнозу самой УК выплаты в размере 13,5% к текущей цене возможны лишь в 2029 году при оптимистичном сценарии.

Я подчеркиваю, что это лишь умозрительное упражнение. В реальности, конечно, не стоит рассчитывать на закрытие кредита до конца текущего года. К тому же УК будет стремиться накопить резервы в фонде, что определенно повысит его финансовую устойчивость и сделает выплаты хоть и меньше, но более предсказуемыми.

Внешние риски и возможности

Главная проблема для ТЦ — это активное развитие онлайн коммерции. Я скептически относился и отношусь к перспективам торговых центров, хотя и не списываю их со счетов, в конце-концов у людей сохраняется потребность провести время вне дома, а ТЦ — одно из мест, куда можно выбраться.

Во времена ковида я также скептически относился к перспективам бизнес-центров. В компании, где я работаю, провели расчеты, которые показали, что удаленная работа приводит к значительной экономии для бизнеса за счет того, что можно отказаться от аренды хотя бы части офисных площадей. Реальность оказалась сложнее: принимающим решения людям все же комфортнее, когда люди работают в офисе, а работникам с семьями и особенно с детьми оказалось намного продуктивнее продолжать ходить на работу. Так появились гибридные форматы работы, а спрос на офисную недвижимость восстановился.

Одним из главных драйверов развития онлайн коммерции были налоговые преференции — об этом мало говорится в материалах с прогнозами роста e-com. Огромное количество товаров доступно на маркетплейсах по значительно более интересным ценам, чем в оффлайн магазинах как раз потому, что тысячи предпринимателей могли не платить НДС до определенного порога, а при достижении НДС-облагаемого порога начинали дробить бизнес. Но теперь это преимущество будет практически нивелировано, что может стать драйвером для роста оффлайн торговли и восстановления позиций ТЦ.

В настоящий момент я не являюсь пайщиком фонда «Парус-Триумф», однако, с учетом консервативного подхода компании к экономике фонда и в свете последних налоговых нововведений, буду более пристально следить за возможностями в торговой недвижимости, особенно в случае возникновения дисконтов.

На этом все.


Статья не содержит инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендации. В статье не содержится призыва покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Все инвестиционные решения вы принимаете самостоятельно. Результаты в прошлом не гарантируют результат в будущем.

Канал в Дзен: Механика Капитализма