ЗПИФ "Парус-Крас" заиграл новыми красками

Друзья, приветствую. Те, кто давно знаком с фондами Парус знают, что компания придерживается подхода «один фонд — один объект». Есть исключение в виде фонда «Парус-Макс», в состав которого входят все фонды Парус, торгуемые на бирже. В какой-то степени еще одним исключением можно назвать фонд «Парус-Логистика», в составе которого два склада, но сдаваемые в аренду одному арендатору. Как бы то ни было, стратегия каждого фонда объявляется сразу, после чего УК придерживается выбранного подхода.

В фонде «Парус-Крас» УК реализует амбициозную стратегию «один фонд — один кластер», скупая объекты в новом логистическом парке возле г. Красноярск. В отличии от околобанковских УК, которые обычно сначала собирают деньги с пайщиков, а потом долго ищут, что купить, Парус использует более прозрачную стратегию, сначала приобретая объекты с использованием кредита, а потом привлекает финансирование от инвесторов.

Источник: parus.properties/funds/krasnoyarsk

На момент запуска «Парус-Крас» в фонде было два склада, арендаторами выступили Сберлогистика и Озон. Банковский кредит, используемый при покупке складов, был досрочно погашен в сентябре, а объем торгов в день размещения последней эмиссии составил внушительные 983 млн рублей. При этом УК привлекла еще один кредит в размере 2,7 млрд рублей по ставке КС +3,3% под покупку третьего склада, который арендует Wildberries. Ближайшая новая эмиссия запланирована на октябрь 2025. По заявлениям самой УК ведутся переговоры о покупке новых объектов в состав фонда в 2026 году. Если это случится, фонд может стать самым крупным в линейке фондов Парус.


Источник: parus.properties/funds/krasnoyarsk

Ранее я писал про «Парус-Крас» и отмечал, что не вижу в нем дисконта к рыночной цене для новых складов, предпочитая сосредоточиться на вложении в другие доступные фонды (справедливости ради, с таким мнением не согласны в самой УК, считая, что стоимость объектов соответствует нижней планке ценового диапазона). Возможно, я избалован тем непродолжительным временем, когда на бирже можно было покупать недвижимость с 50% дисконтом, хотя некоторые очень дешевые возможности сохраняются и по сей день.

Однако, успешная реализация стратегии по выкупу большой доли в одном логистическом кластере в будущем может дать значительные преимущества и может рассматриваться как премиальный фактор. Негативным же фактором выступают предлагаемые изменения в части НДС (в первую очередь радикальное снижение НДС-необлагаемого порога с 60 млн до 10 млн рублей), которые в первую очередь отразятся на бизнесе многочисленных предпринимателей на упрощенке, торгующих через маркетплейсы, которые обладали неспортивным конкурентным преимуществом по сравнению с оффлайн ритейлерами.

Следующим риск-фактором для e-com бизнеса, а значит и для складов, может стать очень и очень вероятное закручивание налоговых гаек для курьеров, чьи высокие доходы (благодаря использованию ультра мягкого режима самозанятости) уже давно многим не дают спать. Именно поэтому я столь внимательно оцениваю наличие дисконтов в приобретаемых объектах, а при их неочевидном наличии, предпочитаю семь раз присмотреться и подумать, взвешивая все «за» и «против», накапливая ликвидность под будущие сделки.

Итого, на сегодня после значительного роста цен на паи «Парус-Лог» и «Парус-Норд», после завершения финальной эмиссии «Парус-Двн», в условиях отсутствия хотя бы отдаленно сопоставимого по качеству предложения от конкурентов и с учетом новых вводных по покупке новых объектов, «Парус-Крас» является интересным вариантом для диверсификации портфеля недвижимости. При этом стоит внимательно следить за тем, как грядущие налоговые изменения отразятся на бизнесе маркетплейсов и затронут ли привлекательность складских объектов в долгосрочной перспективе.

На этом все.

Статья не содержит инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендации. В статье не содержится призыва покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Все инвестиционные решения вы принимаете самостоятельно. Результаты в прошлом не гарантируют результат в будущем.