Я для себя в общем виде сформулировал так:
Если за стоимость квартиры, инвестированной в рынок, я получаю деньги, на которые могу арендовать эту же квартиру + мне еще останется на жизнь, то покупать квартиру не выгодно. Вне зависимости от ипотечных ставок.

Например хорошая трешка. У меня есть 50 миллионов. Я арендую квартиру за 160 тысяч в месяц, которую могу купить за эти 50 миллионов.
У меня есть расчет, который показывает, что я могу снимать 10% годовых и тело продолжет расти.
И получается, что у меня есть ежемесячно 420К, из них 160К аренда, а на остальное я могу жить.
Ипотека, даже под например 4% на 20 лет, требует первого взноса в 20% (10 М в моем примере) и ежемесячный платеж будет 242К. Даже при 0% ипотеке в таком способе расчета ипотека оказывается невыгодной (платеж больше аренды, а 20% счета ушло в квартиру).
Если я куплю на все квартиру, то у меня 0 инвестиционного счета. Я не плачу 160К в месяц, но и лишился дополнительных ежемесячных 260К.
Я много раз прокручивал этот метод у себя в голове и не могу понять, почему мне сейчас кажется, что покупка совсем невыгодна? Что я упускаю?

Предположем у меня договор аренды на 7 лет с фиксированным повышением на размер ставки ЦБ.
Через 10 лет последний ребенок съезжает от нас и зачем мне трешка?

ну и самая красивая часть поста выше:

Стратегия инвестирования — диверсифицированный портфель (ОФЗ, корпоративные облигации, акции надежных компаний), который дает усредненную доходность 18% годовых (после уплаты налогов).

Ну хз. За последние 6 лет MCFTRR — 9,94%. За последние 10 лет - 13,43%. Исторически добавление облигаций только снижает доходность. Просчитано много раз. И это мы упустили инфляцию. В общем на какие 18% рассчитывают люди, я не очень понимаю, но общих выводов это не меняет. Я вообще сравнил с ипотекой в 0%.
С ипотекой в 17% все совсем печально (586 тысяч ежемесячный платеж при первоначальном 20%-м взносе).

абалдеть. ТГ-канал запущен еще до первых покупок. И треть сразу в облигации. Чтож понаблюдаем.
Сумма пополнений конечно маловата. Какой у вас горизонт инвестирования и какая конечная цель?

ух, была у меня тут жаркая дискуссия на тему FIRE в России на SB, ака снежке. Где мы тем же занимались :)
В этом моделировании явным единорогом является BSPB, который вырос на 1000% за этот период. Сложно сказать, повторит ли он этот успех. Да и тогда бумага была не слишком популярной.
Если честно, мне не нравится такой подход, когда теперь мы знаем, кто рос и платил хорошо, поэтому включаем их в портфель для моделирования.
Все-таки среднее по рынку это MCFTRR. Кто-то лучше, кто-то хуже.
И если я не семи пядей во лбу в анализе компаний, как скажем, Шадрин с его приличной альфой, то я бы не рассчитывал на повторение такого же успеха.
Вернитесь к этому посту через 5 лет и проведите моделирование с 2025 по 2030 года.
Я не знаю, что я пытаюсь написать. Наверное только то, что стоит быть реалистом в оценке возможностей, а не смотреть, кто на истории был сильнее.
Заранее принимаю аргумент, что сильные компании с большей вероятностью останутся сильными и далее. Но сам подход, когда мы выбираем компании, которые исторически показывали высокий перформанс на истории и проводить бэктест на них, мне не симпатичен. Мне кажется он ведет к заблуждениям.
PS: Мой портфель в 2020 был: LKOH, ALRS, NLMK, SBERP, TATNP, DSKY, GMKN, MTSS, PHOR, VSMO, MOEX, TGKA
PS2: мне нравится ваш подход и ваш портфель. В отличие портфелей некоторых заметных авторов на этом же ресурсе. Полностью одобряю.

bezzp, да, заблокированные активы это боль. Я недавно посчитал сколько там и прослезился. Ну да ладно, будет когда-нибудь приятный бонус.
Развиваться в качестве финансового тренера это прекрасно. Тут я только могу пожелать удачи. Искрене. Мне кажется в целом тема интересная.
А вы не ведете где-нибудь публичный портфель? На каком-нибудь SB? Если есть, я с удовольствием лайкну его и буду тоже следить.

bezzp, но тем не менее. Если бы я был на вашем месте, то я б поднажал с инвестициями.
Что меня смущает, что в прикидку у вас капитал составляет 22 ежемесячных расхода (за вычетом статьи на инвестиции).
Для старта это неплохо. Но с учетом текущего возраста (мы почти ровесники), мне кажется маловато.
У меня сейчас примерно 76. И то локти кусаю (покусываю :) )

bezzp, возможно правильно. Если еще и в накопления идет столько же, то хорошо.
Я дорогие вещи тоже не понимаю зачем покупать. Про брендовые шмотки я просто молчу, если бренд не Зара или Скетчерс :)
А вот на макбуки и айфоны никогда не тянуло. Мак по работе есть, я бы не сказал, что это что-то лучше того, что у меня дома для жены и детей куплено. Айфоны не устраивают. Наверное самый дорогой телефон, что купил в семье — гугл пиксель 8 про полтора года назад. Жене. Там камера хорошая, а она у нас в семье за фотографа. У самого никогда не было телефонов дороже 300 долларов. В смысле я могу их позволить себе покупать, но не понимаю зачем.
Тут выше написали, что нужно научиться получать удовольствие от трат. Вот такой тип трат это удовольствие на пару дней.
Я как-то научился получать удовольствие от инвестирования и того, что смог в свое время все это не потратить. И это другое удовольствие. Наверное у кого нет значимого капитала не смогут это понять. Они его потратят раньше.

Интересный пост.
Не хочу вас критиковать. Плохо понимаю, какой у вас горизонт инвестирования и какие цели. Я бы не смог потратить на отпуск 1.7 млн рублей при капителе всего в 10… Для меня конечно такое соотношение было бы слишком большим.

Макс Палыч, написал вроде, что можно обнулиться. Мне с моим счётом уже нельзя так экспериментировать. Взял на 2.2% портфеля.
В Форбс не стремлюсь. У меня поскромнее цели

zhorzh, это мы говорим про покупку весной будущего года или прошлое обсуждаем? Да, разглядывая левую часть графика вижу, что много хороших точек покупки пониже и продажи повыше.
Например покупка с плечом 2-3 зимой обнулила бы счёт к весне гарантированно.
Наверное есть менее рискованные активы.

GYD, в какой-то степени да. Конкретно у этого биткоин с плечом в основе. Те, кто фонд запустил (YieldMax), вообще любители взять волатильный актив и строить стратегии на covered call на них. Сами-то они свой 1% комиссий возьмут. Результат будет хуже, чем у базового актива, в случае активного роста БА. Риски на инвесторах.
Конкретно для MSTY вопрос в том верим ли мы, что биток будет как минимум неплохо колбаситься и не свалится ли он, скажем на 50%. Основной кэш будет генерироваться в моменты роста и падения. В моменты падения и последующего роста битка тело MSTY будет уменьшаться. Это базовая проблема covered calls стратегий.

Лесенкой, возможно. Проверю на собственной шкуре. Пули уже вылетели

Лесенкой, да уж. На выходе реально может быть типа последней картинки. Но я все-таки попробую на небольшой процент, что потерять не так страшно.

Друг был совладельцем в столярном производстве и работал там заодно руководителем производства. Спад продаж, кредиты дорогие. С долгами не справились и закрылись. Но постоянно проскакивало, что они сами косяки и могли бы вытянуть. Со стороны выглядит, как недоработка продаж плюс запой другого совладельца.
Но перешел в другое. Заказов полно. Сложно сравнить, как у них было раньше, но сейчас не жалуются.

Стас Бонд, у меня основной счет в IB. У них есть доступ к LSE

Alex Under, спасибо!

Ждём Крыс-а. Он объяснял, что все, цитирую, «идиоты», конец цитаты, кто так сравнивает.
Но вообще да, записал. Если будет машина времени, главное эти записи с собой захватить.
Сейчас-то чего? Сидим в ликвидности или покупаем валюту? А если валюту тоже в ликвидность запихнуть, в какой-нить фонд от фиделити? Я бы на последнее поставил, а вы?

Brassiere, это вы про YieldMax, кто выпустил MSTY? Если да, то мне нравится, как быстро они организовались.
У них кстати много похожих ETF. Но именно этот прям суперпопулярен.
Если о чем-то другом, то я наверное не сильно понял о чем.

Дмитрий, ну кстати да, возможно я не так понял. Но там будут дивы, часть будет реинвестироваться. Поэтому доливы тоже возможны.
Но в целом да, я видимо неправильно понял.

BigAlex, спасибо большое!
В целом действительно иметь 10 годовых доходов выглядит безопасным. Я несколько раз моделировал это поведение на snp и каждый раз счет безопасно восстанавливался и даже рос. 10% выглядят некоторым приемлимым минимумом. В смысле лучше еще меньше выводить, но на 10% уже можно чувствовать себя в финансовой безопасности.
Ваш путь и результаты действительно вдохновляют.
Удачи и успехов. Впереди еще долгая и прекрасная жизнь!

Миллиардер из Сибири, нет, не нужно прогонять все сделки. Достаточно знать сумму пополнений/изъятий и текущий размер счета. Функция XIRR сделает все остальное.
Год к году тоже можно считать, если отмечать ЛС на заданные периоды и пополнения/снятия в нужные периоды времени. XIRR все рассчитает с учетом вводов-выводов. Для этого и существует.
На выходе расчета — доходность годовых в %. По сути показывает, что если был бы точно такой же вклад с таким же годовым процентом и на него поступали бы деньги, согласно реальным пополнениям, то какой должен был бы быть этот %, чтобы в итоге ЛС была равная вашей.
Ну или можно воспользоваться онлайн сервисами, куда можно загрузить ваши отчеты брокера и они сделают все тоже самое.