reit

🚩Где риск действительно опасен:
Риск повреждения складов усилятся в сочетании с плохой структурой фонда. Красные флаги:
*один объект,
*один арендатор,
*высокий долг,
*отсутствие покрытия потери арендного дохода,
*отсутствие раскрытия по лимитам и исключениям страхования,
*отсутствие резервов или понятной политики выплат на время восстановления.
*низкий уровень прозрачности фонда и плохая мотивация УК

Именно поэтому концентрация меньше 3 объектов или 3 арендаторов — достаточно жёсткий риск-фактор в нашем фреймворке оценки публичной недвижимости, наравне с качеством арендаторов, качеством активов, менеджментом и финансовой структурой.

📄 Что известно по страхованию рынка
Страховой рынок пока не выглядит готовым к отдельному массовому продукту по БПЛА: по данным Ведомостей, более 88% страховщиков отказываются защищать от повреждений в результате атак как от самостоятельного риска, но около 65% готовы включать его в категорию «терроризм» и «диверсии».

Значит, фраза «объект застрахован» сама по себе почти ничего не говорит.

( Читать дальше )

Пару недель назад я разбирался с тем, как вообще можно сгенерировать альфу в публичной недвижимости, и думал над вопросом: а зачем инвестировать в недвижимость в принципе?

Многие управляющие, учёные, да и вообще инвесторы в широком смысле скептически относятся к недвиге, тезис звучит примерно так: «Зачем мне инвестировать в недвижимость, если есть S&P 500 / MOEX?»

И тут обычно защитники недвижимости (особенно российские УК) говорят о том, что:

Недвижимость приносит более высокую доходность долгосрочно.

Обычно сравнивают достаточно длительные горизонты (более 15–20 лет) и говорят о сложном проценте за счёт высокой дивидендной доходности.

Доходность, скорректированная на риск, ну уж точно выше, чем у акций.

При этом безусловно находятся промежутки времени, когда это действительно так — например, если сравнить S&P 500 за 10 лет до конца 2024 года, картинка будет приятная для владельцев недвижимости. Однако правильное доказательство лежит в плоскости опровержения. То есть нужно проверять обратную гипотезу:

( Читать дальше )

Прочитал на выходных книгу Jussi Askola — он вырос во Франции — отец занимался девелопментом, и подростком Jussi объезжал с ним стройки. Потом был Даллас, private equity, потом Европа и собственные сделки с недвижимостью. Сегодня он президент Leonberg Capital — REIT-фонда с 2 500 клиентами: хедж-фонды, family offices, состоятельные частные инвесторы. CFA, две степени по недвижимости, более 100 000 подписчиков, личные отношения с топ-менеджерами крупнейших REIT. На Seeking Alpha — один из самых читаемых авторов в секторе.

Короче, человек знает, о чём пишет. Именно поэтому интересно было почитать, потому что не так много есть хорошей литературы про трасты недвижимости и вообще подходы к тому, как найти альфу.

Что я реально забрал себе

Пятишаговый фреймворк отбора: менеджмент → портфель → баланс → бизнес-модель → оценка. Звучит просто, но дьявол в деталях. Например, правило по менеджменту жёсткое: если REIT управляется внешней командой — стоп, дальше не стоит смотреть (предлагаю вам ради интереса посмотреть у какого количества ЗПИФов есть своя команда ха-ха).

( Читать дальше )

Большинство инвесторов до сих пор считают классическую покупку физических объектов эталоном консерватизма. Однако в 2026 году этот подход стал опасной ловушкой для капитала: 2026 год стал точкой невозврата, когда криптовалюты перестали быть «экспериментом» и стали полноправной частью глобальных финансов. Пока розничный инвестор годами замораживает средства в неликвидных объектах, институциональный капитал делает ставку на RWA — токенизацию реальных активов, переводя недвижимость, облигации и золото на блокчейн.

Традиционная продажа недвижимости занимает месяцы, в то время как токенизированные доли можно продать на вторичных рынках за минуты. Граница между физическим и цифровым окончательно стирается. Если вы до сих пор разделяете свой портфель на «надежный бетон» и «цифровые риски», вы упускаете главный инфраструктурный сдвиг десятилетия.

В этой статье мы без лишней воды разберем математику рынка RWA, оценим реальные риски ведущих платформ токенизации и дадим конкретный чек-лист, который поможет перестроить архитектуру портфеля под новые реалии.

( Читать дальше )

Кирпичи и бетон одни из любимых способов инвестиций у российских граждан. Однако, возможности для таких инвестиций есть далеко не у всех, а если говорить о диверсифицированных портфелях недвижимости то вообще, наверное меньше, чем у 5% населения. Кажется, что такой инструмент, как ЗПИФ мог бы стать очень полезным в плане развития секьютиризированного и биржевого актива для широкого круга инвесторов. Но на практике всё пока куда скромнее. Почему так?

Поговорили про ЗПИФы с профессионалом рынка недвижимости — Владимиром Жоковым. Постарались подсветить все самые существенные моменты. Спасибо ему, что приехал ко мне в гости.

✅ ВК: vkvideo.ru/video-226175879_456239221?sh=4

✅ RUTUBE: rutube.ru/video/1c2f6b70c62a4887c9addce8e61e9c3c/

✅ Dzen: dzen.ru/video/watch/699847bd6b0f3125e019c37f

✅ YouTube: youtu.be/7pftwWnjSqw

Приятного просмотра!

Ссылка на канал Владимира: t.me/vzhokov

Смотрю щас презу Самолета.
Хотят запустить аналог REIT — ЗПИФ на жилую недвижку.

Что меня смущает?

на практике рентная доха жилой московской недвижки составляет в районе 5%.

А тут комиссия УК составляет 3%.

Активы 3 млрд, 9,8 тыс м2
Средняя цена метра в ЗПИФе = 306 тыр
(тут хз, может неправильно, я просто взял цифры из их релиза, может другой расчет на самом деле, так-то обещают скидку к рыночной цене 18%)
Плата за управление 3% = 90 млн руб.
Вроде немного в абсолюте, но в процентах немало.

Сами они обещают доху 21%.
Но реальная жизнь говорит 5%
Минус 3% за управление.

21% по их расчетам включает рост цен. Но вырастут цены — упадет доходность, особенно если фонд будет ротацию.

Завтра будем делать с ними интервью — у кого какие вопросы к ним есть?

«Когда дело доходит до инвестирования в недвижимость, инвесторы сталкиваются с важным решением: должны ли они инвестировать в инвестиционные фонды недвижимости (англ. real estate investment trust (REIT)) или напрямую приобретать физическую недвижимость? Оба варианта имеют свои плюсы и минусы», — в колонке на Вenzinga поясняет СЕО брокера Mind Money (ex «Церих») Юлия Хандошко.

Соблазны:

REIT предлагают инвесторам доступ к недвижимости без сложностей, связанных с владением и управлением физической недвижимостью. Плюс, высокая ликвидность – продажа физической недвижимости может занять месяцы, в то время как REIT торгуются на фондовых биржах, что позволяет инвесторам покупать и продавать акции практически мгновенно.

Нижний входной барьер –  при ценах на акции часто ниже $100 инвесторы могут диверсифицировать свою деятельность в нескольких секторах недвижимости без больших капитальных обязательств.

Возможности использования кредитного плеча – инвесторы могут использовать ипотечные кредиты для приобретения недвижимости с меньшим первоначальным капиталом, что потенциально увеличивает доходность в случае роста стоимости недвижимости.

( Читать дальше )

Обзор от 30.09.2024

«А-Класс Капитал» — управляющая компания, которая имеет 20-летний опыт в секторе индустриальной недвижимости, управляя активами в 200 миллиардов рублей. При этом в состав активов входит более 30 миллионов квадратных метров земли.

Есть собственные заводы, два из которых запустили в этом году в Новосибирске и в Екатеринбурге.

Необходимо в первую очередь напомнить и отметить, что этот финансовый инструмент предназначен исключительно для квалифицированных инвесторов. «Рентал ПРО» — это первый в России фонд, чьи инвестиционные паи были размещены на бирже по стандартам IPO и торгуются с 6 июня 2024 года. 

Рентал ПРО — провел день инвестора в среду 26 сентября. Пост про IPO был вот тут, стоит почитать, если что-то забыли https://nztrusfond.com/category/obzory/ipo-rental-pro/

Мы посетили мероприятие и напишем, что же нового происходит в их бизнесе.

В начале сентября по паям “Рентал ПРО” произошла “отсечка“, что в свою очередь отразилось на биржевых котировках. Цена на паи “очистилась” от дохода с продажи ЦОДа. 

( Читать дальше )

Размещение, мимо которого я пройти не мог, так как рассматриваю его в свой портфель, тем более что УК креативно подошла к маркетингу в такой скучной теме как ЗПИФ недвижимости, и вместо классического привлечения средств в фонд путем длительного наполнения и формирования, использовала всю маркетинговую мощь Московской биржи, заявив о себе как о первом в России IPO фонда недвижимости с не малой для разового привлечения в короткий период суммой ~25 млрд рублей.

На деле все не совсем так, как можно подумать из громких заголовков. Фонд уже сформирован, то есть у него уже есть ключевой инвестор, который внес ~25 млрд, и на эти средства уже куплен первый объект в фонд. И на «IPO» нам будет предложено купить паи уже у текущего инвестора, то есть в терминах IPO это cash-out сделка, новых средств в фонд не поступает. А значит нам важно разобраться, по какой цене текущий инвестор купил паи фонда (и соответственно фонд купил первый объект) и с какой премией паи будут предложены инвесторам.

( Читать дальше )

REITs в США очень разнообразны, и можно приобрести фонды инвестирующие как в дата центры, так и в тюрьмы, и даже немного на этом заработать. 
Рассмотрим двух крупнейших игроков в этой отрасли. 

Так почему эту отрасль имеет смысл рассмотреть?  

США — мировой лидер по количеству заключенных. На сегодняшний день в американских тюрьмах содержатся более 2 млн человек, что составляет примерно 25% от всего тюремного населения Земли. Разросшееся до миллионов тюремное население страны в США рассматривают как особый социальный феномен и называют его политикой «массового лишения свободы» (Mass Incarceration, англ.). Этот термин распространился в Америке еще в начале 70-х годов, когда число людей, попадающих за решетку, начало увеличиваться в геометрической прогрессии. 

По данным Центра правосудия Бреннана, во многом эта тенденция была связана с решением 37-го президента США Ричарда Никсона объявить войну наркопреступности. Его курс продолжил Рональд Рейган, за восемь лет правления которого число заключенных в США выросло с 329 тыс. до 627 тыс. человек.

( Читать дальше )