reit

«Финам» открывает доступ к двум биржам Юго-Восточной Азии — Сингапурской (SGX) и Таиландской (SET). Обе площадки доступны на счете «Сегрегированный Global».

Почему это интересно

Юго-Восточная Азия — регион с одним из самых высоких темпов экономического роста в мире. Доступ к местным биржам открывает возможность диверсифицировать портфель за счет активов, которые раньше были недоступны российским инвесторам напрямую.

Сингапурская биржа (SGX)

Одна из ведущих площадок Азии, ориентированная на международных инвесторов. Среди крупнейших эмитентов — DBS Group Holdings (крупнейший банк Сингапура и Юго-Восточной Азии), Oversea-Chinese Banking Corporation (OCBC) (один из трех системообразующих банков страны), United Overseas Bank (UOB) (третий из крупнейших банков), Singapore Telecommunications (Singtel) (телекоммуникационный оператор), Singapore Airlines (национальный авиаперевозчик) и Wilmar International (агропромышленный гигант).

Отдельного внимания заслуживают REIT (инвестиционные фонды недвижимости), которые широко представлены на SGX:

( Читать дальше )

Отличная статья у Ника Маджули в Of Dollars And Data.

ofdollarsanddata.com/what-was-the-best-portfolio-over-the-last-50-years/

Он взял 9 активов с 1972 по 2025 год — S&P 500, международные акции, REITs, корпоративные облигации, 10-летние трежерис, кэш, золото, коммодити и американские дома — и прогнал их через оптимизатор, чтобы найти портфель с максимальным Sharpe Ratio. Т.е. с лучшей доходностью на единицу риска.

Результат вас удивит.

Оптимальный портфель 1972-2025:

• Жилая недвижимость США (собственное жилье) — 36%
• S&P 500 — 27%
• Золото — 18%
• 10-летние облигации — 16%
• REITs — 3%

Откуда тут дома? Они дают хороший реальный рост, но их волатильность искусственно занижена — их не переоценивают каждый день на бирже. Поэтому в любой оптимизации они выглядят как идеальный актив: доходность есть, риска почти нет.

Сам Маджули согласен, что дом — это consumption, а не инвестиция. Если убрать его из расчета, получаем второй вариант, гораздо более честный:

( Читать дальше )

🚩Где риск действительно опасен:
Риск повреждения складов усилятся в сочетании с плохой структурой фонда. Красные флаги:
*один объект,
*один арендатор,
*высокий долг,
*отсутствие покрытия потери арендного дохода,
*отсутствие раскрытия по лимитам и исключениям страхования,
*отсутствие резервов или понятной политики выплат на время восстановления.
*низкий уровень прозрачности фонда и плохая мотивация УК

Именно поэтому концентрация меньше 3 объектов или 3 арендаторов — достаточно жёсткий риск-фактор в нашем фреймворке оценки публичной недвижимости, наравне с качеством арендаторов, качеством активов, менеджментом и финансовой структурой.

📄 Что известно по страхованию рынка
Страховой рынок пока не выглядит готовым к отдельному массовому продукту по БПЛА: по данным Ведомостей, более 88% страховщиков отказываются защищать от повреждений в результате атак как от самостоятельного риска, но около 65% готовы включать его в категорию «терроризм» и «диверсии».

Значит, фраза «объект застрахован» сама по себе почти ничего не говорит.

( Читать дальше )

Пару недель назад я разбирался с тем, как вообще можно сгенерировать альфу в публичной недвижимости, и думал над вопросом: а зачем инвестировать в недвижимость в принципе?

Многие управляющие, учёные, да и вообще инвесторы в широком смысле скептически относятся к недвиге, тезис звучит примерно так: «Зачем мне инвестировать в недвижимость, если есть S&P 500 / MOEX?»

И тут обычно защитники недвижимости (особенно российские УК) говорят о том, что:

Недвижимость приносит более высокую доходность долгосрочно.

Обычно сравнивают достаточно длительные горизонты (более 15–20 лет) и говорят о сложном проценте за счёт высокой дивидендной доходности.

Доходность, скорректированная на риск, ну уж точно выше, чем у акций.

При этом безусловно находятся промежутки времени, когда это действительно так — например, если сравнить S&P 500 за 10 лет до конца 2024 года, картинка будет приятная для владельцев недвижимости. Однако правильное доказательство лежит в плоскости опровержения. То есть нужно проверять обратную гипотезу:

( Читать дальше )

Прочитал на выходных книгу Jussi Askola — он вырос во Франции — отец занимался девелопментом, и подростком Jussi объезжал с ним стройки. Потом был Даллас, private equity, потом Европа и собственные сделки с недвижимостью. Сегодня он президент Leonberg Capital — REIT-фонда с 2 500 клиентами: хедж-фонды, family offices, состоятельные частные инвесторы. CFA, две степени по недвижимости, более 100 000 подписчиков, личные отношения с топ-менеджерами крупнейших REIT. На Seeking Alpha — один из самых читаемых авторов в секторе.

Короче, человек знает, о чём пишет. Именно поэтому интересно было почитать, потому что не так много есть хорошей литературы про трасты недвижимости и вообще подходы к тому, как найти альфу.

Что я реально забрал себе

Пятишаговый фреймворк отбора: менеджмент → портфель → баланс → бизнес-модель → оценка. Звучит просто, но дьявол в деталях. Например, правило по менеджменту жёсткое: если REIT управляется внешней командой — стоп, дальше не стоит смотреть (предлагаю вам ради интереса посмотреть у какого количества ЗПИФов есть своя команда ха-ха).

( Читать дальше )

Большинство инвесторов до сих пор считают классическую покупку физических объектов эталоном консерватизма. Однако в 2026 году этот подход стал опасной ловушкой для капитала: 2026 год стал точкой невозврата, когда криптовалюты перестали быть «экспериментом» и стали полноправной частью глобальных финансов. Пока розничный инвестор годами замораживает средства в неликвидных объектах, институциональный капитал делает ставку на RWA — токенизацию реальных активов, переводя недвижимость, облигации и золото на блокчейн.

Традиционная продажа недвижимости занимает месяцы, в то время как токенизированные доли можно продать на вторичных рынках за минуты. Граница между физическим и цифровым окончательно стирается. Если вы до сих пор разделяете свой портфель на «надежный бетон» и «цифровые риски», вы упускаете главный инфраструктурный сдвиг десятилетия.

В этой статье мы без лишней воды разберем математику рынка RWA, оценим реальные риски ведущих платформ токенизации и дадим конкретный чек-лист, который поможет перестроить архитектуру портфеля под новые реалии.

( Читать дальше )

Кирпичи и бетон одни из любимых способов инвестиций у российских граждан. Однако, возможности для таких инвестиций есть далеко не у всех, а если говорить о диверсифицированных портфелях недвижимости то вообще, наверное меньше, чем у 5% населения. Кажется, что такой инструмент, как ЗПИФ мог бы стать очень полезным в плане развития секьютиризированного и биржевого актива для широкого круга инвесторов. Но на практике всё пока куда скромнее. Почему так?

Поговорили про ЗПИФы с профессионалом рынка недвижимости — Владимиром Жоковым. Постарались подсветить все самые существенные моменты. Спасибо ему, что приехал ко мне в гости.

✅ ВК: vkvideo.ru/video-226175879_456239221?sh=4

✅ RUTUBE: rutube.ru/video/1c2f6b70c62a4887c9addce8e61e9c3c/

✅ Dzen: dzen.ru/video/watch/699847bd6b0f3125e019c37f

✅ YouTube: youtu.be/7pftwWnjSqw

Приятного просмотра!

Ссылка на канал Владимира: t.me/vzhokov

Смотрю щас презу Самолета.
Хотят запустить аналог REIT — ЗПИФ на жилую недвижку.

Что меня смущает?

на практике рентная доха жилой московской недвижки составляет в районе 5%.

А тут комиссия УК составляет 3%.

Активы 3 млрд, 9,8 тыс м2
Средняя цена метра в ЗПИФе = 306 тыр
(тут хз, может неправильно, я просто взял цифры из их релиза, может другой расчет на самом деле, так-то обещают скидку к рыночной цене 18%)
Плата за управление 3% = 90 млн руб.
Вроде немного в абсолюте, но в процентах немало.

Сами они обещают доху 21%.
Но реальная жизнь говорит 5%
Минус 3% за управление.

21% по их расчетам включает рост цен. Но вырастут цены — упадет доходность, особенно если фонд будет ротацию.

Завтра будем делать с ними интервью — у кого какие вопросы к ним есть?

«Когда дело доходит до инвестирования в недвижимость, инвесторы сталкиваются с важным решением: должны ли они инвестировать в инвестиционные фонды недвижимости (англ. real estate investment trust (REIT)) или напрямую приобретать физическую недвижимость? Оба варианта имеют свои плюсы и минусы», — в колонке на Вenzinga поясняет СЕО брокера Mind Money (ex «Церих») Юлия Хандошко.

Соблазны:

REIT предлагают инвесторам доступ к недвижимости без сложностей, связанных с владением и управлением физической недвижимостью. Плюс, высокая ликвидность – продажа физической недвижимости может занять месяцы, в то время как REIT торгуются на фондовых биржах, что позволяет инвесторам покупать и продавать акции практически мгновенно.

Нижний входной барьер –  при ценах на акции часто ниже $100 инвесторы могут диверсифицировать свою деятельность в нескольких секторах недвижимости без больших капитальных обязательств.

Возможности использования кредитного плеча – инвесторы могут использовать ипотечные кредиты для приобретения недвижимости с меньшим первоначальным капиталом, что потенциально увеличивает доходность в случае роста стоимости недвижимости.

( Читать дальше )

Обзор от 30.09.2024

«А-Класс Капитал» — управляющая компания, которая имеет 20-летний опыт в секторе индустриальной недвижимости, управляя активами в 200 миллиардов рублей. При этом в состав активов входит более 30 миллионов квадратных метров земли.

Есть собственные заводы, два из которых запустили в этом году в Новосибирске и в Екатеринбурге.

Необходимо в первую очередь напомнить и отметить, что этот финансовый инструмент предназначен исключительно для квалифицированных инвесторов. «Рентал ПРО» — это первый в России фонд, чьи инвестиционные паи были размещены на бирже по стандартам IPO и торгуются с 6 июня 2024 года. 

Рентал ПРО — провел день инвестора в среду 26 сентября. Пост про IPO был вот тут, стоит почитать, если что-то забыли https://nztrusfond.com/category/obzory/ipo-rental-pro/

Мы посетили мероприятие и напишем, что же нового происходит в их бизнесе.

В начале сентября по паям “Рентал ПРО” произошла “отсечка“, что в свою очередь отразилось на биржевых котировках. Цена на паи “очистилась” от дохода с продажи ЦОДа. 

( Читать дальше )