Купи себе кусочек тюрьмы

REITs в США очень разнообразны, и можно приобрести фонды инвестирующие как в дата центры, так и в тюрьмы, и даже немного на этом заработать. 
Рассмотрим двух крупнейших игроков в этой отрасли. 

Так почему эту отрасль имеет смысл рассмотреть?  

США — мировой лидер по количеству заключенных. На сегодняшний день в американских тюрьмах содержатся более 2 млн человек, что составляет примерно 25% от всего тюремного населения Земли. Разросшееся до миллионов тюремное население страны в США рассматривают как особый социальный феномен и называют его политикой «массового лишения свободы» (Mass Incarceration, англ.). Этот термин распространился в Америке еще в начале 70-х годов, когда число людей, попадающих за решетку, начало увеличиваться в геометрической прогрессии. 

По данным Центра правосудия Бреннана, во многом эта тенденция была связана с решением 37-го президента США Ричарда Никсона объявить войну наркопреступности. Его курс продолжил Рональд Рейган, за восемь лет правления которого число заключенных в США выросло с 329 тыс. до 627 тыс. человек.

Количество заключенных росло как на федеральном, так и на местном уровнях. При этом большая часть американских узников до сих пор содержится именно в тюрьмах штатов. С конца 80-х годов и до наших дней число заключенных в США увеличилось почти в четыре раза, из чего можно сделать вывод, что «массовое лишение свободы» — феномен, за которым страна наблюдает уже несколько десятилетий. 

Из-за резкого увеличения числа заключенных в 80-х годах страна начала сталкиваться с острой нехваткой тюрем. На помощь государству пришли частные компании, которым начали передавать содержание арестантов на аутсорс.

Как пишет журнал Time, отдельные частники существовали в США и раньше. По информации издания, приватизация тюрем в стране началась еще в XIX веке, но тогда они были устроены скорее как плантации. Эти учреждения зарабатывают деньги на правительственных контрактах, в которых оговариваются затраты на каждого заключенного. Тюрьмы предоставляют своим «клиентам» обязательный рацион питания, одежду, медицинское обслуживание и другие бытовые предметы и услуги.

По данным аналитического центра Prison Policy Initiative, ежегодно в тюрьмы США попадают более 600 тыс. человек. При этом 10,6 млн человек год так или иначе сталкиваются с лишением свободы (в том числе попадая в изоляторы). Не всех задержанных приговаривают к тюремному сроку, но многие, кто не в состоянии заплатить залог, вынуждены дожидаться решения суда в камере. Как отмечает ACLU, залоговую систему изначально придумали для того, чтобы люди возвращались в суд по мере продвижения их дел, но теперь эта практика «превратилась в прибыльную систему содержания под стражей, которая зависит от личного богатства».  

Интересный факт. Количество заключенных и осужденных сегодня в США (7 из 100) даже больше, чем во времена самых кровавых "Сталинских репрессий" в СССР, времён 1930-х годов (5,83 из 100). Вот вам и «кровавая гэбня». 

Отсюда можно сделать вывод, что это огромный рынок для компаний владельцев частных тюрем, изоляторов временного содержания. 


GEO Group, Inc. (GEO, NYSE, нет на Спб) занимается владением, арендой и управлением тюремными учреждениями различного типа в США, Австралии и Южной Африке. Он также предлагает услуги по управлению такими объектами, включая услуги по обеспечению безопасности, административные услуги, реабилитацию, образование и питание в объектах; услуги по возвращению на гражданку, включающие в себя наблюдение за лицами, участвующими в программах по месту жительства, а также предоставление временного жилья, программы, помощь в трудоустройстве и другие услуги; службу надзора и отчетности, которые улучшают участие незадержанных иностранцев в системе иммиграционных судов. Кроме того, компания предоставляет услуги перевозки под охраной и реабилитационные услуги, включая когнитивно-поведенческую терапию и услуги после освобождения, а также академические и профессиональные занятия по жизненным навыкам и программам лечения в рамках платформы GEO Continuum of Care;  разрабатывает новые объекты, а также проектирует, строит и финансирует объекты. Компания GEO Group, Inc. была основана в 1984 году и имеет штаб-квартиру в Бока-Ратон, Флорида.
 
Ну разве не милота? 

Основные показатели: 
P/E Non-GAAP (FWD)  7.95

P/E GAAP (TTM)         6.70

Price/Book (TTM)        0.81

EV/Sales (TTM)          1.24

EV/EBITDA (TTM)        5.73

Geo является крупнейшей позицией Майкла Бьюри (герой фильма «Игра на понижение»), хотя он и сократил свою позицию на 50% в 4кв.2022г.

                                                 GEO         среднеотраслевое  

Gross margin TTM	30%	51.84
Gross Margin 5YA	26.05%	51.52
Operating margin TTM	16.12%	19.35
Operating margin 5YA	12.33%	14.3
Pretax margin TTM	9.87%	13.44
Pretax margin 5YA	7.6%	4.28
Net Profit margin TTM	7.23%	9.21
Net Profit margin 5YA	5.64%	1.14

CoreCivic (CXW, NYSE, есть на СПБ), Inc. владеет и управляет партнерскими исправительными учреждениями, местами содержания под стражей и интернатами в Соединенных Штатах. Он работает в трех сегментах: CoreCivic Safety, CoreCivic Community и CoreCivic Properties. Компания предоставляет ряд решений государственным партнерам, которые служат общественному благу, посредством исправительных учреждений и управления содержанием под стражей, сети центров повторного въезда в жилые дома, помогающих справиться с кризисом рецидивизма в Америке, и государственных решений в сфере недвижимости. Его исправительные учреждения, места содержания под стражей и интернаты предлагают реабилитационные и образовательные программы, включая базовое образование, религиозные услуги, обучение жизненным навыкам и трудоустройству, а также лечение от наркозависимости. По состоянию на 31 декабря 2022 года компания владела и управляла 44 исправительными учреждениями и местами содержания под стражей, 23 центрами повторного въезда и 8 объектами недвижимости, сдаваемыми в аренду. Компания была основана в 1983 году и базируется в Брентвуде, штат Теннесси.


Майкл Бьюри закрыл свою позицию в компании-аналоге GEO Group, CoreCivic Inc в 4 кв.2022.
Основные показатели: 
P/E Non-GAAP (FWD)  15.21

P/E GAAP (TTM)          8.93

Price/Book (TTM)         0.74

EV/Sales (TTM)           1.24

EV/EBITDA (TTM)         7.51
                                                           CXW          Среднеотраслевое 

Gross margin TTM	23.39%	51.84
Gross Margin 5YA	27.47%	51.52
Operating margin TTM	9.53%	19.35
Operating margin 5YA	13.25%	14.3
Pretax margin TTM	8.96%	13.44
Pretax margin 5YA	7.14%	4.28
Net Profit margin TTM	6.63%	9.21
Net Profit margin 5YA	5.11%	1.14

Сравнив GEO и CXW и среднеотраслевые значения можно заметить, что не такое это уж прибыльное дело. 
 

Сравним эти два REITs между собой, чтобы выбрать лучший вариант: 





Очевидно, что GEO выглядит более привлекательно. Но есть проблема с долгами.

                                  GEO    CXW

Quick Ratio MRQ	0.22	1.02
Current Ratio MRQ	1.27	1.14
LT Debt to Equity MRQ	165.74%	75,74%
Total Debt to Equity MRQ	177.94%	96,83%

Бочка меда

1.Оба REITs перестали платить дивиденды со времен Ковида. 
2.В 2021г Президент США Джо Байден официально запретил Министерству юстиции продлевать контракты с частными тюрьмами. Такое решение глава государства принял в рамках своих усилий по борьбе с расовым неравенством. Цель инициативы — сократить тенденцию «массового лишения свободы», которая наблюдается в стране в последние несколько десятилетий и затрагивает преимущественно представителей меньшинств. «Для уменьшения числа заключенных мы должны уменьшить финансовые стимулы к заключению людей под стражу и постепенно отказаться от использования федеральным правительством частных центров содержания под стражей», — говорится в тексте указа Президента США.
При этом речь не идет о немедленном прекращении контрактов, они все еще будут выполняться до истечения их сроков, что может занять годы.

3.Начиная с XIX века, заключённых сдавали в аренду частным компаниям для прокладки железных дорог или работ на плантациях. Особенно остро потребность в дармовой рабочей силе ощущалась после окончания Гражданской войны и отмены рабства в США в южных штатах.13-я поправка к Конституции США запрещает принудительный труд, но с маленькой оговоркой: «Рабство и насильственное принуждение к работе, за исключением наказания за преступление, должным образом осужденное, не должны существовать в США».   Аренда заключённых частными компаниями легализована в 37 штатах, а в штате Миссисипи до 1972 года существовала огромная плантация, которая, также, как и в Техасе, использовала труд заключённых, принося огромные деньги как владельцам, так и бюджету.  Но первая компания, которая додумалась владеть тюрьмой целиком  в 1983 году, сейчас называется… CoreCivic Inc. Да-да, эта компания создала индустрию частных тюрем. 
Традиция продолжилась и в нынешнее время. В частных тюрьмах заключенные обязаны трудиться, частично отбивать стоимость своего содержания. Такой труд очень низко оплачивается (до 2$ в час), значительно ниже минималки (7,25$ в час). Частным учреждениям выгодно, чтобы заключенные оставались в их стенах подольше, так что рецидивизм или продление срока содержания фактически гарантируют им дополнительный доход.  По погодите клясть частников. На общегосударственном уровне Федеральное бюро тюрем (Federal Bureau of Prisons, FBP) реализует программу федеральных тюремных производственных служб (Federal Prison Industries, FPI). Работая на FBP, заключенные получают в среднем около 90 центов в час.  
Итак, владеть частной тюрьмой — это бизнес из разряда «греховных» наряду с табаком, алкоголем и марихуаной, ибо не все там чисто. 

4. Из двух компаний я бы выбрал GEO как более диверсифицированную и защищенную американских законов, к тому же сэкономленные на дивидендах деньги идет на делеверидж.

5.Как ни странно, вывод такой: в целом эти компании сейчас не особо интересны, потому что их показатели хуже среднеотраслевых и они не платят дивиденды, а вот по своим облигациям они платят, и весьма регулярно, и доходность там составляет порядка 9-10% годовых. У кого есть возможность- купите лучше облигации (CXW предпочтительнее).  

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.