GloraX

Тут мне предложили поучаствовать в первичном размещении акций компанииGloraX — российском девелопере. Компания была мне незнакома, решил разобрать для себя, отметив плюсы и минусы.

Теперь у меня достаточно информации для подготовки комплексного анализа IPO GloraX с точки зрения инвестора. Проанализирую как преимущества, так и недостатки размещения.

Аналитика участия в IPO GloraX: плюсы и минусы

Обзор размещения

GloraX, федеральный девелопер жилой недвижимости, проводит первое IPO на Московской бирже в 2025 году с следующими параметрами:

Ключевые условия размещения:

• Цена: 64 ₽ за акцию
• Капитализация: 16 млрд ₽ (pre-money)
• Объем: свыше 2 млрд ₽
• Формат: cash-in (средства идут на развитие компании)
• Период приема заявок: 23-30 октября 2025
• Старт торгов: 31 октября 2025
• Тикер: GLRX

Плюсы для инвестора

1. Уникальный механизм защиты капитала

GloraX впервые на российском рынке предлагает безотзывную публичную оферту выкупа акций через год с премией 19,5% к цене IPO, если котировки окажутся ниже цены размещения. Это существенно снижает риски для инвесторов, особенно в условиях волатильного рынка.

Приветствую на канале, посвященном инвестициям! 31.10.2025 планируется старт торгов акциями GloraX (GLRX). В данном обзоре разберем компанию, последнюю финансовую отчетность и постараемся ответить на вопрос, стоит ли участвовать в этом IPO.

Больше информации и свои сделки публикую в Телеграм.

О компании.

GloraX основан в 2014 году в Санкт-Петербурге. Это динамично развивающаяся федеральная девелоперская компания, работающая в сфере жилой недвижимости. Фокус на массовый сегмент комфорт-класса, но также есть проекты бизнес и премиум классов.

Были на лучшей конфе Смартлаба и подготовили обзор в 3х частях: общее впечатление и доклады эмитентов. Сегодня третья часть – продолжение обзора эмитентов. Поехали 🥂

👉первая часть (обзор понравившихся спикеров)

👉отношение к Smart-Lab

👉обзор конференции в СПб

Т-Банк

Интересно, что Т-Банк первым начал сворачивать активность на рынке потреб.кредитов, закрывая предложения о бесплатных кредитках. И, похоже, спустя год, первым начинает наращивать. Обратите внимание на слайд: после объединения с Росбанком портфель из монолайнера (карты + потреб.кредиты) стал диверсифицированным

Самолёт

Больше 60 проектов в реализации – вот это масштаб. Докладчик отметил сохранение высокого спроса на недвижимость, подчеркнув растущую долю ипотеки в продажах: от 51% в старой Москве до 74% в области. От уровней конца 2024 года, доля ипотеки во всех сегментах выросла 10-14%

В своем канале я неоднократно уделял внимание, на мой взгляд, одному из наиболее перспективных игроков в строительном секторе — Глораксу. И вот момент настал! На прошлой неделе стало известно, что компания объявила о начале приема заявок на участие в первичном публичном размещении обыкновенных акций с листингом на Московской бирже, проще говоря, IPO:

1. Параметры размещения

— Цена размещения: 64 ₽ за акцию, что соответствует капитализация компании в 16 млрд ₽. без учёта привлечённых средств (P/E LTM = 5,5x).
— Формат: cash-in — средства пойдут на реализацию долгосрочной стратегии роста, а также на снижение долговой нагрузки. Прием заявок проходит до 30 октября 2025 года. Начало торгов ожидается 31 октября 2025 года под тикером GLRX и ISIN RU000A10CRQ4.
— Объём размещения: свыше 2 млрд ₽.
— Важный момент: по оценкам в отчетах ведущих банковских аналитиков, справедливая стоимость компании составляет около 25 млрд руб. При этом компания готова выходить с капитализацией 16 млрд руб. Это хороший шаг в низкой фазе рынка: будучи первыми крупными IPO в этом году на Мосбирже, Глоракс хотят заложить основу для хорошего инвесткейса и дать инвесторам возможность заработать на росте.

На прошлой неделе делал обзор IPO компании GloraX. На конференции Smart-Lab пообщался с представителями эмитента и тезисно напишу ключевые моменты, чтобы у вас сложилась более полная картина.

Для удобства, буду тезисы приводить с разбивкой на блоки:

📈 Бизнес демонстрирует быстрый рост на фоне стагнирующего рынка:
✔️ сильная динамика выручки и прибыли.
✔️ высокая рентабельность (по EBITDA 42%, что значительно выше сектора).
✔️ темпы расширения портфеля проектов выше среднего по индустрии.
✔️ денежные потоки устойчивые — компания сохраняет способность финансировать строительство без перегрева заемного капитала.

☝️ Важный момент для инвестора — GloraX выходит на IPO в фазе роста, а не на пике рынка, как многие конкуренты когда-то. Это снижает риск «дорогого входа» и просадки после размещения.

Сейчас компания делает ставку на:

✔️ Региональную экспансию, где сохраняется дефицит жилья, льготные ипотеки доступнее и есть программы дальневосточной и арктической ипотек.
✔️ Проекты комфорт- и бизнес-класса, премиум проекты как визитная карточка в регионе.

Купируем риски для инвестора в преддверии IPO с привязкой к цифрам из их отчётности за 2024 г. и 1П 2025 г.

Опрос с небольшим перевесом показал: обзор по IPO всё-таки нужен. Пробежался по отчётности — вопросов оказалось больше, чем ожидал. Задал четыре ключевых вопроса IR-команде. Вот что ответили:

1. Риск дефицита операционного денежного потока.

В 2024 году Группа показала отрицательный операционный денежный поток −0,78 млрд руб., а в 2023 г. — ещё хуже (−16,5 млрд руб.). А тогда ещё была безадресная льготная ипотека. (рис 1)

Вопрос: за счёт чего компания планирует переломить хронический отрицательный cash flow? Ведь IPO решает этот вопрос разово.

Ответ: Так как эскроу-счета учитываются за балансом девелопера, то отрицательный cash flow – вполне естественная динамика для активно развивающегося девелопера вследствие отсутствия операционных поступлений по проектам до раскрытия эскроу-счетов. Мы ожидаем, что по мере выхода компании на стабильный уровень объемов строительства (ок. 2 млн кв. м) и регулярного раскрытия эскроу-счетов денежный поток стабилизируется на положительном уровне.

23 октября федеральный девелопер GloraX объявил о начале сбора заявок для IPO. Посмотрим на инвест-кейс и нестандартный формат размещения, который применяется впервые на российском рынке.

📊 Параметры IPO

▪️ Цена размещения: 64 ₽ за акцию, капитализация без учёта привлечённых средств — 16 млрд ₽. P/E LTM = 5,5x.
▪️ Формат: cash-in — средства пойдут на развитие и снижение долга, а не акционерам. Начало торгов — 31 октября.
▪️ Объём размещения: более 2 млрд ₽.
▪️ Главная фишка: механизм защиты инвестиций. Через год компания обязуется выкупить акции с премией 19,5%, если рыночная цена будет ниже цены IPO. Для этого нужно купить акции на IPO (или в течение месяца после начала торгов) и удерживать их на счёте год.

🏗 Чем интересен GloraX

✅ Растут быстрее конкурентов. За 9М’25 продажи в кв. м +88% г/г, в рублях +56% г/г. Для сравнения: у Эталона продажи за тот же период снизились на 6–13% г/г, у ЛСР — на 7–18% г/г.

✅ Лучшая рентабельность в отрасли. EBITDA-маржа — 42% (H1’25), стабильно выше 30% последние годы. Для сравнения: ЛСР — 23%, Самолёт — 34%.

GLORAX:IPO cгарантией

 Gloraх за последние несколько лет превратился из небольшой региональной компании в игрока федерального уровня. Сейчас компания работает в 11 регионах России и планирует в 2025 году увеличить свое присутствие до 13-15 регионов РФ. На октябрь 2025 г. компания занимает 21 место по объему текущего строительства среди застройщиков в РФ.  По прогнозам компании, в 2025 г. объем продаж может увеличиться на 60-90% до 200 -230 тыс. кв. метров. Объем продаж в 2025 г., как ожидается, достигнет 45 млрд руб., что на 40% больше, чем в 2024 г.

Основная особенность компании заключается в уникальной бизнес-модели, которая совмещает строительство жилья и комплексное развитие территории. Glorax покупает участки без градостроительной документации и разрабатывает ее самостоятельно. Цикл вывода на рынок проектов без исходно-разрешительной документации опережает отрасль и составляет 15 месяцев, что в совокупности с использованием инструментов комплексного развития территории позволяет увеличивать возврат на капитал и рентабельность проектов.

Мы посетили большое количество сессий, работая всей командой сразу. Материала много, будем его выпускать постепенно. Начнем с первого IPO уходящего года. Важные заметки c выступление:

Мы пообщались еще дополнительно с менеджментом, уточнив особо планы на ближайшие пару лет и проговорив вопрос защиты.

🟢Планы IPO: привлечь не менее 2 млрд руб., сделка 100% cash-in, капитализация 16 млрд руб. без учета поступлений от IPO. Оценка 5,5 P/E LTM. 

🟢Есть механизм защиты инвесторов: кто участвует в IPO или купил в течение 30 дней после размещения и непрерывно владел акциями до оферты, смогут предъявить акции к выкупу с доходностью 19,5% годовых в случае, если цена окажется ниже размещения.

🟢GloraX покупает земельные участки без разрешительной документации и сам создает стоимость внутри себя, так как после получения документов земля растет в цене в 3-4 раза. Это создает дополнительную маржу внутри компании в отличие от конкурентов, которые привыкли покупать готовые под стройку участки.