недвижимость в рф

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Пляжный сезон закончился, а инвесторы не хотят падать в цене. Но так ли это? А еще Сочи впервые обогнал Москву по ценам новостроек в объявлениях… WTF!

Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел август-сентябрь 2022. За месяц есть несколько интересных изменений.

Сочи (объявления)

Первым делом отправляемся на юг, смотреть, что там в горах и на пляжах. Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно).

 
Данные отсюда: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Видим, что первичка резко ушла вниз в конце сентября и тут же вернулась обратно. Цены в объявлениях на вторичку не падают. За месяц вторичка подорожала с 292к до 294к за метр (+2к). Первичка отыграла провал и полетела дальше в космос с 268к до 327к за метр (+59к или 22%). Вполне допускаю, что в сентябре был баг со статистикой цен новостроек, а никакого падения не было. Но в том году было снижение в октябре. Сейчас же частные инвесторы в бетон не спешат снижать цены, сочинский рынок из-за своей специфики продолжает развлекаться. Спроса нет, но цены только вверх. Цены, по которым ХОТЯТ ПРОДАТЬ. Но не цены реальных сделок.

( Читать дальше )

Наибольший рост предложения зафиксирован в Казани, где количество лотов увеличилось в два раза, до 1,18 тыс. На втором месте — Москва, где прирост арендного предложения составил 85%, до 18,1 тыс. лотов. Третье место занимает Ростов-на-Дону с ростом на 73%, до 517 лотов. Также в первую пятерку вошли Самара (+68%, до 388 лотов) и Екатеринбург (+60%, до 688 лотов). Цинк.

Доклад Циана по Москве подтверждаю. Предложение аренды действительно растет экстремально быстро. Причем, не только на Циане, но и на Авито:



( Читать дальше )

Сбер.Индекс освежил цены по реальным сделкам с московскими квартирами:

 

На конец Сентября средняя реальная цена составила 268 тыс. руб. за метр. При этом, на Сберовском Домклике средний ценник продавцов московского бетона в конце Сентября составил 309 тыс. руб. за метр.

Как видим, реальные цены квартир ниже хотелок продавцов примерно на 13%.

Естественно, это средний дисконт. Есть сделки без дисконта. Есть с дисконтом 20%. Есть с дисконтом 30%. И далее — по возрастанию.

--------------------
Пишу правду в дзене с зеркалом в телеге без смартлабовских ограничений.

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости по данным Домклик. На сегодня ситуация в 20-ти самых живых регионах выглядит так:

Октябрь скоро закончится, а у нас полный бардак с ценами при общей нулевой динамике. В лидерах снижения — Уфа, Москва и Ленинградская область. В лидерах роста — Калоград, Красноярск и юг РФ.

( Читать дальше )

Последние несколько месяцев изо всех щелей лезут рекламные предложения купить жилье в ипотеку с нулевой процентной ставкой. Разбираемся, насколько это выгодная тема (ответ, возможно, вас удивит), и почему Эльвира Набиуллина недовольна вот этим всем.


Типичная реклама вундервафельной ипотеки

Пару месяцев назад мне предложили разместить у меня в блоге рекламу ЖК с возможностью финансирования покупки ипотекой под 0,01%. Я еще уточнил у них – это поди какая-то промо-замануха на пару лет, а потом включается полноценная ставка? Сказали – нет, можно хоть на 30 лет ее зафиксировать.

Для меня как для финансиста возможность взять бесплатный кредит на такой срок выглядит практически как раздача бесплатных денег. Ну вот на прошлой неделе как раз ЦБ выпустил подробный доклад про такого рода ипотеку – давайте разбираться вместе, что с ней не так (или, на самом деле, так)!

( Читать дальше )

Недавно писал пост про ЗПИФы недвижимости, и недоумевал, как это они так управляются, что доходность низкая, а еще и не растут СЧА. Мое мнение, что это все из-за аффилированности этих самых активов. Например, УК и арендатор принадлежат (хоть даже и частично) одному холдингу, как в случае с Альфой и X5.

Несколько людей написали в комментариях на разных площадках, что в недвижимость-то можно инвестировать по-разному. Например, можно купить квартиру и сдавать (самое банальное) или купить машиноместо в ЖК и перепродать. Последнее мне понравилось тем, что ценник за машиноместо не такой высокий, а цены на машиноместа коррелируют с ценниками на квартиры в этих ЖК. Но что одно, что другое, дают слабый доход с аренды (в районе 3-4%, да даже если и 5%, то это мало), а квартира еще и имеет тенденцию жрать деньги на амортизацию. Так что я продолжаю изучать другие варианты.

Что я смотрел ранее?  

Это были несколько серий ЗПИФов «Арендный поток» Альфы и «Коммерческая недвижимость» Сбера. Доходность 7% и никакого роста стоимости активов (СЧА). А так не бывает. Еще смотрел ПНК, даже купил несколько паев (там порог входа маленький, могу себе позволить). У ПНК-Рентал модель другая, но там меня тоже смущает схема, в которой они и строят свои склады, и продают их, и сдают, еще и свою инвестиционную компанию имеют, причем ЗПИФ во всем этом деле выглядит как побочный бизнес. Но там ожидаемая доходность 12-14% и СЧА растет.

( Читать дальше )

Недвижимость в России дешевеет и похоже цены упадут еще больше. Вы наверняка слышали последние новости о том, что банки поднимают проценты по ипотекам. Так, например, в Сбербанке ставка выросла до 10,4% в новостройках и до 9,9% на вторичном рынке. На такое решение о поднятии ставок в первую очередь повлияло падение цен на недвижимость.

Какие факторы оказали влияние на падение цен?

Предложения на рынке больше, чем спроса. В связи с нестабильной геополитической обстановкой владельцы недвижимости начали продавать свое имущество. Кому-то нужны деньги, чтобы эмигрировать из России, а кому-то нужно выйти в кэш, чтобы переждать кризис.


( Читать дальше )

В правильном районе Москвы (ЮЗАО, ЗАО. СЗАО) недалеко от центра в правильном доме 50-метровая двушка с приятным дизайном и качественной отделкой обойдется примерно в 18 млн.

В правильном ЗаМКАДье (до 15 км на юго-запад, запад, северо-запад) в правильном доме 50-метровая двушка с приятным дизайном и качественной отделкой обойдется примерно в 9 млн.

Разница в ценах — 9 млн. руб. Раскладываем эту сумму в банки под 7%. и получаем 630 тыс. в год или 52 тыс. в месяц. В Москву будем летать по выделенке на такси за 1000 руб. туда и 1000 руб. обратно, за 22 рабочих дня в месяце потратим 44 тыс. руб. И еще 8 тыс. останется. За год набежит  96 тыс., на которые купим акции зеленого паразита.

А если сядем на удаленку, то 630 тыс. в год будем тратить на себя, а не на логистику своей тушки. Акций накупим. Бабла нарубим. И свалим на Бали.

Итого:

( Читать дальше )

Воскресный обзор по недвижимости читайте, пожалуйста, здесь.



Главное:

1. Цена московского квадрата упала ниже 300 тыс. руб./кв.м.
2. Предложение продавцов московских квартир продолжает рост
3. Предложение аренды московских квартир растет так, шо пипец.

В воскресенье не мог запостить обзор. Каюсь. Сидел три дня в тюрьме со связанными руками и кляпом во рту за призыв к Газпрому объявить награду $1 млрд. за голову спонсора теракта на газопроводах. Мнения своего не изменил. Считаю, что Россия должна объявлять солидные награды за головы банкиров, финансирующих террористов, нацистов и фашистов. За достойное вознаграждение я бы сам поохотился на этих рептилий. Глядишь, спас бы 200 тысяч жизней и невинно мобилизованные в России и на Украине вернулись бы по домам.

🏗 Я уже рассказывал о том, как застройщики начали «жаловаться», что у них доля не проданного жилья достигает 40% и они просят государство поспособствовать в реализации квадратных метров. Но беда не приходит одна и сейчас ЦБРобратил внимание на субсидированные ипотеки от застройщика (ставка доходит вплоть до 0,01%). Банк России намерен ограничивать распространение таких схем кредитования. Рассматривается введение по этим кредитам повышенных макропруденциальных надбавок, а также увеличение уровня резервирования, если эффективная ставка ниже рыночного уровня. Подробнее можно прочитать в докладе.

 

( Читать дальше )