Ипотека под 0,01%: как расплатиться за квартиру подешевевшими в пять раз рублями

Пару месяцев назад мне предложили разместить у меня в блоге рекламу ЖК с возможностью финансирования покупки ипотекой под 0,01%. Я еще уточнил у них – это поди какая-то промо-замануха на пару лет, а потом включается полноценная ставка? Сказали – нет, можно хоть на 30 лет ее зафиксировать.

Для меня как для финансиста возможность взять бесплатный кредит на такой срок выглядит практически как раздача бесплатных денег. Ну вот на прошлой неделе как раз ЦБ выпустил подробный доклад про такого рода ипотеку – давайте разбираться вместе, что с ней не так (или, на самом деле, так)!

Основной костяк этого материала я написал для Медузы – если вам нравится формат «скучно и без мемов», то можете сразу оригинал у них прочитать. Здесь же будет традиционная версия с веселыми картинками.

Раскрываем все карты

Окей, давайте сразу: тема с «бесплатной» ипотекой, конечно же, совсем не бесплатная. Цена на квартиру при попытке воспользоваться таким щедрым предложением со ставкой 0,01% годовых внезапно окажется выше на 20–30%, чем при покупке целиком за свежий хрустящий кэш.

Значит ли это, что это одна грандиозная налюбка, и лезть в такое – это себя не уважать? Вовсе не обязательно!

Дело в том, что эта наценка прикидывается банками исходя из ожидаемого срока погашения ипотеки, а не договорного. В России люди традиционно стараются выплатить ипотеку как можно раньше (что неудивительно – ведь за долгий срок проценты по долгу набегают весьма внушительные), так что реальный срок погашения оказывается на практике в несколько раз короче закрепленного в договоре.

Но если вы взяли кредит под нулевую ставку – то гасить его заранее не имеет особого смысла! Давайте рассмотрим пример ипотеки под условно-рыночную ставку 10% (на таком уровне ее оценивает ЦБ в своем докладе) на 25 лет с первоначальным взносом на уровне 20%. При таких вводных и без досрочного погашения совокупная переплата в виде процентов составит за весь срок более чем 120%. На этом фоне необходимость заплатить лишние 30% при покупке уже не выглядит такой однозначно ужасной, да?

Что там по инфляции?

Вообще, мы, финансисты, стараемся всегда еще учитывать межвременную стоимость денег. Будущие деньги гораздо менее ценны – как минимум из-за того, что они постоянно обесцениваются благодаря инфляции.

В России инфляция за последние 10 лет составила в среднем примерно 7%. Давайте предположим, что она останется примерно на таком же уровне и в следующие 25 лет – тогда за этот срок рубль обесценится примерно на 80%.

Но долг нам придется гасить не в конце срока, а равномерно в течение всего этого времени. Так что, с учетом этого, можно грубо предположить, что расплачиваться мы будем обесценившимися в среднем примерно на 40% рублями (за исключением первоначального взноса).

Неплохая тема, да? Получаем живую и настоящую бетонненькую квартиру здесь и сейчас, а взамен платим за нее много лет всё более обесценивающимися фантиками!

По моим прикидкам, в совокупности оба эффекта (льготная ипотечная ставка и инфляция рублей) приводят к тому, что ипотека под 0,01% на 25 лет оказывается примерно на 40% выгоднее, чем аналогичная ипотека под рыночные 10% (даже с учетом надбавки к покупной цене жилья на 30% на старте процесса).

Так не бывает, где-то здесь скрыт подвох, который всё портит!

Да, вы правы – риски здесь, безусловно, есть.

В частности, если вы в какой-то момент захотите продать купленную таким образом квартиру, то сделать это можно будет только с досрочным погашением долга перед банком. Если это событие произойдет в ближайшие несколько лет после приобретения объекта, то можно недвусмысленно оказаться в минусах.

Ну то есть – новый покупатель вряд ли будет сильно вдохновлен вашими рассказами на тему «да я там переплатил на 30% при покупке из-за этой гребаной льготной ипотеке – вот и тебе, братишка, тоже придется заплатить подороже!» Нет, он, конечно, будет готов платить только рыночную цену, без всяких надбавок.

Вот и получится, что вы при покупке как бы «заплатили вперед» банку эти проценты по кредиту; а при досрочной продаже, по сути, выкинули полученное взамен право на бесплатный кредит на ветер. Велика вероятность, что цена продажи объекта даже не сможет покрыть остаток по кредиту, если времени прошло совсем немного (несколько лет).

Помимо риска с досрочным погашением стоит помнить еще о паре моментов.

Во-первых, это страховка: банк будет требовать ежегодно страховать риски по кредиту, так что эффективная ставка будет всё же не нулевой. Стоимость этого страхования считается от текущего остатка задолженности по кредиту, но, как правило, не является слишком уж высокой: вряд ли она превысит 0,3–0,5% в год.

Во-вторых, следите, чтобы льготная «нулевая» ставка распространялась на весь период действия ипотечного договора. Если она действует только первые несколько лет, а потом сменяется на рыночную — то такой ипотечный договор не наш бро, он будет существенно менее выгодным.

Нет уж, ты ответь: в итоге-то это выгодно или нет?

Тут всё зависит от ваших планов.

Если вы твердо уверены в своих намерениях и возможностях владеть объектом недвижимости на протяжении 15 лет и дольше (в идеале все 25–30 лет), то льготная ипотека под околонулевую ставку даже с учетом надбавки к цене, скорее всего, окажется гораздо более выгодной как традиционной ипотеки, так и покупки без заемных средств. (Понятно, что это не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией: как минимум, надо внимательно прочитать договор и тщательно проделать все расчеты для вашего конкретного случая, лучше всего – с привлечением независимого специалиста.)

Но если вы оцениваете вероятность продажи купленной квартиры в ближайшие 5–7 лет как довольно высокую – то льготная ипотека, скорее всего, не для вас. Досрочное гашение кредита приведет к тому, что вы только зря переплатите надбавку к справедливой цене объекта при его покупке.

Тут важно заметить, что люди обычно склонны несколько переоценивать свою способность точно прогнозировать будущую траекторию своей жизни. 2022-й год тут как раз крайне наглядно показал, чего на самом деле стоят долгосрочные планы: необходимость срочно поменять город проживания (а нередко даже и страну) может возникнуть совершенно внепланово и независимо от ваших намерений.

А кто в итоге остается в этой схеме крайним?

Точно не застройщик! Ему всё норм, он выступает исключительно как посредник между покупателем и банком и, по сути, не несет никаких рисков. Такие льготные программы для него однозначно выгодны: можно привлечь больше покупателей — а значит, быстрее реализовать построенные объекты.

Банки тоже не должны остаться внакладе: там же сидят умные ребята в галстуках, которые посчитали, что единовременная комиссия в размере 20–30% от выданного кредита должна более чем возместить потери от нерыночной ставки. Они же эти бабки еще и сразу доходно реинвестировать могут!

Хотя, тут может и по-всякому получиться. Если банк ошибется в своих предположениях, то сделка может оказаться для него плохой. Как мы обсуждали выше — если заемщики по льготной ипотеке в массовом порядке решат гасить задолженность строго по договорному графику (а не досрочно, как это часто происходит по обычной ипотеке), то банк в итоге понесет убытки. Но понятно это станет не сразу, а только через 5–7 лет. Тем временем можно выдавать кучу кредитов и получать привлекательную комиссию-наценку прямо сейчас — так что, похоже, банки тут не прочь немного порисковать.

Как ни странно, главным крайним здесь в итоге может стать государство. Дело в том, что подавляющее большинство таких «нольпроцентных» кредитов выдается с привлечением господдержки: сейчас действуют программы «Льготная ипотека» под 7% на покупку квартир у застройщиков и «Семейная ипотека» под 6% для семей с детьми, родившимися в 2018–2022 годах. В рамках этих программ государство, по сути, субсидирует банкам разницу с рыночной ставкой.

Так вот, сейчас, поди, государство надеется, что большинство россиян будут как и раньше гасить свою ипотеку за 3 года. Но если все сейчас хитренько наберут 30-летних ипотек под 0,01% и засядут с ними до упора – то государству придется субсидировать банкам разницу с рыночной ставкой в течение срока в десять раз дольше. Понятно, что бюджет страны такому раскладу будет не сильно рад.

Что будет дальше с такой ипотекой?

Исходя из предыдущего пункта, можно догадаться, что государство таким веселым практикам «бесплатного» кредитования не очень радо. В докладе ЦБ указано, что в мае—июне до двух третей выдаваемой ипотеки на первичном рынке относилось именно к такого рода льготным программам, и это заставляет Эльвиру Сахипзадовну грустить.

Так что выводы в докладе Центробанка сформулированы однозначные: всё зло от нулевых процентных ставок по кредитам! Тут тебе и надувание пузыря на рынке недвижимости, и риски убытков для банков (если они промахнутся с расчетом выгодной для себя наценки), и потенциальный ущерб для бюджета, да и для заемщиков тоже риски.

UPD: А что там с налогами на материальную выгоду по нерыночному кредиту?

В комментариях задают вопрос: «А вот в Налоговом кодексе РФ написано, что материальная выгода, полученная от экономии на процентах за пользование налогоплательщиком кредитными средствами, облагается налогом по ставке 35%. Получается, это сильно ухудшает экономику ипотеки по околонулевой ставке?»

Я попросил ответить на этот вопрос Константина Асабина (налогового юриста из Альфа-Капитала). Ниже привожу его комментарии без купюр. TLDR: Минфин неоднократно разъяснял, что никакого НДФЛ под 35% из-за льготной ипотеки не возникает.

Как работает эта норма в 2021–2023 годах?

Доход в виде материальной выгоды от экономии на процентах не облагается НДФЛ (п. 90 ст. 217 НК РФ). Норма была введена федеральным законом от 26.03.2022 № 67-ФЗ, среди многих прочих налоговых льгот, предложенных в 2022 году.

Как будет работать норма после 2023 года?

Льготная ипотека также с большой вероятностью не приведет к возникновению дохода в виде материальной выгоды с НДФЛ по ставке 35%:

• Если вы независимое от банка лицо, то у вас в любом случае не возникает дохода в виде материальной выгоды (абз. 6-8 пп. 1 п. 1 ст. 212 НК РФ).
• Если вы собственник или сотрудник банка (то есть, взаимозависимое лицо с кредитором), материальной выгоды не будет только в том случае, если у вас есть право на имущественный вычет (то есть льготируется только первая в жизни покупка жилой недвижимости) и вы подтвердите это право кредитору в лице собственной организации/работодателя.
• Если дешевый кредит фактически является материальной помощью или формой оплатой услуги, оказанной налогоплательщиком, доход в виде материальной выгоды возникнет и будет облагаться НДФЛ по ставке 35%.

Важно: Нормы ст. 212 НК РФ в отношении заемных средств могут быть прочитаны иначе, в частности, что отсутствие права на вычет приведет к налогообложению материальной выгоды даже в том случае, если лицо не является взаимозависимым по отношению к банку. Такое прочтение может вызывать опасения, но в том числе в этом году Минфин неоднократно (письма от 22 марта 2022 г. N 03-04-06/22252, от 22 марта 2022 г. N 03-04-06/22246, от 01.04.2022 N 03-04-05/26943, от 29.03.2022 N 03-04-05/25256) подчеркивал, что:

• (Общая норма) Материальная выгода появляется только там, где есть взаимозависимые лица или встречное удовлетворение (материальная помощь) и
• (Специальная норма с дополнительной льготой) Даже там, где есть взаимозависимость, в том случае если есть право на вычет, материальной выгоды (и, следовательно, НДФЛ) не будет.

А будет ли положен имущественный вычет для взаимозависимых лиц?

Да, будет, и Минфин об этом прямо пишет в актуальных письмах (Письма Минфина России от 01.04.2022 N 03-04-05/26943, от 29.03.2022 N 03-04-05/25256). Дословно: «Таким образом, Кодексом установлен комплексный режим налогообложения, в частности, при первичном строительстве (приобретении) налогоплательщиками жилья, предусматривающий как получение имущественного налогового вычета в размере расходов на строительство (приобретение) жилья с использованием кредита (займа), так и освобождение от налогообложения доходов в виде материальной выгоды, возникающей при погашении указанного кредита (займа).»