недвижимость Москвы

Итак, в квартире в центре Москвы 13 лет назад сделали ремонт и с тех пор она сдается.
Было 9 нанимателей.
Что произошло с квартирой? Какой износ? Что заменили? Надо ли опять делать ремонт?
Пройдем по квартире с камерой и проведем ревизию всех косяков и проблем, возникших за 13 лет.
По-прежнему, многие задумываются о консервативной инвестиции в бетон — купить квартиру, поменять начинку и сдавать.
Не убьют ли квартиру наниматели? 
Ответ в ролике.


( Читать дальше )

Случайно напал на свою старую таблицу 2018 года, дополнил её и посчитал изменение цен на квартиры за 3 года в двух районах (точнее, в нескольких домах Москвы).
Вписал цену предложения на квартиры на Ленинском (пересечение с ул.Строителей, я там снимал в 2018-м, и на Тульской (в Доме Атомщиков). Сейчас дополнил её данными апреля 2021 и можем увидеть очень грубо, как изменились цены.

Заметил, что предложения стало заметно меньше. Можем сравнить с данными Росстат из моей визуализации, хотя в ней цены до 3 квартала 2020-го.

По статистике от Росстат цены в рублях на вторичке в Москве в этом сегменте выросли с лета 18-го до лета 2020-го примерно на 15-20%.
По данным из моей таблицы (цена предложения ЦИАН/Авито) прмерно 30%, это к весне 2021-го.
Похоже на правду, хотя цена с ЦИАН — это не рыночная цена, это цена ASK. Рыночная — это цена сделки и только она.

Мир в экономике

Один из самых спорных вопросов среди инвесторов – стоит ли инвестировать в недвижимость. От «Надо брать ипотеку, потому что дешево!» и «Без квартиры ты никто!» до целого портфеля квартир и коммерческой недвижимости – все варианты и расчеты встречаются.

Данный вопрос имеет несколько моментов, которые стоит разделять и в итоге сводятся к ответу на вопрос, почему я не покупаю квартиру, но инвестирую в недвижимость. Ответ на данный вопрос имеет несколько уровней, которые стоит разделять, но в итоге они сводятся к одному. Рассказываю, почему я не покупаю квартиру, но инвестирую в недвижимость.

3 измерения

1. Историческое измерение

В отличие от многих видов инвестиций — инвестиция в недвижимость сегодня классический вариант среди прочих. Такой вариант до недавних пор был одним из самых понятных и доступных в развитых странах – оставим особую ситуацию с распределением квартир в Восточной Европе в 20-м веке за скобками. Полагаю, что еще несколько веков назад он был для многих почти единственным вариантом, в который нужно было инвестировать (свое время и энергию) – иначе жить просто было негде.

( Читать дальше )

На сайте  ИРН давно собираются данные по ценам на недвижимость Москвы и вот один из графиков




Несколько выводов можно сделать
1. Если выходили давно из валюты, чтобы купить инвестиционную квартиру, то не очень много заработали в лучшем случае, а могли и здорово проиграть (если покупали недвижку в 2007-начале 2008). Сам тогда первый раз искал недвижку и ничего хорошего дешево было не купить, а схемы покупки были еще рискованные даже у ПИКа);
2. Копить в евро на квартиру получилось  выгоднее, так как цена в евро снизилась больше
3. Как ни странно, если есть сбережения в валюте, выгоднее покупать сейчас, так как цены достаточно низкие.
4. В целом, копить на квартиру лучше в валюте, а ипотеку надо брать в рублях (даже с минимальным взносом, если есть хороший вариант), ведь цена недвижимости в рублях почти постоянно растет.

Мнение аналитика является частным, все статистические данные взяты из открытых источников.  В предыдущем обзоре/прогнозе (начало апреля) ожидалась стабилизация цен на достигнутом перед пандемией уровне (напомню, в конце первого квартала цены существенно поднялись ввиду желания части потребителей «зафиксироваться» и, соответственно, увеличившегося спроса). Возможно, так бы и сложилось, но

( Читать дальше )

Всем привет.

Личный опыт.

ЖК Лайнер в 2018 купил студию в бетоне за 6,1 в ремонт под ключ вложил 1,2 итого 7,3. Продал за 10,5 выставлялась неделю.
Прибыль 3,2 к вложенным 7,3, 44%. В аренду долго такая 65-70 сейчас улетает за полдня.

Там же купил в 2019 140м2, за 24 в бетоне, +7,5 ремонт, разбил на 3 студии + студия с 2мя спальнями под ключ, итого затраты 31,5. сейчас аренда в долгую 65+65+55+120=305 сдается очень быстро. Посуточно много мороки, но денег наверно больше. Сейчас оформление закончу по разделению и продам их по отдельности 10+10+9+18=47 итого прибыль 15,5 к вложенным 49%.

Если использовать ипотеку, то доходность на вложенные до 100%.

Может где то туплю в расчетах, что не так с недвигой?

Текущую среднюю цену принял как 200 тыс р за м2 для удобства расчетов.
Накопленная рублевая инфляция с 2009  — 114%. Рост недвижимости с учетом инфляции от пика  — минус 48% или 4,36% в год.
Накопленная рублевая инфляция с 2015  — 34,9%. Рост недвижимости с учетом инфляции от пика — минус 26% или 5,2% в год

Текущие цены на московскую недвижимость соответствуют уровню 2006, то есть 14 лет рублевые цены на одном и том же уровне, с 2 короткими пиками.  

Далее 2 возможных варианта развития на мой взгляд.
1) Льготную ипотеку отменяют и возвращаются двузначные ставки. Тогда 2020 становиться очередным аномальным пиком.
2) Льготная ипотека еще пару лет, начинает распространяться на вторичку, вводят новые льготы, разрешают не платить НДФЛ с даты ДДУ, а не собственности. Тогда недвижимость через пару лет достигнет значений последнего пика, а это более 300 тыс за м2 при нынешних темпах инфляции.

Объясните мне зачем нужно платить так много денег за Самоцель Жить рядом с Путиным, терпеть пробки, стройку, грязь, когда можно спокойно за обычную цену квартиры города-миллионика купить себе Квартирку в нормальной Италии, ходить на море пешком, нормально жить понимаешь ли.
Объясните смысл самоизбиения и жизни в РФии.



( Читать дальше )

= = = = =

Рекомендуемое чтение:

Лучшие хиты Миши Ж.: Криптотема сдохла, а криптобиржи еще нет

Лучшие хиты Миши Ж.: Как не стать лохом-инвестором — краткое руководство

= = = = =

Снова легендарный Михаил Жуховицкий с новой увлекательной историей про кидок и инвестиции.

= = = = =

Как замруководителя департамента жилищно-коммунального хозяйства г. Москвы финансовую пирамиду организовал.

( Читать дальше )

счас метро шагнуло в замкадье
и у инвестора появилась новая возможность
покупка большого дома рядом с метро и перепланировка его на многоквартирный дом под аренду

как пример 200 метров от метро
www.cian.ru/sale/suburban/200929460/

www.cian.ru/sale/suburban/225378117/

дома от 500 метров и больше
цена за квадрат 50к руб… втрое-вчетверо дешевле чем у застройщика обычного многоквартирного дома
думаю спокойно можно перепланировать эти 500 метров в 10-12однушек или студий… сдать и иметь профит в районе 300к в месяц грязными... 
что примерно 10% годовых

+ земля в собственность 
9-12 соток легко… можно еще барак какой-нибудь поставить… или публичный дом с казино 

кроме того т.к дом отдельный… можно запилить в нем хостел с нарами… что самый простой вариант не требующий вложений

я старый и мне лениво… поэтому идею дарю...

это… если сделаете публичный дом… то мне абонемент!