логопарки

X5 Group (сети «Пятёрочка», «Перекрёсток», «Чижик») ведёт переговоры с девелопером «Ромекс Group» о строительстве крупного логистического парка на юго-востоке Московской области. Площадь будущего комплекса составит около 85 тыс. кв. м, и он станет одним из самых масштабных объектов в портфеле ритейлера.

По данным источников “Ъ”, проект предусматривает строительство мультитемпературных складов, позволяющих хранить как замороженные, так и свежие продукты. Эксперты оценивают объём инвестиций в 7–10,5 млрд руб… По словам руководителя департамента IBC Real Estate Евгения Бумагина, оснащение комплекса специализированным холодильным и логистическим оборудованием делает его стоимость выше стандартных складов.

Директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Виктор Афанасенко отмечает, что объект может включать распределительный центр и производственные помещения для приготовления готовых блюд или хранения товаров нескольких сетей холдинга.

За первые девять месяцев 2025 года в России было куплено и арендовано около 2,3 млн кв. м складской недвижимости, следует из данных Nikoliers. Это на 41% меньше, чем год назад, и на 45% ниже уровня 2023 года. Аналитики NF Group дают ещё более резкую оценку: снижение составило 55–60% до 1,93 млн кв. м (без учета объектов light industrial). Тем не менее спрос всё равно превышает показатели 2022 г.: +52% по данным Nikoliers и +25% по данным NF Group.

Почему спрос падает

Снижение связано с ослаблением экономического роста и сокращением товарооборота, отмечают аналитики. Ритейлеры и логистические компании стали реже расширять складские мощности и предпочитают консолидацию существующих площадей, отказываясь от крупных проектов. Дорогие кредиты ухудшают экономику новых складов: конечные заказчики не готовы финансировать строительство или брать на себя долгосрочные обязательства.

Рост стоимости строительства дополнительно тормозит рынок. Девелоперы занимают выжидательную позицию и рассчитывают на снижение ключевой ставки. Наиболее заметное падение происходит в сегменте аренды, где компании переходят к аутсорсингу логистики. Это снижает необходимость заключения долгосрочных договоров и приводит к сжатию рынка built-to-suit (BTS) — строительство под конкретного клиента сократилось на 35% к прошлому году.

Ozon арендовал 40 600 кв. м у девелопера RBNA в логистическом комплексе «Парк М-4» (Домодедовский район), сообщил представитель компании. Помещения будут использоваться как сортировочный центр. Сделку подтвердила директор по логистике Ozon Алла Кулижникова, отметив рост клиентской базы: во II квартале 2025 года число покупателей превысило 60,5 млн, а продавцов – 600 тыс. По итогам первого полугодия 2025 года выручка Ozon составила 73,8 млрд руб. (+185% год к году), чистая прибыль – 15,2 млрд руб. (+149%).

Логопарк «М-4» общей площадью 89 900 кв. м сдали летом 2025 года. По словам гендиректора RBNA Павла Несмачного, большинство площадей были заняты ещё на стадии строительства. Ozon стал последним крупным арендатором. Остальные площади – 48 000 кв. м – в августе 2025 года сняла объединённая компания Wildberries & Russ, также для сортировочного центра.

По оценкам экспертов, ставка аренды в «М-4» составляет 12 500–13 500 руб. за кв. м в год. Таким образом, ежегодные расходы Ozon на склад составят около 548 млн руб., а Wildberries & Russ – 648 млн руб.

Рынок складской недвижимости Москвы и Подмосковья выходит из периода пикового спроса. По итогам 2025 года доля свободных площадей в логопарках достигнет 2,9%, что на 2,2 п. п. выше уровня прошлого года, прогнозирует NF Group. К концу 2026 года показатель вырастет до 3%.

Рост вакансии связан с двумя факторами: арендаторы, снимавшие площади «на вырост», вынуждены сдавать их в субаренду, а также наблюдается избыток нового строительства, не подкрепленного спросом. Объем предложения субарендных площадей в Москве с начала 2025 года увеличился на 25–30%. Аналогичные тенденции фиксируются и в регионах: уровень свободных складов в 2025 году там вырастет до 4,8%.

Примером стал «Всеинструменты.ру», расторгнувший договор аренды на 110 тыс. кв. м в логопарке «Обухово». Дополнительное давление оказывает высокая стоимость аренды: ставка в классe А в 2025 году снизится на 10%, до 11,5 тыс. руб. за кв. м в год, но уже к концу 2026-го снова поднимется до 12,2 тыс. руб.

В первом полугодии 2025 года ритейлер «Всеинструменты.ру» расторг договор аренды 110 тыс. кв. м в логистическом парке «Обухово» на Горьковском шоссе. Компания использовала комплекс только с апреля по июнь и не успела занять все площади. Решение связано с тем, что рост рынка товаров для дома и ремонта оказался умеренным, а существующих логистических мощностей в Московской области достаточно даже при увеличении оборота на 1,5 раза.

Ранее «Всеинструменты.ру» договорилась с девелопером A2 Group о строительстве склада по схеме build-to-suit, но объект использовался ограниченно. Отказ от аренды позволит ритейлеру экономить порядка 100 млн руб. в месяц, при этом средняя ставка аренды в аналогичных объектах составляет около 11–11,5 тыс. руб. за кв. м в год. Новый склад в д. Данилово на 2026 год компания сможет использовать частично, при необходимости избыточные площади планируется сдавать в субаренду.

Эксперты отмечают, что досрочное расторжение договора может привести к финансовым и репутационным рискам.

В январе–июне 2025 года за пределами Москвы и Санкт-Петербурга было введено 1,55 млн кв. м новых складских площадей — на 88% больше, чем годом ранее. По итогам всего года рост может достичь 93%, что станет рекордом для регионального рынка логистической недвижимости.

Основными драйверами стали федеральные розничные сети и онлайн-ритейлеры, которые смещают фокус развития в регионы. В развивающихся хабах, где суммарные площади складов не превышают 1 млн кв. м, было введено 971 тыс. кв. м — в четыре раза больше, чем годом ранее.

Значительная часть проектов реализована за счет строительства под заказчика. Так, 36% новых площадей обеспечили склады, возведенные самими игроками электронной торговли, а еще 37% — логопарки формата built-to-suit. Спекулятивные проекты без конкретного арендатора составили лишь 18% ввода, так как девелоперы опасаются рисков из-за снижения деловой активности.

При этом объем сделок на рынке снизился: в регионах он упал на 64% год к году, до 579 тыс. кв. м. Эксперты связывают это с осторожностью инвесторов, которых отпугивают низкие арендные ставки и риск простоя объектов. В I полугодии 2025 года ставка аренды в региональных логопарках класса А выросла на 13%, до 10,3 тыс. руб. за 1 кв. м в год, тогда как в Москве и области она составила 12,3 тыс. руб.

Перешедший под контроль государства девелопер Raven Russia привлек крупного арендатора для логопарка «Истра» в Подмосковье. Wildberries & Russ временно займёт 30 тыс. кв. м, а годовая арендная плата составит от 330 до 405 млн руб.

Складские площади, расположенные рядом с Новорижским шоссе, предназначены для обслуживания продавцов на северо-западе Москвы. Такое расположение позволит маркетплейсу сократить расходы на логистику.

По данным экспертов, аренда носит временный характер: компания ждёт завершения строительства собственных логопарков общей площадью 2,2 млн кв. м. Сейчас Wildberries & Russ располагает примерно 3,5 млн кв. м складских помещений по всей России.

Активность других маркетплейсов на рынке складов падает. В первой половине 2025 года их спрос на логопарки снизился в пять раз — до 241 тыс. кв. м. Доля в общем объёме сделок упала с 69% до 40%. Ozon уже обеспечил себя необходимыми мощностями и сосредоточился на оптимизации, а «Яндекс Маркет» увеличивает складские площади через партнёрства с логистическими операторами.

Рынок складской недвижимости в Москве и области столкнулся с резким спадом: по итогам первого полугодия 2025 года объем сделок снизился на 63% год к году, до 792 тыс. кв. м. Основная причина — резкое замедление активности маркетплейсов, ранее являвшихся ключевыми арендаторами. Дорогое заемное финансирование и насыщенность рынка делают крупные сделки невыгодными, а формат строительства под арендатора (BTS) почти исчез — его доля упала до 5%, что на 27 п. п. ниже уровня прошлого года.

Объем рынка e-commerce продолжает расти, но темпы замедляются: по итогам 2025 года ожидается рост на 27% против 35,5% годом ранее, а к 2030 году — всего на 9,5% в год. Складской рынок отреагировал мгновенно: средняя площадь сделки сократилась вдвое, до 12 тыс. кв. м, а сроки заключения договоров выросли вдвое — с двух до четырех месяцев.

Дополнительное давление оказывает высокая ставка аренды — в среднем 12,1 тыс. руб. за кв. м в год. Собственники не готовы снижать цену, что сдерживает спрос и увеличивает вакантность. По прогнозу CORE.XP, к концу 2025 года она достигнет 3,5%.

Интернет-ритейлер Wildberries заключил пятилетний договор аренды 41 483 кв. м складских площадей в логопарке «Софьино» рядом с аэропортом Жуковский. Это вторая сделка компании в этом комплексе — в 2023 году она уже арендовала 41 781 кв. м, а теперь суммарная площадь арендуемых помещений превышает 82 000 кв. м.

Расширение обусловлено ростом числа продавцов и потребностью в новых мощностях для хранения. По оценкам экспертов, ставка аренды в «Софьино» составляет 11 000–13 100 руб. за 1 кв. м в год без НДС. Таким образом, общие расходы Wildberries за срок аренды составят 2,3–2,7 млрд руб.

«Софьино» — один из крупнейших и наиболее качественных логопарков Подмосковья. Он уже используется другими крупными игроками, такими как Ozon и «Яндекс». Удобное транспортное сообщение и наличие общежития для персонала делают его особенно привлекательным.

Сделка Wildberries стала второй по объему на складском рынке Московского региона в 2025 году. Лидером остается неназванная производственная компания, арендовавшая 42 250 кв. м в логопарке «Клин».

Сеть Desport, созданная на базе российских активов французской Decathlon, оптимизирует складские площади в индустриальном парке «Южные врата» у Домодедово: 19 тыс. кв. м перешли в аренду «Яндекс Маркету». Сделка проходила в два этапа — 13 тыс. кв. м были арендованы в конце 2024 года, еще 6 тыс. — недавно.

По оценкам экспертов, годовая стоимость аренды составит от 209 до 247 млн руб. Новые площади позволят маркетплейсу расширить логистическую сеть и повысить скорость доставки. Сейчас более 70% складов «Яндекс Маркета» в Московском регионе сосредоточено на юго-востоке столицы — в Софьино и Томилино у компании уже есть объекты общей площадью около 196 тыс. кв. м.

Здание, где арендованы площади, построено под нужды Decathlon (ныне Desport) и принадлежит французской компании. Собственник логопарка, Instone Development, комментариев не дал.

Сектор e-commerce ранее был драйвером спроса на складскую недвижимость, но в начале 2025 года его доля резко сократилась — с 47% до 11% по данным NF Group. Ритейлеры переключились с наращивания площадей на их эффективное использование, что делает аренду готовых объектов более предпочтительной моделью развития.