инвестиции в недвижимость

Беда пришла в Россию 😉. Вернее для заемщиков.

Умные люди, реально очень умные, говорят, что ставка 17% годовых от нашего центрального банка будет минимум до марта следующего года. То есть в этом году мы не увидим больше снижения ставки центрального банка 🤔

Что это значит для всех заемщиков?

Ничего хорошего. Всё как и было до этого:

➡️нет возможности сделать рефинансирование ваших кредитов, взяв кредит наличными без залога

➡️дешёвые деньги только под залог недвижимости

➡️ставки по ипотеке на вторичном рынке без изменений еще полгода

➡️коллапс с продажами вторичного жилья и, соответственно, ноль роста цен на квартиры. Привет инвесторам кто побежал покупать в сентябре))

И ещё очень важное добавление к этому. Половина продаж застройщиков — это рассрочка, то есть люди должны к моменту сдачи дома в эксплуатацию либо принести деньги либо оформить ипотеку. Берут люди рассрочку в надежде на то, что через полгода год-полтора ставка на рынке вторичного жилья будет очень низкой. К сожалению этого не будет и людям будет проще отказаться от оформления ипотеки, соответственно у застройщика появится Пул квартир, которые нужно будет срочно продавать.

( Читать дальше )

Давно не выносил в канал, ответы на вопросы из чата, но тут имеет смысл, поскольку вопрос довольно частый, и я время от времени, сам себе его задаю. Итак, недвижимость или акции?

Вначале по существу вопроса. Да, я инвестирую в акции на российском фондовом рынке уже девятый год, ежемесячно, по 33333 рубля (вот пример последних покупок). И да, крайний раз я показывал свой портфель акций, стоимость на тот момент составляла ~5100 т.р. Дивиденды за прошлый год действительно составили 431,5 т.р. И как ни прискорбно, уже почти очевидно, что в этом году, дивидендов будет меньше.

Понимаю, что результаты моего инвестирования в акции российских компаний, не слишком впечатляют. Но я и не стремился никого впечатлить, и уж тем более агитировать на покупку акций. Я просто показываю то что делаю много лет подряд.

И тем не менее, сам я не считаю свои результаты слишком плохими. Так или иначе, за 8,5 лет сохранено и скоплено почти 5 миллионов рублей. При чем в активах, по логике, защищенных от инфляции. Уже сейчас этот портфель дает пусть и не очень стабильный, но вполне приличный пассивный доход, который в случае необходимости, может поддерживать меня (или мою семью), в случае непредвиденных обстоятельств. Фактически, за это время, создана альтернатива госпенсии, на всю оставшуюся жизнь.

( Читать дальше )

Общий объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость и площадки под девелопмент за неполные девять месяцев 2025 г. составили 792 млрд руб (-2% г/г) — исследование Nikoliers.

В IBC Real Estate говорят, что за три квартала в недвижимость было вложено 604 млрд руб (-8% г/г).

Инвестиционная активность на рынке снижается, так как у многих компаний нет возможности привлечь дешевое финансирование.

Общий объем вложений за девять месяцев сократился в основном из-за снижения спроса на участки под девелопмент. По данным Nikoliers, инвестиции в такие активы упали на 11% до 252,7 млрд руб. А вотв офисы, склады, торговые центры и гостиницы они, наоборот, увеличились суммарно на 2,6% до 539,3 млрд руб., уточняет руководитель департамента рынков капитала этой компании Денис Платов.

В IBC Real Estate добавляют, что сильнее всего упали инвестиции в площадки и проекты по строительству жилья.

В то же времяв коммерческую недвижимость за три квартала было вложено 474 млрд руб., на 5% больше, чем в 2024 г., говорят в IBC Real Estate. Казарян отмечает, что это один из самых высоких показателей для данного периода за всю историю рынка. Предыдущий рекорд – 489 млрд руб. – был зафиксирован в 2022 г.

( Читать дальше )

Пентхаусы были и остаются дефицитным продуктом на рынке столицы. По данным аналитиков Kalinka Ecosystem, среди общего пула лотов в экспонировании на долю пентхаусов приходится всего 7% предложений, а их доля в общем объеме элитного предложения составляет 14% (или менее 260 лотов на 77,8 тыс. кв. метров). 

В построенных проектах представлено 25% от общего предложения – 66 пентхаусов из 260.  Также аналитики отмечают, что пентхаусы в премиум-классе за счет высокой востребованности сохраняются в меньшинстве, а их доля не превышает 45%.

Спрос на пентхаусы в первую очередь обусловлен их эксклюзивностью. Так, премиальные резиденции «Дома Chkalov», расположенные на верхнем этаже небоскреба высотой почти 100 метров, с полным правом можно отнести к сегменту коллекционной недвижимости с учетом исключительных архитектурных свойств футуристичного здания, престижной локации, необычных дизайнерских и планировочных решений.

«Решения для пентхаусов комплекса ввиду его расположения в Басманном районе столицы, имеющем репутацию «старомосковского», ориентированы на разные целевые аудитории.

( Читать дальше )

Итак, у меня есть телеграмм канал. И вот под одним из постов такой замечательный комментарий от риелтора на тему брать или нет сейчас ипотеку для инвестиций.

«Нужно понимать, для чего покупают такие квартиры, я вижу 2 варианта: либо для себя, либо под аренду вдолгую, когда квартира будет сдаваться лет 10
Грубый расчет 1кк стоимостью 18млн, 6млн ПВ, 12млн в семейную на весь срок под 3,5% платеж 54тыс, сдавать такую квартиру можно за 120тыс, чистый доход 50тыс, тут каждый сам выбирает для себя — вклад, офз или недвижимость, во что больше верит, то и берет»

Понимаете. Тут у потенциального инвестора должно быть 6 000 000 рублей на первый взнос и ориентировочно 3 000 000 рублей на ремонт и комплектацию квартиры.

Надеюсь читатели смогут просчитать рентабельность сего дела?)) (Подскажу- 6% годовых при полной загрузке квартиры круглый год). Про налоги, жкх и прочее естественно никто не пишет

И что вы думаете? Куда народ идёт со своими мильонами? На биржу? Нет. Офис продаж застройщика.

Как-то так у нас с финграмотностью.

( Читать дальше )

Хм, не понял 👇

БАНК ВТБ с 1 октября повышает ПВ по основным госпрограммам с 30,1% до 40,1% (исключение ПФ банка, комбо, тут ПВ от 20,1%).

Применяется по дате заведения заявок, но то, что подано до 01.10 можно выйти в сд елки до 04.10 с прежним ПВ.

Напоминаю, по базовым условиям по программе Семейная ипотека первый взнос 20,1 %. И тут банк номер два делает 40% и это на фоне обсуждения бюджета на следующий год.

Костин что-то знает?))

Больше информации у меня на канале t.me/broker_Aleksey

#втб #семейнаяипотека #Светлов

 

На прошлой неделе пообщались с гендиректором казанского застройщика Джи Групп (бренд Юнистрой, 30 лет) Линаром Халитовым.

Линар умный интересный чел, говорил все откровенно, как есть, не пытаясь что-то скрыть или приукрасить. Поэтому разговор получился интересным и откровенным

📈Рынок за 2 года сложился в 2 раза, хуже уже быть не может
📈В 3 квартале динамика продаж восходящая, локальное дно прошли в 1-м полугодии
📈Для того, чтобы началась жизнь, нужна ставка ЦБ 16% и ниже
👉половина продаж сейчас — ипотека, из всей ипотеки только 20% приходится на рыночную
👉по ценам на квартиры ориентируемся на инфляцию в 7%
👉За полгода запустили 2 проекта: Махачкала и +1 в Екатеринбурге
📉Повышение НДС — рост затрат, давление на маржу — снижение доступности жилья в будущем
👉Сам свои деньги на ИИС инвестирует в облигации Джи Групп.

Мы также в этом интервью постарались разобрать сложные моменты отчетности девелоперов — активы по договорам с покупателями, запасы непроданного жилья, эскроу счета, прочие активы и долг.

В общем, кому интересен сектор недвижимости, рекомендую посмотреть интервью с инсайдером отрасли

https://vkvideo.ru/video-53159866_456240215

По данным сервиса “Циан”, для покупки однокомнатной квартиры на вторичном рынке в крупном российском городе в августе 2025 года среднестатистическому россиянину потребуется накопить сумму, равную 14 месячным зарплатам. Год назад показатель был выше и составлял 15 зарплат, что отражает небольшое улучшение доступности жилья. В абсолютном выражении минимальный первоначальный взнос в регионах начинается от 710 тысяч руб. (Ульяновск), а максимальные значения традиционно приходятся на Москву и Сочи, по 2,9 и 2,5 млн руб. соответственно.

Главным фактором изменений стала динамика доходов, так как в ряде регионов зарплаты росли быстрее стоимости жилья, что и позволило сократить срок накопления. Тем не менее, картина остаётся крайне неравномерной. В городах с относительно невысокими ценами на недвижимость, таких как Новокузнецк или Кемерово, достаточно 9-10 зарплат для внесения первоначального взноса. В то время как в туристических центрах и мегаполисах, прежде всего Сочи, Севастополе, Москве, накопить необходимую сумму без сторонней поддержки крайне сложно, требуется до трёх десятков месячных доходов.

( Читать дальше )

Проект федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «О цифровых финансовых активах, цифровой валюте и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» направлен на совершенствование правового регулирования ЦФА путем установления возможности государственной регистрации залога недвижимого имущества (ипотеки), обеспечивающего ЦФА.

Проект закона уже разработан в Госдуме и находится в стадии общественных согласований, кроме того текст проекта передан на согласование в Правительство. Рассмотрением занимается Минэк РФ. 

Основная цель законопроекта

Предлагаемые изменения в Федеральный закон № 259-ФЗ «О цифровых финансовых активах» направлены на устранение ключевого пробела в действующем законодательстве. Законопроект разрабатывает и вводит детальный правовой механизм использования залога недвижимости (ипотеки) для обеспечения обязательств, удостоверенных цифровыми финансовыми активами (ЦФА). В текущей редакции закона такая возможность лишь подразумевается, но конкретный порядок ее реализации отсутствует, что ограничивало практическое применение.

( Читать дальше )

В Москве снова дорожает аренда элитного жилья. Согласно исследованию агентства «Intermark Аренда», в августе средний бюджет сделок в этом сегменте поднялся на 7% к июлю и составил 300 тыс. руб. в месяц. В годовом выражении показатель увеличился почти на 15%. А спрос по сравнению с августом 2024-го вырос на 14%.

💬 Олег Самойлов, почетный член Российской гильдии риэлторов:
Чем выше сегмент, тем лучше наймодатели ощущают колебания на финансовом рынке. Как бы нас ни убеждали, что инфляция составляет сравнительно невысокие цифры, понятно, что реальные показатели несколько отстают от того, что нам показывает Росстат. В итоге все это выливается в те изменения, которые мы видим.

💬 Ирина Жарова-Райт, управляющий партнер инвестгруппы Sesegar:
Рынок аренды наблюдает два пика: осенний и весенний. То есть сейчас самый «чес» что у девелоперов, что у продавцов элитной недвижимости, что у брокеров. Интересно другое: мы наблюдаем, что хороших, свежих квартир выходит очень мало. А арендатор капризен, он хочет въехать в квартиру, в которой никто не жил, но при этом в жилом комплексе, в котором уже закончен ремонт. Это почти невозможная ситуация, поэтому мы часто замечаем, что человек въезжает в новый дом, а через два-три месяца съезжает, не выдержав ремонтных работ в соседних квартирах.

( Читать дальше )