инвестиции в недвижимость

Инвестиции в недвижимость — популярная альтернатива фондовому рынку. Одни инвесторы покупают, делают ремонт и перепродают готовые квартиры (флиппинг), другие работают с новостройками, переуступая права на этапе строительства. Однако ключевое различие между этими сделками кроется в налогообложении, которое напрямую влияет на итоговую доходность.

Давайте разберемся, в чем налоговая разница для продавца и как правильно считать прибыль. 👇

Продажа готовой квартиры (право собственности оформлено)

Это классическая схема, когда вы продаете объект, уже зарегистрированный в Росреестре.

➕ ПРЕИМУЩЕСТВА

• Имущественный вычет:Вы можете применить налоговый вычет в размере 1 млн рублейдля уменьшения налогооблагаемой базы. Альтернатива — учесть в расходах сумму, за которую сами купили эту квартиру, если это выгоднее.
• Льготный период: Если вы владели недвижимостью более 3 или 5 лет, вы полностью освобождаетесь от уплаты НДФЛ и подачи декларации.
• Вычет при покупке: Приобретая эту квартиру, вы могли получить имущественный вычет с суммы до 2 млн рублей.

( Читать дальше )

По оценке Сбера, после двух лет сокращения параметров ДДУ вторая половина 2026 года даст разворот, сделки могут прибавить около 9%, а цены вырасти на 5–7%, что согласуется с ожиданием снижения ключевой ставки ЦБ в диапазон 12–14% и с последующим уменьшением платежа по ипотеке. Конверсия спроса должна улучшиться в массовом сегменте и в городах-миллионниках, где чувствительность к ставке выше.

Траектория цен подтверждает замедление перегрева и переход к более нормальной динамике, в 2024 году их рост составил около 11%, а в 2025 уже около 6%. Это отражает смещение баланса в пользу покупателя и ограничивает возможность агрессивной индексации.

При этом себестоимость формирует жесткий нижний предел, потому что земля, инженерная подготовка, проценты по проектному финансированию и рост зарплат не позволяют опускать прайс без потери маржинальности. Банки на фоне регулируемой ипотеки аккуратно управляют лимитами и скорингом, что удерживает предложение от избыточного расширения.

( Читать дальше )

В Объединённом кредитном бюро подсчитали, что количество выдач и совокупный объём выданных ипотечных кредитов в России в сентябре 2025 года выросло в годовом выражении.

Количество выданных кредитов в сентябре выросло на 2% в годовом выражении до 84,02 тыс. кредитов, объём также вырос на 2% год-к-году до 361,3 млрд руб. Данные за 9 месяцев 2025 года ОКБ пока не раскрывало, но, по данным ряда коммерческих банков, в том числе, ВТБ, в январе- сентябре 2025 года объём выданных кредитов сократился почти на треть в годовом выражении, до 2,6 трлн руб.

Ещё в 1 квартале 2025 года рынок ипотеки пребывал в тяжёлой депрессии, объём выданных потребительских необеспеченных кредитов в 1 квартале упал на 44% в годовом выражении. Для сравнения: снижение объёмов и выдач потребительских необеспеченных кредитов оценивалось по итогам сентября 2025 года в 30% в годовом выражении.

Главными причинами такого падения стали очень высокие процентные ставки банков, сделавшие финансирования. Во-вторых, отмена льготной ипотеки с 1 июля 2024 года сыграло негативную роль и ужесточение требований банков к заёмщикам. Снижение ключевой ставки ЦБ РФ с июня текущего года и последовавшее за ним снижение ставок банков по кредитам смогли немного изменить тренд ипотечного рынка в начале осени на растущий.

( Читать дальше )

История кризиса строительной отрасли: 2024–2025.

Заканчиваем серию (https://t.me/domostroy_channel/15080) постов о настоящих и суровых кризисах за последние 20 лет.

▶️После ковидного бума и эпохи дешевых ипотек рынок вошел в новую фазу — дорогих денег и точечной поддержки.

Что изменилось:

⚫️Ключевая ставка ЦБ поднялась с 7,5% в 2023 году до 21% в 2024 году. Госпрограммы субсидирования ипотеки начали трансформироваться.

⚫️Проектное финансирование по-прежнему доступно, но его условия стали жестче и избирательнее. В первую очередь банки охотно кредитуют крупных и проверенных девелоперов, а малым игрокам требуется больше гарантий и собственных денег.

Кто оказался в зоне риска:

⚫️Малые и региональные застройщики — без доступа к длинным кредитам и без устойчивого спроса.

⚫️Подрядчики, которые завязаны на длинные контракты и минимальную маржу: рост себестоимости, а также задержки оплат сделали их первыми кандидатами на кассовые разрывы.

Что показывает статистика:

( Читать дальше )

В III квартале число сделок по покупке квартир в новостройках в городах-миллионниках выросло на 21% в сравнении с предыдущим кварталом, следует из данных сервисов «Яндекс.Недвижимость» и «Пульс продаж новостроек», с которым ознакомились «Ведомости». В годовом сопоставлении рост числа сделок составил 11,9%.

«Это говорит о том, что рынок реагирует не только на сезонный фактор, но и на смягчение денежно-кредитной политики», – рассказал коммерческий директор сервиса «Яндекс.Недвижимость» Евгений Белокуров.

В городах-миллионниках всего было заключено около 59 500 договоров делового участия (ДДУ) против 49 100 во II квартале. Общая площадь проданных в III квартале квартир составила 2,8 млн кв. м.

Так, среди российских городов-миллионников лидерами квартального роста стали Самара (+64,6% кв./кв., около 1400 ДДУ), Нижний Новгород (+53,8%, около 1800), Уфа (+49,6%, около 2600), Краснодар (+46,7%, около 4600) и Пермь (+32,2%, около 1800). В Москве зафиксирован рост в 10,3% кв./кв. (около 18 600 ДДУ), а в Санкт‑Петербурге – на 11,3% кв./кв. (около 8400 ДДУ).

( Читать дальше )

Объем выдач ипотеки в РФ в сентябре вырос на 2% и достиг 361,27 млрд рублей в сравнении с аналогичным показателем прошлого года, сообщили РИА Новости в Объединенном кредитном бюро (ОКБ).

«ОКБ подвело итоги ипотечного кредитования в сентябре 2025 года. За месяц банки выдали 84,02 тысячи ипотечных кредитов на 361,27 миллиарда рублей. В годовом отношении количество выдач осталось практически без изменений, объем вырос на 2%. В сентябре 2024 года было выдано 83,83 тысячи ипотечных кредитов на 354,78 миллиарда рублей», — говорится в сообщении.

Согласно данным ОКБ, средний размер ипотечного кредита за год стал больше на 70 тысяч рублей. В сентябре 2024 года он составлял 4,23 миллиона рублей, в сентябре 2025 года — 4,3 миллиона рублей. Средний срок ипотечного кредитования стал короче на 11 месяцев и составил 257 месяцев в сентябре 2025 года.

В сентябре новое жилье заняло 41% от общего количества и 55% от общего объема ипотечных кредитов. Средний размер кредита на покупку квартиры в новостройке составил 5,72 миллиона рублей, средний срок кредитования – 318 месяцев, сообщает ОКБ.

( Читать дальше )

В сентябре 2025 года рынок жилья в Москве показал заметный рост активности. По данным Росреестра, было зарегистрировано 11 985 сделок на вторичном рынке (+12,6% за месяц) и 7320 в новостройках (+11,3%). В годовом выражении рост составил 5,2% и 15% соответственно.

Эксперты связывают оживление с снижением ключевой ставки ЦБ с 21% до 17%, что сделало ипотеку более доступной. Количество ипотечных договоров за месяц выросло на 20,6%, до 11 372, а в новостройках доля кредитных сделок достигла 62%. По данным «Метриум», число квартир, купленных в ипотеку в новых домах, увеличилось на 142% по сравнению с прошлым годом.


Даже при высоких ставках покупатели активно оформляют кредиты, рассчитывая на рефинансирование в будущем. На вторичном рынке доля ипотечных сделок выросла с 21% в августе до 23% в сентябре, хотя год назад она составляла 47%. По мнению аналитиков, высокие комиссии банков пока сдерживают рост ипотеки в этом сегменте.

На готовом жилье сработал эффект отложенного спроса: многие москвичи ждали снижения ставки, чтобы приобрести квартиру. Дополнительный стимул дала опасение роста цен и падения доходности вкладов — часть инвесторов переключилась с депозитов на покупку недвижимости.

( Читать дальше )

Число совершенных жителями южных регионов России покупок жилья без ипотеки за полгода удвоилось. При этом уверенный рост спроса на покупку недвижимости как за собственные средства, так и с привлечением ипотеки зафиксирован с середины лета, сообщили ТАСС в пресс-службе Юго-Западного банка Сбербанка.

Впервые за долгое время ключевая ставка уменьшилась в июне до 20%, затем в июле до 18%, и последнее изменение до 17% произошло в середине сентября.

«Видим рост спроса на покупку недвижимости как за собственные средства, так и с привлечением ипотеки. Особенно уверенный — с середины лета. За полгода число сделок на юге России без ипотеки удвоилось, динамика роста объема полученных жилищных кредитов с начала июня 47%. Суммарно за 9 месяцев года мы уже помогли 26 тысячам семей купить жилье на первичном рынке на 131 млрд рублей», — говорится в сообщении со ссылкой на заместителя председателя Юго-Западного банка Сбербанка Ларису Безделеву.

В сообщении уточняется, что лидерами по приобретению жилья традиционно остаются три крупнейших региона — Краснодарский край, Ростовская область и Ставропольский край. На них пришлось 81% инвестиций в покупку новостроек. На вторичном рынке заключено около 21 тыс. сделок на 56 млрд рублей, где также три четверти вложений — доля Кубани, Ростовской области и Ставрополья.

( Читать дальше )

На данный момент рынок акций российских компаний демонстрирует не далеко самые высокие уровни доходностей, что вызвано особенностями текущей политической и экономической ситуации.

Бенджамин Грэм, основатель теории стоимостного инвестирования, периоды подобных кризисов описывает как более благоприятными для покупки облигаций.

Следовательно, инвесторы, придерживающиеся таких принципов, регулируют баланс своего инвестиционного портфеля в сторону большего объема облигаций и других долговых инструментов.

С учетом беспрецедентно высокой ключевой ставки Банка России одними из наиболее привлекательных инвестиционных инструментов за предыдущие несколько лет являлись облигации с плавающим купоном, привязанным к ставке RUONIA.

Для наглядности было проведено сравнение роста рынка недвижимости с доходностью фонда SBMM (который имеет примерно аналогичную доходность, как у облигаций с привязкой к RUONIA).

Этот фонд ликвидности имеет стратегию, ориентированную на получение дохода от краткосрочных долговых инструментов. Поэтому его показатели доходности примерно близки доходностям облигаций с привязкой к RUONIA.

( Читать дальше )

Диверсификация портфеля. Как известно, распределение активов — это ключ к стабильному доходу. Поэтому инвесторы диверсифицируют свой портфель по критериям:
 
Географическая — инвестиции в объекты в разных регионах


( Читать дальше )