инвестиции в недвижимость

Заметки практика, с многолетним опытом работы с недвижкой Москвы (купля-продажа и аренда).
В целом, 2021 год для владельцев квартир, сдающих в аренду, оказался удачным.

1. Цены вернулись на доковидный уровень, т.е. на февраль 2020г и даже выше (по некоторым объектам).

2. Выросла стоимость ремонта (материалы, работа), мебели, бытовой техники. Владельцы квартир с “уставшей” начинкой (в первую очередь двушки, трешки в старых домах, в спальных районах) столкнулись с дилеммой — расходы на новый ремонт и технику дают лишь небольшое приращение в цене аренды. Срок, за который можно окупить полный ремонт, мебель и технику вырос до +- 5 лет. При этом, такие квартиры слабо привлекают самый выгодный сегмент нанимателей — молодых, хорошо зарабатывающих карьеристов, которые большую часть суток уделяют работе.

3. По-прежнему, максимальный спрос — на компактные квартиры в модных ЖК с новым качественным ремонтом, с кухней без компромиссов (даже если жилец пользуется доставкой, а кухня нужна только сварить кофе).

4. Спрос на студии еще не насыщен, хотя только в 21-м году достроены и сданы десятки новых ЖК со студиями.

5. Открытие новых станций улучшило логистику и сотни домов тоже стали “пешком до метро”.

6. Как и в 2020-м аренда отстает от роста цена на жилье.

7. Сервисы от крупных компаний (ПИК, Яндекс) пока что оказывают слабое влияние на рынок.

( Читать дальше )

С 22го года вступит в силу закон, по которому разрешено строительство жилых домов на сельхоз землях. В результате земли ИЖС будут приравнены к сельхоз земле. Сельхоз земли по сравнению с ИЖЗ больше. В 90х года такую землю в качестве паев раздавали всем и вся. Коммерческие компании скупали эту землю за бесценок. Сейчас таких земель скопилось много. В связи с ростом кадастрой стоимости, у этих компаний возникает желание избавляться от этой земли. А это значит, что стоимость земли с ИЖС будет значительно меняться, скорее всего, земля ИЖС по цене приравняется с сельхоз. Точно сейчас сказать, что подешевеет, что подорожает непонятно. Но можно сделать вывод что сельхоз можно уже покупать — дешевле не будет. А ИЖС наверное покупать не стоит — цены слишком завышены.

Я посчитал, что бы было выгодней: взять ипотеку и жить в «собственной» квартире, или снимать жилье, при этом инвестировать. Результаты подсчетов смотрите в видео.  

 Успешно сданный объект сравниваем с почти достроенным (за 8 лет) и застрявшем на котловане (уже 7 лет).
В чем разница? На чем еще можно споткнуться на других объектах? 
Все с примерами, экстерьером, ценами и параметрами по одной из них.
Увы, в текст все вместить не получилось, всего 8 минут.

( Читать дальше )

22.12.2021

За октябрь-ноябрь продавцы квартир на вторичном рынке Украины в среднем увеличили цены на 9,6%. В Киеве цены выросли на 13,2%, в других городах-миллионниках гораздо меньше.

Об этом свидетельствуют результаты исследования вторичного рынка недвижимости Украины, проведенного Ассоциацией специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины совместно с Геоинформационным порталом Увекон.

Так, с октября по ноябрь включительно средняя стоимость квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке Украины, выросла на 9,6%: с $901/м2 до $988/м2:

• цены на 1-комнатные квартиры увеличились в среднем на 5,3% (с $951/м2 до $1001/м2);
• стоимость 2-комнатных квартир выросла в среднем на 7,3% (с $860/м2 до $923/м2);
• цены на 3-комнатные квартиры прибавили в цене 10,2% (с $879/м2 до $968/м2);
• стоимость 4-комнатных квартир выросла в среднем на 12,8% (с $1227/м2 до $1308/м2).

( Читать дальше )

Сотрудники Федеральной службы войск национальной гвардии РФ (Росгвардия) получат от московских застройщиков более 600 квартир с отделкой. Квартиры были приобретены в рамках госконтрактов по программе обеспечения жильем военнослужащих начиная с 2018 года в трех крупных проектах в Новой Москве. Об этом сообщили в Росгвардии.

В рамках программы ведомство также начало собственное строительство двух больших жилых комплексов в Москве и Санкт-Петербурге более чем на 1,6 тыс. квартир.

В современных жилых комплексах предусмотрены благоустроенные дворы-парки без машин, детские и спортивные площадки для разных возрастных групп, в том числе для занятий workout и crossfit. На первых этажах домов располагается обширная социальная и коммерческая инфраструктура: магазины, аптеки, салоны красоты и т. д.

Жилые комплексы имеют развитую транспортную инфраструктуру, позволяющую комфортно добраться до центра Москвы менее чем за час. Все квартиры для сотрудников нацгвардии имеют продуманные планировочные решения, соответствующие современным тенденциям. В отделке квартир и мест общего пользования использованы современные решения, работы выполнены с применением качественных материалов.

( Читать дальше )

16 декабря 2021

Сервис «Синица»: стоимость квадратного метра в новостройках Москвы достигла 336 тысяч рублей

Для покупки одного квадратного метра в Москве требуется почти три средних столичных зарплаты, подсчитали аналитики сервиса «Синица». Эксперты отмечают, что еще в начале 2021-го один «квадрат» в Москве оценивался в 2,7 зарплаты.

В 2021 году в Москве снизилась доступность жилья, констатируют аналитики. Если в начале года для покупки «квадрата» в новостройке требовалось 2,7 средних зарплаты (при том, что в январе средняя зарплата в столице составляла 95,7 тысячи рублей), то в ноябре — уже 2,95 средних зарплаты, хотя этот показатель также вырос и по итогам девяти месяцев 2021-го достиг 114 тысяч рублей.

В целом за 11 месяцев текущего средняя стоимость квадратного метра в новостройках старой Москвы выросла на 29 процентов, до 336 тысяч рублей, говорится в исследовании.

( Читать дальше )

Это я сам посчитал на калькуляторе.

Я получил доходность от сдачи в аренду на уровне 6.3% годовых.

И вы представьте что аренда это не просто. Нужно еще найти «лоха» кому сдать в аренду, иметь дело с живыми носителями короновирусов, платить налоги, платить камуналку. По-закону нужно оформить в виде договора.
Поэтому офисы я смотрел и смотрю чисто для себя. Не надеясь нажиться на аренде. Ну и откуда так вышло что получил 6.3%? Я просто представил за сколько бы я реально снял те офисы, которые в продаже. Сколько бы я оценил ценность офиса как такового.
Ну и как-то так получил что депозиты сейчас куда более выгодны коммерции. А коммерцию выгодно покупать, что бы просто это было и возможно она не развернется. Выгодных объявлений я так и не нашел.

В 2020 году стоимость жилья в США увеличилась в среднем на 11%.

В 2021 году рост составит 17%.
Но это в среднем по стране. В отдельных штатах рост был еще сильнее. Например, в Техасе, где власти спокойнее относятся к коронавирусу, цены на жилье выросли на 24% за год.

Цены на жилье растут очень быстро. Многие считают, что это пузырь, который скоро лопнет, и цены снова рухнут, как это произошло во время финансового кризиса 2008 года.

❗️ Но я обнаружил интересный факт!
В ноябре произошел сильный всплеск инсайдерских покупок акций в сфере недвижимости:


( Читать дальше )

Поделился новым инструментом инвестирования на основе недвижимости 🏪

Компания привлекает инвестиции 📊, гарантируя их возврат собственными торговыми центрами в городе-курорте 🌳 Анапа Краснодарского края.

В этом выпуске 🎞 рассказал конкретно о:
1. Сути инвестиции.
2. Юридической составляющей инвестиции.
3. Условиях инвестирования: сроки, процент, суммы.
4. Моих выводах и моей опыте инвестирования в эту компанию.



( Читать дальше )