инвестиции в недвижимость

«Ввод 2027-2028 года будет очень плохим. Если ситуация с доступностью кредитных средств не изменится, то по многоквартирным домам он будет ниже на 30-40%, чем в текущем году», — сообщил основатель и глава риелторской компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.

«По нашим данным, примерно в этом году фактически новых строек, которые вышли на проектирование, ушли в работу, по сравнению с 2023 годом стало меньше на 60%», — пояснил Хусаинов.

«По части показателей мы наблюдаем спад. Запуски проектов снизились на 20% — с 18,8 млн кв. м до 15 млн кв. м. До конца года мы ожидаем развитие данной тенденции. Сокращение запусков ожидаемо приведет к дефициту предложения на горизонте двух-трех лет», — сообщил заместитель председателя правления Банка ДОМ.РФ Антон Медведев.

⭕️ Облигации – это своего рода долговые расписки. Покупая облигацию, вы даете деньги в долг компании или государству, а взамен получаете фиксированные проценты (купоны). В конце срока вам возвращают первоначальную сумму.

Погашение облигации – это возврат основной суммы долга. Например, если вы купили облигацию за 1 000 рублей, то при погашении получите ровно столько же, даже если приобрели ее дешевле. Сейчас можно найти облигации по цене 500-700 рублей с купонами, а при погашении вам вернут 1 000 – это и есть ваш доход.

Облигации выпускают компании, банки и государство. Они позволяют зарабатывать больше, чем банковские вклады. Однако, несмотря на это, многие инвесторы считают облигации невыгодными.

«Доходность смешная…»
«А какой смысл, если депозит лучше…»
«Я пришел зарабатывать, а здесь денег кот наплакал…»

Эти фразы часто можно услышать от частных инвесторов. Но знаете ли вы, что объем мирового рынка облигаций превышает рынок акций? Это значит, что на облигациях «крутятся» огромные деньги.

Доля жилья в структуре рынка ЗПИФов составляет меньше 10%. Основной объем приходится на складскую недвижимость.

Инвесторы заинтересованы в покупке готовых объектов коммерческой недвижимости с арендным потоком.Домострой.

Интересные слайды из презентации Циана по итогам первого квартала 2025 года. Компания указывает на сокращение количества ипотечных сделок на 42% по сравнению с аналогичным кварталом прошлого года. При этом доля льготной ипотеки в структуре спроса выросла с 71% до 82%!!

Получается, что рынок первичной недвижимости действительно сильно охладился и находится под серьезным давлением. Почти нет сомнений, что застройщики в таких условиях будут сокращать новые проекты и стараться максимально достроить те, что уже в процессе реализации, чтобы раскрыть экскроу счета.

Вот что пишет Циан в презентации:
«Ключевым драйвером остается направление вторичной и коммерческой недвижимости. При этом направление первичной недвижимости является основным фактором замедления темпов роста в связи со сложной ситуацией на рынке новостроек и высокой базой 1 кв. 2024 года, вызванной ажиотажным спросом перед отменой массовой льготной ипотеки.»

Впрочем, возможно ситуация не настолько драматична, как это видится через слайд.

Объем свободных складских площадей в Москве и Подмосковье на начало июня 2025 года составил 1,1 млн кв. м, что в 5,3 раза больше, чем годом ранее, по данным IBC Real Estate. Основные причины — падение спроса, высвобождение помещений маркетплейсами и массовый ввод новых объектов.

По данным NF Group, с января по июль объем сделок в Московском регионе упал в 4,5 раза, до 525 тыс. кв. м, в России — в 2,6 раза, до 1,19 млн кв. м. Это связано с высокой ключевой ставкой и снижением деловой активности. E-commerce, ранее драйвер спроса, сократил долю в структуре сделок с 59% до 33%, уступив место производственным и логистическим компаниям.

Дополнительное давление на рынок оказывает ввод незаконтрактованных площадей: до конца 2025 года в Москве планируется ещё 1 млн кв. м, по данным NF Group. Активный рост девелопмента в 2023 году привёл к избытку предложения.

Средняя ставка аренды в первом полугодии выросла лишь на 4%, до 12,45 тыс. руб. за кв. м в год — против +41% в 2024 году. Многие собственники предлагают скидки 10–15% от рыночной ставки, пытаясь удержать арендаторов. Эксперты считают, что рынок аренды складов достиг пика и может перейти к стабилизации или снижению цен.

С января по май 2025 года новостройки в Москве подорожали на 7%, достигнув 354 тыс. руб. за кв. м, следует из данных «Дом.РФ». Это в 2,4 раза выше среднего роста по стране — 2,9%, до 156 тыс. руб. за кв. м. В «старых» границах столицы рост достиг 8,3% (до 496,1 тыс. руб. за кв. м), а по данным RedCat — 10%. В Новой Москве — 5,7%.

Аналитики ожидают сохранения тренда: по итогам 2025 года цены в столице могут вырасти на 20%, до 465,5 тыс. руб., в Петербурге — на 16%.

Рост происходит на фоне общего спада рынка: число ДДУ в России за 5 месяцев сократилось на 17,1%, в Москве — лишь на 6,4%. При этом покупательная способность населения столицы, высокие лимиты по семейной ипотеке (до 12 млн руб.), развитое предложение и приток инвесторов из регионов делают рынок более устойчивым.

Доля ипотечных сделок в Москве остается высокой — 52–54% в старых границах и 60–66% в Новой Москве. В то же время растет интерес к дорогому сегменту: по данным NF Group, стоимость элитного жилья в столице выросла на 34%, до 2,2 млн руб. за кв. м.

А с чего жилью расти сильно? население у нас растёт?  нет -падает.  Смертность превышает рождаемость? может цены столь низские, а ЗП высоки, что можно сэкономить на завтраках и купить  новый бизнес класс в центре города вместо брежневке на окраине? тоже нет. Ну или может доходность в не движке куда выше чем в золоте, акциях, облигациях и иных средствах инвестиции (хоть ларьке с шавермой)? тоже нет. Был рост бурный 20-24 год. Который опередил рост доходов. На льготной ипотеке появился пузырь Доступность жилья с 3.2 (годовых дохода семьи средней) упала. До Питера 4.9 составляет.  При этом 5.2 была в 2009. Драйвер субсидий создавший пузырь (гос субсидии) уже ослаб- отменили субсидируемую ипотеку для всех.  С ним доступность ипотечная (соотношение ипотечного платежа/цены аренды или платеж к доходу) была куда выше.   Актив перегрет. 
Стоимость строительства выросла? ну что же-рынок может и без массовых и жирующих застройщиков (самолёт показывал рентабельность в 30%) и ритеров.

Дорогие друзья!

⚡ Мы рады приветствовать вас на нашем официальном канале в Смартлаб!

На данной странице мы будем делиться новостями из жизни PARUS Asset Management, новостями о наших фондах и коммерческой недвижимости, которые могут быть интересны финансовому сообществу.

PARUSAssetManagement — ведущая независимая платформа для коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость.

В портфеле — 1,5 млн кв.м недвижимости общей стоимостью свыше 100 млрд рублей, что составляет1.5 % от всейкоммерческой недвижимости России.
Компания специализируется на управлении фондами, с состав которых входят объекты коммерческой недвижимости класса А: бизнес-центры, торговые комплексы и логистические объекты.
🏢Среди ключевых активов: логистические комплексы NORDWAY и FMLogistic, бизнес-центры «Двинцев» и «Павловский», торговые центры «Торговый квартал» и «Весна» и другие.