Re: жильё «Цены взлетят, потому что... никто не покупает».

А с чего жилью расти сильно? население у нас растёт?  нет -падает.  Смертность превышает рождаемость? может цены столь низские, а ЗП высоки, что можно сэкономить на завтраках и купить  новый бизнес класс в центре города вместо брежневке на окраине? тоже нет. Ну или может доходность в не движке куда выше чем в золоте, акциях, облигациях и иных средствах инвестиции (хоть ларьке с шавермой)? тоже нет. Был рост бурный 20-24 год. Который опередил рост доходов. На льготной ипотеке появился пузырь Доступность жилья с 3.2 (годовых дохода семьи средней) упала. До Питера 4.9 составляет.  При этом 5.2 была в 2009. Драйвер субсидий создавший пузырь (гос субсидии) уже ослаб- отменили субсидируемую ипотеку для всех.  С ним доступность ипотечная (соотношение ипотечного платежа/цены аренды или платеж к доходу) была куда выше.   Актив перегрет. 
Стоимость строительства выросла? ну что же-рынок может и без массовых и жирующих застройщиков (самолёт показывал рентабельность в 30%) и ритеров. На вторичке. Локальные перетоки возможны (скажем в вокруте готовы чуть ли не даром квартиру отдать, а в МСК желающих много) но они в значительной степени в цене.  Цены в Мск и СПБ заложили даже рост англомераций. Этакий аналог прироста прибыли которые отражается в форвардном p/e. только не факт что будет  переток также происходить. СВО с импортозамещение промышленные многие городки  поддержало.  И поводов ехать в Мск стало чуть меньше Сам знаю два ВПКшных завода в родном городе которые находились в состоянии банкрства и СВО для них подарок. И работа закипела в 3 смены. И Зп неплохие люди получают на них. При этом в Спб даже квартира в Мурино выходит дороже чем в центре Перми. Доплата до близость культурной столицы.
Апартаменты, чуть дешевле, но тоже не сказать что лафа. Арендрый доход около 7%-7.5.  Те же ЗПИФ недвижки интересней, мне кажутся по доходам не хуже+ менее геморойны.
Из того что осталось годного -вторичка.  Ну или покупка по льготным  программам условиям (у кого есть).  

Программы рассрочки часто 1. со скрытым процентов  2. на довольно короткий срок- до сдачи дома. 3. Спред между первичкой и вторичкой- покупаете то на первичке, а продаёте на вторнике (где цена за квартирант ощутимо ниже)  4. Рекламируются в духе «купи сейчас и зафиксируй цену. А вот через 3 года ставки будут низкие- переложишься в ипотеку». Паре риэлтеров которые хотели мне это втюхать сказал- фиксируем в договоре, что ставка упадёт, иначе Вы оплачиваете разницу в платежах. Причем эти жулики не очень понимают в макроэкономики, не смотрят котировки облигаций и не читают сайт ЦБ. Апеллируют к авторитетам- специалисты говорят.  А на вопрос о гарантиях сдуваются.
И возможно ситуация когда ставка не упадёт до тех значений которые они обещают людям и для купивших вместо платеже по траншевой ипотеки в 50 тыс нужно будет платить за обычную 150 тыс 26 или 27. Или срочно продавать со скидкой на вторичке. Поэтому ЦБ на это и смотрит косо. Покупатель тут может легко потерять разницу в стоимости. Скажем в размере стоимости первого взноса. Это по сути работа с плечом. Но втюхивают это людям без какой либо финансовой подготовки и умения считать  и понимает, что такое левередж и рефинансиование.  Цены сейчас скорей высокие чем низкие. А ещё и выйдут с арендой все те кто покупал по льготной ипотеки под сдачу..  

 Из интересного
сравнение доступности жилья по странам
данные сбериндекса со статистикой


Подробней:

Чтобы определить переоцененность жилья и справедливость его стоимости, требуется комплексный анализ, основанный на научных метриках, экономических моделях и объективных данных. Исключая рекламные искажения риелторов, рассмотрим следующие методики, разделенные на ветви анализа:

I. Метрики относительной доступности жилья (основанные на соотношении доходов населения и цен)

Эти метрики показывают, насколько цены соответствуют платежеспособности жителей региона или страны.

1. Коэффициент доступности жилья (Housing Affordability Index):

   • Формула:
     КДЖ=Средняя стоимость квартиры 54 м² на  Среднегодовой доход семьи, допустим, из 3 человек ​
     Где:

     • Стоимость квартиры = Средняя цена за м² × 54 м²;

     • Доход семьи = Медианный душевой доход × 3 × 12 месяцев .
       Можно взять и проще- цена квадрата к медианному доходу 

   • Интерпретация:

     • <3 лет: Жилье доступно (норма для развитых стран);

     • 3–5 лет: Умеренная недоступность («не очень доступно»);

     • >5 лет: Кризис доступности («приобретение серьезно осложнено») .

   • Пример: В России в 2024 г. КДЖ = 3.3 года (58.7% семей могли купить жилье с ипотекой), но при рыночных ставках доступность падала до 22% семей .

2. Индекс доступности с ипотекой (Mortgage Affordability Index):

   • Формула:
     ИДПЖ=Годовой доход семьи Ежегодные платежи по ипотеке×100%
     Платежи рассчитываются при ставке 8–15%, сроке 20 лет, первоначальном взносе 30% .

   • Пороговые значения:

     • >150%: Доступно;

     • 100–150%: Напряженно;

     • <100%: Недоступно.

   • Актуальные данные: В 2024 г. в РФ индекс составил 156% благодаря льготной ипотеке, но без субсидий опускался до 71% 

3. Отношение арендной платы к цене покупки (Price-to-Rent Ratio):

   • Формула:
     P/R=Средняя цена объекта Годовая арендная плата ​

     • <15: Покупка выгоднее аренды;

     • 15–20: Нейтральная зона;

     • >20: Признак переоценки (аренда дешевле) .

II. Методы оценки фундаментальной стоимости жилья (аналогично оценке активов)

Подходы, используемые оценщиками и экономистами для выявления отклонений рыночной цены от справедливой стоимости.

1. Сравнительный подход (наиболее распространен для жилья):

• Метод сравнимых продаж:

  • Анализ цен сделок по аналогичным объектам (площадь, район, инфраструктура);

  • Поправки на различия: ±10–15% за этаж, ремонт, вид из окна .

  • Формула справедливой цены:
    Pспр=P аналога×K1×K2×...×Kn​
    где K1...KnK1​...Kn​ — корректировочные коэффициенты.

  • Критерий переоценки: Если цена объекта > медианной цены аналогов на 20%, жилье переоценено .

2. Доходный подход (для инвестиционной недвижимости):

• Модель капитализации дохода:
  V=Чистый операционный доход (NOI) Ставка капитализации​

  • NOI = Арендный доход – Операционные расходы;

  • Ставка капитализации = Безрисковая ставка + Премия за риск (для РФ: 6–12%) .

• Модель DCF (дисконтированных денежных потоков):
  V=∑CFt(1+r)t+Реверсия(1+r)n
  где CFt​ — поток от аренды, rr — ставка дисконта (10–15% в РФ).

• Индикатор переоценки: Если рыночная цена > DCF-стоимости на 25%, актив переоценен .

3. Затратный подход (для нового строительства):

• Формула:
  Стоимость=Стоимость земли+Стоимость стройки−Износ

  • Стоимость земли определяется через сравнимые продажи участков;

  • Строительные затраты: 50,000–200,000 руб./м² в РФ (2024 г.) .

• Маркер переоценки: Если рыночная цена > затратной стоимости на 30%, рынок перегрет .

III. Макроэкономические факторы, влияющие на справедливость цен

Научные исследования выделяют ключевые драйверы долгосрочной стоимости жилья:

1. Демография и миграция:

   • Прирост населения: Рост на 1% увеличивает цены на 2–3% (исследования Glaeser et al., 2005).

   • Миграционный баланс: В РФ Санкт-Петербург (+20% доходов в 2024 г.) и Москва (+21%) привлекли мигрантов, что поддержало цены .

2. Соотношение доходов и цен:

   • Цены должны расти пропорционально доходам. В 2024 г. в Казани доходы выросли на 16%, а цены на 3% — признак недооценки. В Уфе цены росли быстрее доходов — сигнал перегрева .

3. Процентные ставки и кредитование:

   • Повышение ключевой ставки ЦБ на 1% снижает спрос на 5–7% (модель Case-Shiller Index). В РФ в 2024 г. отмена льготной ипотеки сократила долю доступных кредитов с 70% до 22% .

4. Рыночные циклы:

   • Индикатор пузыря: Цены растут >10% год при росте ВВП <3%. В 2024 г. Владивосток (+12% цены) и Краснодар (+12%) демонстрировали риск переоценки .

IV. Количественные индикаторы переоценки (красные флаги)

• Отклонение от исторической нормы:
  Цены >30% выше 10-летнего тренда (анализ через регрессионные модели).

• Рост предложения при падении спроса:
  Увеличение числа объявлений на 15% при сокращении сделок на 10% за квартал.

• Ликвидационная стоимость ниже рыночной:
  Если при банкротстве цена распродажи на 30% ниже рынка — признак завышения .

• P/E жилья >20:
  P/E=Цена объекта Годовой арендный доход(аналог P/E акций). Значение >20 сигнализирует о переплате .

V. Практическое применение: алгоритм оценки для инвестора

1. Рассчитайте КДЖ для региона (данные Росстата, ЕМИСС).
   Пример: Для Москвы при цене 300,000 руб./м² и медианном доходе 80,000 руб./мес:
   КДЖ=300,000×54(80,000×3×12)=5.6>5 — кризис доступности .

2. Сравните цену с аналогами через сервисы (Циан, Domofond), внося поправки.

3. Проведите DCF-анализ для инвестиционных объектов.

4. Оцените макропоказатели:

   • Миграция (positive/negative);

   • Рост ВВП региона;

   • Ставки по ипотеке.

5. Вывод о справедливости цены:

• Переоценка: ≥3 красных флагов из раздела IV;

• Справедливая цена: отклонение ≤10% от расчетной стоимости.

Практическая часть 

📊 1. Модель доступности жилья (Housing Affordability Index)

Формула:
КДЖ = (Средняя стоимость квартиры 54 м²) / (Годовой медианный доход семьи)

• СПб:

  • Цена м²: 212 тыс. руб. 

  • Стоимость квартиры 54 м²: 212 × 54 = 11.45 млн руб

  • Медианный доход семьи (3 чел): 65 тыс. руб./мес × 12 × 3 = 2.34 млн руб/год 

  • КДЖ = 11.45 / 2.34 ≈ 4.9 лет (умеренная недоступность) .

• Пермь:

  • Цена м²: 101 тыс. руб. (вторичка) 12, 160 тыс. руб. (новостройки) 

  • Стоимость 54 м²: 101 × 54 = 5.45 млн руб

  • Медианный доход семьи: 45 тыс. руб./мес × 12 × 3 = 1.62 млн руб/год 

  • КДЖ = 5.45 / 1.62 ≈ 3.4 года (порог доступности) .

Вывод: СПб близок к кризисной зоне (>5 лет), Пермь — на границе нормы для развитых стран (3-5 лет).

🏠 2. Отношение цены к аренде (Price-to-Rent Ratio)

Формула:
P/R = (Стоимость объекта) / (Годовая арендная плата)

• СПб:

  • Аренда 1 м²: 1 200 руб./мес 

  • Годовая аренда 54 м²: 1 200 × 54 × 12 = 777.6 тыс. руб

  • P/R = 11.45 млн / 0.777 млн ≈ 14.7 (нейтральная зона) .

• Пермь:

  • Аренда 1 м²: 650 руб./мес 4

  • Годовая аренда: 650 × 54 × 12 = 421.2 тыс. руб

  • P/R = 5.45 млн / 0.421 млн ≈ 12.9 (покупка выгоднее аренды) .

Интерпретация: В СПб аренда и покупка сбалансированы, в Перми — покупка предпочтительна.

📈 3. Сравнительный подход (отклонение от справедливой цены)

Критерий: Переоценка при превышении рыночной цены над справедливой >20% .

• СПб:

  • Рыночная цена м²: 212 тыс. руб. 

  • Справедливая цена (по доходам): 2.34 млн / 7 лет (норма) / 54 м² ≈ 61.7 тыс. руб./м²

  • Отклонение: +243% (сильная переоценка) .

• Пермь:

  • Рыночная цена м²: 101 тыс. руб. 

  • Справедливая цена: 1.62 млн / 7 / 54 ≈ 42.9 тыс. руб./м²

  • Отклонение: +135% (умеренная переоценка) .

Анализ: Оба города превышают историческую норму 7 годовых зарплат, но в СПб дисбаланс критичен.

🏗️ 4. Затратный подход (для новостроек)

Формула:
Стоимость = Земля + Строительство - Износ

• СПб:

  • Строительство: 130 тыс. руб./м² 

  • Земля: 40 тыс. руб./м² (при доле 20%)

  • Итог: 170 тыс. руб./м² vs рыночная 230 тыс. руб. (новостройки) — +35% переоценка .

• Пермь:

  • Строительство: 100 тыс. руб./м² 

  • Земля: 20 тыс. руб./м²

  • Итог: 120 тыс. руб./м² vs рыночная 160 тыс. руб. — +33% переоценка .

Заключение: Рост цен на стройматериалы (+64% за 4 года) — ключевой драйвер .

💰 5. DCF-модель для инвестиционной привлекательности

Формула:
V = Σ [CFₜ / (1+r)ᵗ] + Реверсия / (1+r)ⁿ

• Параметры:

  • Ставка дисконта ®: 15% (высокие риски, ставка ЦБ) 

  • Прогноз роста аренды: СПб +15-17%, Пермь +10% .

• СПб (квартира 54 м²):

  • Годовой арендный доход: 777.6 тыс. руб.

  • Прогноз CF за 5 лет: 4.2 млн руб.

  • Реверсия (продажа): 11.45 млн × 1.08⁵ ≈ 16.8 млн руб.

  • V = 11.1 млн руб vs рыночная цена 11.45 млн — отклонение +3%.

• Пермь:

  • Арендный доход: 421.2 тыс. руб.

  • Реверсия: 5.45 млн × 1.15⁵ ≈ 9.1 млн руб.

  • V = 6.8 млн руб vs рыночная 5.45 млн — недооценка 20% .

Инсайт: В СПб цены близки к DCF-оценке, в Перми — потенциал роста за счет аренды.

📉 6. Макрофакторы переоценки

Ключевые риски:

• СПб: Высокая доля элитного жилья (33% предложения), рост дисконтов продавцов до 10% .

• Пермь: Ускоренный рост себестоимости строительства (+20% в 2025), зависимость от семейной ипотеки .

💎 Итоговая оценка справедливости стоимости

• СПб: Переоценка 20-25%
  Обоснование: КДЖ близок к 5 годам, P/R в нейтральной зоне, но сильное отклонение от доходной нормы (+243%) и рост дисконтов.

• Пермь: Переоценка 10-15%
  Обоснование: Умеренный КДЖ (3.4), выгодный P/R (12.9), но дисбаланс роста цен и доходов (+18.3% vs +7%) и зависимость от субсидий .

Рекомендации:

Для СПб приоритет — аренда или покупка в период коррекции цен на вторичке (прогноз: стагнация в 2025) 4.
Для Перми — инвестиции в новостройки с DCF-потенциалом, но с учетом риска роста ставок.

Данные показывают: рынок обоих городов отклонен от фундаментальных значений, но в СПб переоценка структурная (доходы не успевают за ценами), в Перми — циклическая (рывок издержек строительства). Мониторинг ключевой ставки и программ господдержки (семейная ипотека) критичен для коррекции прогнозов .