гарант-инвест

Посещаемость торговых центров компании за первые три месяца 2023 г. выросла на 19%, достигнув 9,2 млн человек.

АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» подвело итоги работы за I квартал 2023 г. По данным консолидированной финансовой отчетности по МСФО, выручка компании от аренды достигла 713 млн рублей (+6% к аналогичному периоду 2022 г.), превысив величину максимальной квартальной выручки прошлого года.

«Рост выручки связан со стабилизацией потребительского поведения», — пояснили в ФПК «Гарант-Инвест».

Показатель EBITDA составил 715 млн рублей, что на 7% превышает среднеквартальный уровень за первое полугодие 2022 г. Коэффициент покрытия (EBITDA/Проценты к уплате), отражающий превышение EBITDA над суммой процентов по кредитам и купонов по облигациям и характеризующий устойчивость финансового положения и способность компании обслуживать долг, вырос до 1,14 (0,99 в I квартале 2022 г.). Чистая прибыль компании составила 30 млн рублей против убытка в 347 млн рублей годом ранее.

Суммарный объем торгов по шести биржевым выпускам компании составил 63,3 млн рублей.

Объем торгов по всем основным ликвидным выпускам АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» продолжает расти. Доходность самых длинных по дюрации выпусков находится в пределах 13,4-13,8% годовых, короткие торгуются с доходностями менее 12,5% годовых.

Активность в торгах бумагами эмитента поддерживалась не менее активным новостным фоном. 26 мая ФПК «Гарант-Инвест» успешно погасила выпуск серии 002Р-04. Общая сумма платежа составила 1,235 млрд рублей — это самая крупная единовременная выплата компании по облигационным обязательствам. Источниками средств для погашения стали текущая ликвидность, выручка от аренды и краткосрочные финансовые активы.

За три дня до погашения, 23 мая, эмитент выкупил 500 бумаг этого выпуска (номинальным объемом 500 тыс. рублей) по добровольной оферте по цене 96,5%. Цена была установлена в рамках валютной оферты: она обеспечила инвестору возврат долларового эквивалента инвестиций с доходностью 5,5% годовых.

С учетом выплаты купонного дохода общая сумма платежа составила 1,24 млрд рублей.

АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» полностью погасило биржевые облигации серии 002Р-04 объемом 1,2 млрд рублей и выплатило купон. Общая сумма платежа составила 1 235,4 млн рублей — эта самая крупная единовременная выплата компании по облигационным обязательствам. Источниками средств для погашения стали текущая ликвидность, выручка от аренды и краткосрочные финансовые активы.

С выпуском серии 002Р-04 номинальным объемом 1,2 млрд рублей ФПК «Гарант-Инвест» вышла на биржу в октябре 2021 г. Ставка ежеквартального купона — 12% на весь период обращения. Номинальная стоимость одной бумаги составила 1000 рублей.

16 мая 2023 г. ФПК «Гарант-Инвест» начала размещение двухлетних облигаций серии 002Р-06 объемом 2 млрд рублей. Это 13-й выпуск компании. Условия выпуска предусматривают ежемесячную выплату купона по ставке 13% годовых. Размещение продлится до 14 июля 2023 г. Выпуск облигаций серии 002Р-06 доступен к приобретению в системе Boomerang. При покупке ценных бумаг на сумму более 150 тыс. рублей предусмотрен кешбэк в размере 0,5%.

В 2022 г. рынок коммерческой недвижимости испытал встряску. Уход зарубежных компаний привел к стихийному высвобождению арендованных площадей и скачку вакантности торговых и офисных центров. Весной рынку предрекали кризис, но уже к концу года все наблюдатели отмечали, что ситуация оказалась гораздо лучше, чем могла бы быть. О перспективах рынка коммерческой недвижимости — в обзоре Boomin.

Действительно, ни банковского кризиса, ни девальвации, ни гиперинфляции не случилось. Экономика выглядела устойчивой, что позитивно сказалось на спросе на недвижимость. Временный скачок вакантности — количества невостребованных арендных площадей — был значимым, но не превышал значений пандемийного 2020 г.

Ставки аренды в большинстве сегментов оставались стабильны, хотя здесь стоит отметить снижение прозрачности рынка. Стабильными остаются запрашиваемые ставки, а вот цены в реальных договорах во II-III кварталах 2022 г., вероятно, предполагали дисконт. Это создает риски снижения ставок в 2023 г. в наиболее пострадавших сегментах — торговом и офисном.

Суммарный объем торгов по шести биржевым выпускам компании составил 43,3 млн рублей.

Первая постпраздничная неделя мая для АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» выдалась насыщенной.

Во-первых, в начале недели эмитент установил оферту по выпуску 002Р-04 в размере 96,5% от номинальной стоимости. Выкуп бумаг будет осуществлен 23 мая 2023 г.

Это интересный выпуск с валютной офертой. За три дня до погашения предусмотрена дополнительная оферта по цене, обеспечивающей инвестору возврат долларового эквивалента инвестиций с доходностью 5,5% годовых в долларах США. Облигации номинальным объемом 1,2 млрд рублей были размещены в 2021 г. с погашением 26 мая 2023 г.

Как видно из цены оферты, хранить деньги в этот период лучше было в рублевом эквиваленте, и эмитент предоставил инвесторам хорошую премию к валютному риску. Вряд ли кто-то из инвесторов принесет бумагу на оферту, все дождутся погашения уже на этой неделе в пятницу.

Во-вторых, 16 мая эмитент начал техническое размещение нового выпуска объемом 2 млрд рублей. Установленная ставка 13% годовых — рыночная, но без премии к текущим выпускам, однако инвесторы могут получить дополнительный кэшбек в системе Boomerang.

АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» — российский девелопер, управляющий портфелем коммерческой недвижимости в Москве. Активы компании представлены шестнадцатью собственными объектами, в основном крупными торговыми центрами общей посещаемостью 36,5 млн человек в год.

Бизнес девелопера структурирован в виде холдинга, в котором объекты распределены по разным дочерним компаниям, поэтому для объективной оценки финансового состояния необходимо смотреть на консолидированную отчетность. Обычный бухгалтерский отчет РСБУ в данном случае нерепрезентативен.

Результаты 2022 г.

Выручка эмитента формируется за счет платежей от арендаторов. По итогам 2022 г. она составила 2 763 млн рублей — на 2,9% меньше 2021 г., но на 15,7% выше пандемийного 2020 г. Основной спад пришелся на первое полугодие (-3,9% г/г), в то время как во втором полугодии ситуация уже начала выправляться (-1,9% г/г). Судя по динамике, в 2023 г. восстановление может продолжиться.

Для такого сложного года результаты очень достойные.

🔴 ООО «ФЕРРОНИ»
АКРА ПРИСВОИЛО СТАТУС «РЕЙТИНГ НА ПЕРЕСМОТРЕ — НЕГАТИВНЫЙ» ПО КРЕДИТНОМУ РЕЙТИНГУ BB-(RU)

Группа компаний «Феррони» — это крупнейший производитель металлических дверей в России. Группа присутствует во всех регионах России, а обособленные подразделения открыты в 24 городах страны. Экспорт осуществляется в 28 стран мира.

Присвоение статуса связано с крупным пожаром на производственной площадке аффилированной по бенефициару ООО «Феррони Тольятти» и необходимостью дополнительного анализа влияния данного факта на финансовое состояние Компании.

🔴 АО «КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ФПК «ГАРАНТ-ИНВЕСТ»
АКРА ПОНИЗИЛО КРЕДИТНЫЙ РЕЙТИНГ ДО УРОВНЯ BB+(RU), И ЕГО ОБЛИГАЦИЙ — ДО УРОВНЯ BB(RU)

Компания является основным бизнес-активом Финансово-промышленной корпорации «Гарант-Инвест». В собственности Гарант-Инвеста находятся 16 объектов, в том числе 13 действующих торговых центров.

Ставка купона двухлетних облигаций серии 002Р-06 объемом 2 млрд рублей установлена на уровне 13% годовых на весь срок обращения. При покупке облигаций в системе Boomerang инвесторы получат дополнительный доход — кешбэк в размере 0,5%.

16 мая 2023 г. началось первичное размещение выпуска биржевых облигаций АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» — тринадцатого по счету и шестого в рамках второй программы облигаций, зарегистрированной Московской биржей. С 10 по 12 мая компания провела предварительный сбор заявок, по итогам которого утверждена ставка купона в размере 13% годовых с ежемесячной выплатой.

Номинальный объем двухлетнего выпуска серии 002Р-06 — 2 млрд рублей. Организаторами размещения выступили Газпромбанк и БКС КИБ. 16 мая 2023 г. НКР присвоило новому выпуску ФПК «Гарант-Инвест» кредитный рейтинг на уровне ВВВ.ru со стабильным прогнозом.

В размещении выпуска может принять участие любой желающий, уведомив своего брокера, указав при этом максимальную сумму и андеррайтера — Газпромбанк или БКС КИБ, в адрес которого необходимо направить заявку на покупку облигаций.

Суммарный объем торгов на вторичном рынке по пяти биржевым выпускам компании составил 9,8 млн рублей.

Во вторую, также короткую, неделю мая объем торгов был наиболее активен лишь в выпуске серии 002Р-05, и то только в последний торговый день — 12 мая.

В выпуске серии 002Р-04 с погашением в конце текущего мая (с дополнительной валютной офертой) доходность заметно колебалась, но с учетом срока до погашения даже сотые доли процента влияют на доходность. В целом цена близка к номиналу.

Учитывая текущие доходности выпусков от 11 до 13%, установленный эмитентом купон по новому двухлетнему выпуску серии 002Р-06 в размере 13% оптимален для инвесторов, учитывая достаточно короткий срок до погашения — в мае 2025 г. Это соответствует доходности к погашению в размере 13,8% годовых.

Пятилетний выпуск биржевых облигаций серии 001Р-05 (4B02-01-00073-L) объемом 6 млрд рублей был размещен эмитентом в марте 2019 г. По выпуску предусмотрен 21 ежеквартальный купон. Номинальная стоимость одной облигации — 1000 рублей.

Суммарный объем торгов на вторичном рынке по пяти биржевым выпускам компании составил 11,2 млн рублей.

Выпуск АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест»серии 001Р-05 активно амортизируется, дисконт к номиналу минимальный — 0,2%. Однако, учитывая разброс минимальной и максимальной цены, можно купить объем до 100-200 тыс. рублей в день с дисконтом до 0,5%. Несмотря на короткую предпраздничную неделю, объемы торгов были достаточно высокими.

Пятилетний выпуск биржевых облигаций серии 001Р-05 (4B02-01-00073-L) объемом 6 млрд рублей был размещен эмитентом в марте 2019 г. По выпуску предусмотрен 21 ежеквартальный купон. Номинальная стоимость одной облигации — 1000 рублей.

Выпуск серии 002Р-02 будет погашен в конце года. Цена облигации держится на уровне номинала, но есть и желающие продать на 1–1,5% ниже. При покупке бумаг в объеме до 200 тыс. рублей можно рассматривать вложения как аналог короткого депозита.