вторичный рынок жилья

Вчера Кассационный суд отклонил жалобу покупательницы квартиры Долиной и оставил жильё в собственности певицы. Причем не просто отклонил, но еще и постановил вернуть Долиной 3 млн ₽ — риэлторскую комиссию, которую певица оплатила с полученных от покупательницы (Полины Лурье) денег.

Лурье же в итоге осталась и без жилья, и без 112 млн ₽. Суд предложил ей самостоятельно взыскивать средства с мошенников.

Подписывайтесь на мой телеграм-канал про недвижимость, акции, облигации и финансы в целом.

🤔Как с этой жестью собираются бороться?

Законопроект о борьбе со «скам-бабушками» при продаже квартир внесли в Госдуму — инициатива предусматривает семидневный период охлаждения после покупки недвижимости.

За этот срок продавец оценит, находился ли он под воздействием мошенников при заключении сделки. При необходимости он сможет отказаться от продажи жилья, а деньги вернут покупателю.

В Росреестре предлагают аннулировать запись о праве собственности на недвижимость только ПОСЛЕ полного возврата покупателю уплаченных средств, если суд признал договор купли-продажи недействительным и потребовал восстановить первоначальное положение вещей.

В декабре прошлого года я рассказал про историю Ларисы Долиной — как она под влиянием мошенников продала свою элитную квартиру в Хамовниках стоимостью 130 млн.

Я тогда одним из первых задавался вопросом, а не останутся ли в итоге крайними покупатели этой квартиры. Процитирую сам себя (напомню, в тот момент ещё не было никакой развязки!)

🤔Мне лично очень интересно, чем кончится эта история. Ставлю на то, что Долину НЕ выселят из проданного жилья — уж слишком сильный резонанс случился. При этом любого другого «обычного» продавца, который под воздействием ушлёпков перевёл им свои кровно заработанные и остался без крыши над головой, скорее всего выгнали бы из квартиры через суд. Все равны, но некоторые — ровнее.

(конец цитаты)

💬Тогда в комментариях многие писали, что мол зачем анализировать желтую прессу, ведь на рынок недвижимости эта ситуация «никак не повлияет». И вообще, «не трогай бедную бабушку», «деньги легко пришли — легко ушли», а случай «вообще проходной и ничего интересного в нём нет».

Квартиры в готовых домах в городах с населением более 500 000 человек по итогам октября 2025 г. подорожали по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в среднем на 7% до 144 600 руб. за 1 кв. м. Об этом говорится в исследовании «Циана». Рост цен оказался ниже текущей инфляции (8,1% по данным ЦБ на 20 октября), однако тенденция к удорожанию усилилась: в октябре стоимость квадратного метра выросла на 1% — максимум с марта 2024 года.

Схожие результаты приводит «Авито недвижимость»: по её данным, средняя стоимость квартир на вторичном рынке в крупных городах в октябре достигла 134 000 руб. за квадратный метр, прибавив 0,75% за месяц и 7,2% за год.

Эксперты отмечают, что спрос на «вторичку» растёт. По данным «Циана», количество сделок в сентябре увеличилось на 7% к августу, достигнув 53 000 — максимума с конца 2024 года. На активизацию покупателей повлияло снижение ключевой ставки: часть средств перетекла на рынок недвижимости из банковских депозитов.

В третьем квартале 2025 года продавцы вторичной недвижимости в российских мегаполисах стали чаще снижать цены в объявлениях, еще до переговоров с покупателями. Доля таких предложений выросла с 52,9% во втором квартале до 54,6%. Средняя скидка при этом увеличилась с 5% до 5,1%, сообщает сервис «Яндекс-Недвижимость».

Аналитики отмечают, что случаи повышения цен при поиске покупателя встречаются реже: если во втором квартале рост цен наблюдался в 8,1% объявлений, то в третьем квартале — всего в 7,4%.

Несмотря на продолжающееся снижение цен в объявлениях, признаки оживления рынка вторичного жилья уже прослеживаются. В сентябре 2025 года по всем мегаполисам вторичная недвижимость подорожала на 0,9%, что стало максимальным месячным приростом с апреля.

Соцсети запестрели рассказами про пенсионерок, которые продали своё жильё, а теперь требуют его назад, утверждая, что пошли на продажу под влиянием мошенников. Покупатели в шоке от происходящего, а суды, судя по этим сообщениям, встают на сторону обманутых старушек. На этом фоне вторичка становится более токсичной, чем акции М.Видео, как обезопасить себя от таких исков?

Пока россияне дружно сокрушались по поводу в конец оборзевших мошенников, которые наловчились лишать стариков не только последних сбережений, но и единственного жилья, пенсионеры нанесли ответный удар. Во всяком случае соцсети массово заполоняются историями добропорядочных покупателей квартир на вторичном рынке, получивших судебные иски о причастности к мошенничеству. Дескать пенсионеры, у которых они покупали жильё по вполне себе рыночным ценам, оказались обманутыми, жить им негде, так что придётся вернуть квартирки предыдущим владельцам.

А деньги? А деньги уже ушли мошенникам. Но пенсионеров оставлять на улице негоже, поэтому собирайте чемоданы, освобождайте хрущёвку. Уровень шока у новосёлов легко представить. На себя такое проецировать, конечно же, не хочется.

По данным консалтинговой компании SRG, темпы снижения цен на вторичное жилье в Подмосковье в августе 2025 года замедлились. Отрицательная динамика была зафиксирована в 14 из 32 исследуемых городов против 20 в июле.

Лидером падения цен стал Солнечногорск, где стоимость «квадрата» снизилась на 2,43% и составила 126,2 тыс. руб. На втором месте оказалось Орехово-Зуево (–1,24%, до 99,7 тыс. руб. за кв. м). Третье место разделили Сергиев Посад и Домодедово, где жильё подешевело на 1% — до 138,9 и 158,2 тыс. руб. соответственно. В Лобне цены упали на 0,98%, до 161,7 тыс. руб., а в Серпухове — на 0,77%, до 112,8 тыс. руб.

При этом в большинстве подмосковных городов в августе наблюдался рост цен — в 18 из 32. Лидером роста стала Апрелевка: +1,43%, до 176,9 тыс. руб. за кв. м. Далее следуют Красногорск (+1,3%, до 234,1 тыс. руб.), Звенигород (+1,26%, до 144,7 тыс. руб.), Пушкино (+1,24%, до 163,7 тыс. руб.) и Мытищи (+1,12%, до 199,6 тыс. руб.).

В Москве, по данным «Инком-Недвижимости», с начала года лидером роста цен на вторичном рынке жилья стал Западный административный округ, где средняя стоимость достигла 323,7 тыс.

В августе 2025 года средняя цена квадратного метра на вторичном рынке городов-миллионников составила 143 тыс. руб., подсчитали в компании «Этажи». Это на 0,42% меньше, чем в июле. Без учета Москвы и Санкт-Петербурга падение оказалось более заметным — 1,23%, до 114 977 руб. за кв. м.

Компания «Плюс» зафиксировала еще более резкое снижение: по ее данным, готовое жилье в мегаполисах подешевело на 8,3%, до 167 273 руб. за квадрат. При этом в июле цены, наоборот, росли: по расчетам «Этажей» — на 3,37%, по данным «Плюса» — на 1,3%. В годовом выражении динамика пока положительная: рост составил от 1,6% до 8,2% в зависимости от методики подсчета.

Причиной августовского снижения стали рекордные скидки со стороны собственников. По словам аналитика «Этажей» Александра Иванова, в среднем дисконт достиг 6,5% — максимума за последние пять лет. Для сравнения: год назад готовые квартиры продавались примерно на 5,8% дешевле от заявленной цены. При этом число сделок выросло на 18% после снижения ключевой ставки, что указывает на активизацию отложенного спроса.

Во втором квартале 2025 года разрыв в цене между квартирами на первичном и вторичном рынках жилья достиг 60% в среднем по России и 80% в Центральном регионе. Такие данные приводит Центробанк, проанализированные изданием «Известия». Это несёт серьёзные риски для покупателей: если человек купит квартиру в новостройке в кредит и не сможет выплачивать ипотеку, при продаже на вторичном рынке он может получить сумму значительно ниже остатка по кредиту и остаться должен банку.

Почему растут цены на новостройки?

Основной драйвер удорожания — госпрограммы ипотеки. В 2020 году была введена массовая льготная ипотека под 7%, что резко повысило спрос на новое жильё и увеличило разрыв цен с вторичкой с 10% до 40% за три года. Хотя льготную ипотеку отменили в июле 2024-го, её место заняла программа для семей с детьми до шести лет — сейчас она обеспечивает около 80% всех жилищных кредитов и поддерживает спрос на новостройки.

Рост цен также связан с подорожанием строительства: выросли цены на материалы и зарплаты рабочих из-за дефицита кадров (уровень безработицы около 2,2%). При этом цены на вторичное жильё остаются стабильными — ставки по ипотеке здесь намного выше (26–30%), а продавцы часто готовы снижать цены для ускорения сделок.

В июле 2025 года Росреестр зарегистрировал в Москве 11 438 сделок на вторичном рынке жилья — на 17,1% больше, чем в июне. Продажи готовых квартир растут второй месяц подряд, увеличившись за этот период на 30,6%.

Однако эксперты считают, что говорить о полном восстановлении рынка рано: в годовом выражении спрос снизился на 13,1%. По оценкам специалистов, активность покупателей лишь вернулась к уровню весны после спада в мае–июне. Тем не менее риелторы отмечают нетипичный для лета рост интереса: в «Инком-недвижимости» зафиксировали +15% по обращениям и +10% по сделкам за месяц.

Ключевым фактором стало снижение ключевой ставки ЦБ с 21% до 18% за июнь–июль, что привело к уменьшению доходности депозитов — с 19,4% до 16,4%. Многие вкладчики начали выводить средства и направлять их в недвижимость. Около 20–30% покупателей составляют инвесторы, не нуждающиеся в ипотеке.

Спрос смещается в сторону более дорогого жилья (от 60 млн руб.), а также старого фонда комфорт-класса с ценами ниже рынка. Ставки по ипотеке в среднем снизились на 3,64 п. п. до 23,05%, отдельные банки предлагают кредиты под 18–19%. Несмотря на высокие проценты, покупатели рассчитывают на скорое дальнейшее снижение и возможность рефинансирования.

По итогам первого полугодия 2025 года в 49 из 50 крупнейших российских городов был зафиксирован рост цен на вторичное жильё, при этом в ряде случаев он был номинальным и отражал завышенные ожидания продавцов, а не реальный спрос. Единственным городом с отрицательной динамикой стала Астрахань, где «вторичка» подешевела на 1%, до 77,3 тыс. руб. за кв. м.

Лидером роста стал Курск: +7,9%, до 108,6 тыс. руб. за кв. м. Рост цен здесь объясняется низкой базой, стабильным спросом и дефицитом качественного предложения. Также рынок активно привлекает инвесторов.

Второе место занял Ижевск, где цены выросли на 6,3% — до 98,4 тыс. руб. Третьим стал Калининград (+6,2%, до 139,7 тыс. руб.), за ним следуют Пермь (+5,8%, до 113,4 тыс. руб.) и Махачкала (+5,3%, до 121,9 тыс. руб.). Москва замкнула топ-10 с ростом на 4,7% за полгода — до 346,2 тыс. руб. за кв. м.

Однако в июне тренд начал разворачиваться: в 13 из 50 крупнейших городов цены на вторичное жильё снизились. В мае снижение наблюдалось лишь в одном городе. Эксперты SRG связывают это с высоким уровнем ипотечных ставок, ослаблением покупательской активности и готовностью продавцов идти на торг.