Для многих россиян покупка инвестиционной недвижимости, которую потом можно перепродать или сдать в аренду — привычный способ эффективного сбережения и приумножения накоплений. Однако эта стратегия работает всё хуже. Разбираем более выгодные варианты для консервативного инвестора.
За последние пять лет рынок недвижимости сильно изменился. Покупка квартиры на этапе котлована стала менее привлекательной. Раньше застройщики продавали квартиры на начальной стадии с 30%-ными скидками, но после введения эскроу-счетов ситуация изменилась.
Эскроу-счёт — это специальный счёт в банке, на котором хранится оплата за квартиру. Этот механизм защищает права дольщиков, так как застройщик получает доступ к деньгам только после ввода дома в эксплуатацию. Поэтому сейчас новые проекты строятся на средства банков (на базе проектного финансирования).
В то же время новая система снизила доход инвесторов в недвижимость: получить ощутимую прибыль при покупке квартиры можно, но чаще это происходит, когда недвижимость растёт в цене уже после ввода дома в эксплуатацию.
Всем привет!
В поисках «золотого грааля» наткнулся я на любопытное исследование. Есть такое расхожее выражение, что 100%-е нахождение «в рынке» всегда бьет «стратегию выжиданий» (т.е. угадывания точки входа на рыночных «низах» и точкой выхода «по верхам»). Сегодня мы проверим это утверждение. Итак, у нас 5 человек каждый со своей единственной стратегией, применяемой последние 20 лет. Каждому выдавалось по $2000 в начале года и инвестировали они их только в S&P500. Почему в S&P500 и какие еще альтернативы – рассмотрим ниже.
1) Питер-Перфекционист — безупречный рыночный «таймер», инвестирующий 2000 долларов ежегодно в самой нижней точке закрытия индекса S&P 500 в течение 20 лет подряд.
2) Эшли-Экшн использует прямой и последовательный подход, инвестируя 2000 долларов в первый торговый день каждого года.
3) Мэтью-Ежемесячник использует стратегию усреднения цен, разделив свои годовые 2000 долларов на 12 равных частей и инвестируя их в начале каждого месяца.
Давно не поднимали тему Недвижимости в контексте дохода от сдачи в аренду. Последний раз что-то обстоятельно было в прошлом году, в посте "Покупаем недвижимость у государства со скидкой"
Для тех кто не занимается долгосрочной арендой немного контекста: с Мая по Июль, обычно, не лучшее время для долгосрочной аренды. Люди заняты отпусками и разъездами, многие студенты уезжают к родителям и т.п. В это время обычно стоимость именно долгосрочной аренды чуть-чуть падает так как спрос уменьшается, а предложение растёт. Краткосрочная аренда наоборот в этим месяцы растёт, но краткосрочная тот ещё гемор и выгоды не очевидны если посчитать с простоями и возросшими трудозатратами.
Поэтому если арендатор решает съехать в эти месяцы, то это грусть-печаль. НО не в этом году. Пересдал на неделе квартиру на 30% дороже. Хотя цена аренды была, как обычно, в районе нижней границы.
Агрегированные данные Restate
Источник: spb.restate.ru/graph/ceny-arendy-1komnatnih/#form10Сдавать по нижней границе это выработанное эмпирическое правило, так как (1)можно легко выбирать арендаторов, так как спрос высокий и (2) обеспечивается минимальный простой, так как сдаётся объект практически сразу. В итоге доходность получается чуть выше с меньшей ценой.
Средняя зарплата не для ипотеки.
Эксперты продолжают подсчитывать среднюю зарплату для покупки квартиры в ипотеку. В качестве примера «Фонтанка» взяла наиболее востребованную у россиян двушку в 44 кв. м в разных городах. Срок кредита — 30 лет со ставкой 19,5%.
Оказалось, что средняя зарплата для нынешних условий кредитования в несколько раз ниже, чем требуют банки.
Председатель Комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков:
Всем привет!
Озадачившись вопросом: «Во что вкладывать деньги при высокой инфляции?» я наткнулся на занятную таблицу.
pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/datafile/histretSP.html
В ней указана годовые доходности от инвестиций в различные классы активов аж с 1928 года. Что означает каждая колонка:
1) S&P 500 (inc dividends) – СнП 500 с дивидендами
2) 3-month T.Bill — 3-месячные государственные облигации
3) US T. Bond (10-year) – 10-ти летние государственные облигации
4) Baa Corporate Bond – корпоративные облигации с рейтингом Baa. Они считаются «крепкими середнячками», то есть они не обладают ни высокой степенью защиты, ни плохим обеспечением. Облигации с рейтингом Baa и выше считаются облигациями инвестиционного грейда.
5) Real Estate — недвижимость
6) Inflation Rate — уровень инфляции
7) Gold – золото
Так, если посмотреть на среднеарифметические значения годовых доходностей активов за последние 10 лет, то СнП500 приносил 13% годовых, недвига – 7%, золото – 6% при инфляции в 2,79%
11.07.2024
ETALON GROUP PLC (далее Группа «Эталон» или «Компания»), одна из крупнейших и старейших компаний в сфере девелопмента и строительства на российском рынке, объявляет неаудированные операционные результаты за шесть и три месяца, завершившихся 30 июня 2024 года, на основе управленческой отчетности Компании.