Инвестиции в недвижимость

Пресненский район Центрального административного округа Москвы традиционно входит в число самых престижных локаций для жилой застройки. Близость к деловому центру, развитая инфраструктура и обилие зелёных зон делают его привлекательным для покупателей премиум‑ и делюкс‑класса. Рассмотрим ключевые проекты, старт продаж которых запланирован на ближайшее время.

ЖК «Начало»: премиум‑класс у Красногвардейских прудов

Локация: ул. Сергея Макеева, 7 (ЦАО, м. «1905 года»).

Основные характеристики:

• класс жилья: премиум;

• количество корпусов: 8 (высота — от 12 до 55 этажей);

• количество квартир: 158 (без отделки);

• площадь лотов: от 35 до 221 м²;

• высота потолков: от 3{,}4 до 4{,}1 м;

• срок сдачи: IV квартал 2029 года.

Преимущества локации:

• 12 минут пешком до станции метро «1905 года»;

• 7 минут до парка «Красная Пресня»;

 Почему же цены не хотят идти вниз? Инфляция издержек — она подпитывается дорогими кредитами, дефицитом кадров и высокими тарифами. Потенциал для снижения ограничен. Даже при стабилизации цен на стройматериалы, проекты, «собранные» из дорогих компонентов, не может стоить дешевле своей себестоимости.

С 2020 г рынок стройматериалов и недвижимости столкнулся с перманентным шоком предложения, создавшим мощный инфляционный навес. Статистика впечатляет: кирпич подорожал на 85,2%, сборные ЖБИ — на 76,7%, товарный бетон — на 81%. Эти цифры — база новой ценовой реальности в жилье.

Рост себестоимости строительства напрямую транслируется в цены квадратных метров. Девелоперы не могут поглотить удорожание ключевых ресурсов на две трети. Каждый рубль, добавленный к стоимости бетона и металлоконструкций, многократно умножается в итоговой цене объекта из-за цепочки накладных расходов и процентов по кредитам.Демидович.

В октябре 2025 года в России, по данным Росстата, было введено в эксплуатацию 7 млн кв. м жилья, что на 9% превысило аналогичный показатель октября 2024 года. Тем не менее, за десять месяцев 2025 года ввод нового жилья в РФ снизился на 4,6% в годовом выражении до 83,6 млн кв. м.

Оживление рынка новостроек могло быть связано с возобновившимся ростом ипотечного кредитования. По данным сервиса «Домклик», в октябре текущего года было выдано ипотечных кредитов на сумму более 352 млрд руб., что на 26% превысило объём выданной ипотеки в аналогичном месяце 2024 года. В то же время по итогам 9 месяцев 2025 года наблюдалось снижение выдач ипотечных кредитов на 34% к аналогичному периоду прошлого года до 2,6 трлн руб., по данным Frank RG.

Таким образом, динамика ввода в эксплуатацию нового жилья почти полностью соответствует динамике ипотечного кредитования, что неудивительно, поскольку до 85% нового жилья в России покупается с использованием ипотечных средств. Рост выдач ипотеки и, соответственно, продаж нового жилья был связан, главным образом, с увеличением спроса на ипотечное кредитование на фоне снижения ключевой ставки ЦБ РФ с июня 2025 года.

Средняя цена квадратного метра в новостройках старой Москвы в октябре снизилась на 2,8% до 494 852 руб., сообщают данные BnMap.pro. Это уже второй месяц падения после сентябрьского снижения на 4,7%. По данным «Яндекс недвижимости» и «Пульса продаж новостроек», снижение ещё глубже: проданные метры подешевели на 8,2% до 465 000 руб.

Аналитики сходятся, что цены на первичку в старой Москве снизились и в годовом выражении — на 6,7%. ЦИАН оценивает годовое падение в 2% (до 461 400 руб.) без учёта элитного сегмента. BnMap.pro, напротив, фиксирует небольшой рост на 2,2%, что заметно ниже октябрьской инфляции в 7,7%. При этом старая Москва отстаёт по динамике от новой Москвы (+10,5% за год) и Подмосковья (+7,8%).

В новой Москве первичка тоже просела: −2,9% за месяц до 274 062 руб. за метр после сентябрьского роста на 2,8%. Подмосковье сохраняет положительную динамику: +0,6% в октябре (до 208 315 руб.), но темпы роста замедлились.

Эксперты объясняют снижение цен на сделки изменением структуры спроса. На рынок вернулись покупатели, ориентирующиеся на доступные варианты — на фоне снижения ключевой ставки и удешевления ипотеки. Это сместило продажи в пользу бюджетных проектов, что и тянет среднюю цену «реализованных метров» вниз.

В январе—октябре 2025 года объем ввода жилья в России снизился на 4,6% в годовом выражении — до 83,6 млн кв. м, сообщил Росстат. Месячные показатели стали отставать от прошлогодних начиная с апреля — за счет серьезного замедления как в сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС), так и многоквартирных домов. В октябре ситуация несколько улучшилась — впервые с марта этого года фиксируется месячный рост. В эксплуатацию сдано около 7 млн кв. м жилья, что на 9% больше, чем годом ранее.

ИЖС в октябре введено 3,1 млн кв. м, и это на 11,7% выше прошлогоднего октябрьского результата. Несмотря на такой рост, это стало минимальным месячным показателем в 2025 году. По итогам десяти месяцев сегмент, демонстрировавший отрицательную динамику с марта, остался в «минусе»: за январь—октябрь сдано 55,5 млн кв. м, что на 4,5% меньше, чем за тот же период 2024 года.

Впервые с июня в октябре «в плюс» вышел и сектор многоквартирных домов — введено 3,9 млн кв. м (рост на 3% год к году). Примечательно, что в октябре объем ввода многоквартирных домов впервые с начала года превзошел объем сдачи ИЖС. За январь—октябрь застройщики ввели 28,1 млн кв. м, что на 4,6% ниже прошлогодних значений.

Два года назад я писал о денежной нагрузке при покупке квартиру в ипотеку. Тезисы из нее:

-Пиковая (1-1.5 года): Строительство, первый взнос, ремонт и мебель.
-Умеренная (5-10 лет): Аренда почти полностью покрывает ипотеку; разницу легко компенсировать.
-Нулевая (через 8+ лет): Инфляция и рост аренды «съедают» фиксированный платеж, и квартира начинает приносить чистый пассивный доход.

Уже прошел почти год, как получил и сдаю студию. Есть возможность сравнить модель из поста и данные на практике.

Ниже привожу График необходимых платежей после оплаты первоначального взноса: