Инвестиции в недвижимость

Под Новый Год какая-то недобрая бабушка из Росстата сунула мне под елку Статистический сборник за 22 года. Я его неосторожно открыл и из него посыпались цифры. Некоторые из них сгрёб в кучку и построил графики, которые бабушка из Росстата строить не приучена. Три из них выкладываю ниже.

Расклад жилых площадей по стране на конец 2021 года:

( Читать дальше )

Неделя по 4 января для московского метра закончилась падением еще на 0.9% по данным индекса Мосбиржи/Домклик, в итоге годовая динамика, впервые за долгое время оказалась отрицательной -0.6% г/г в номинальном выражении, среднее за 4 недели еще чуть выше, чем в прошлом году (+0.5% г/г), но это временно. С максимума падение на 11.5 % и это объективно еще не предел. С поправкой на инфляцию год, конечно, закрыт падением цен, средняя за 4 недели реальная цена опустилась на 10.6% г/г, хотя это все еще на 10-15% выше доковидных уровней.

Учитывая сохранение программ льготной и расширение семейной ипотеки, у цен будет определенная поддержка в 2023 году, но это скорее только смягчит посадку. Из негативных факторов для рынка (помимо мобилзационных), будет присутствие на рынке наследственных квартир (ковид) и инвестиционных квартир первой волны льготной ипотеки. Техническим фактором снижения будет запрет на «ипотеку под ноль», когда будущие ипотечные платежи фактически включались в цену, что эту цену завышало. Сейчас идет обратный процесс. Ну и рынок скорее всего будет становиться более дифференцированным: малогабаритные «нью-хрущевки» и низкокачественное жилье будет сильно дискнтить относительно качества. 

( Читать дальше )

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости по данным Домклик. С этого дня буду выкладывать первичку и вторичку отдельными таблицами, т.к. раздельный мониторинг поможет моим дорогим читателям лучше понять происходящее. Сегодня ценники продавцов в двадцати самых живых регионах выглядят так:

( Читать дальше )

В таблице перечень фондов недвижимости в периметре моего мониторинга. Перечень параметров к сравнению будет расширяться. Разработка рейтинга откладывается, так как вес параметров неоднозначен, возможно, в нем вообще нет смысла и достаточно мониторить и сравнивать между собой фонды по ключевым характеристикам.





На текущем этапе таблицу нельзя использовать как однозначное руководство по принятию инвестиционных решений. Нет универсально хороших и универсально плохих фондов. Повышенная доходность может являться индикатором повышенных рисков, как например по фонду Сбер Арендный бизнес история выплат демонстрирует нестабильный денежный поток, а высокая стоимость пая затрудняет быструю продажу без дисконта.

Напротив, ежемесячные стабильные выплаты, низкая стоимость пая и прозрачные условия создают премию к СЧА, как в фонде от ПНК, но и здесь ждет риск — в случае продажи имущества фондом, стоимость сделки будет вероятнее всего исходить из оценки имущества независимым оценщиком, а инвестор при покупки паев с премией может потерять часть денег.

Отдельно стоит обращать внимание на возможность доп. эмиссии фондом, это «окно» для недобросовестных практик, когда фонд сначала привлекает деньги на депозиты как фонды от аффилированных с банками УК, не забывая взимать полную комиссию, а когда-нибудь потом покупают объекты недвижимости, что приводит к серьезному рыночному дисконту к СЧА, который мы можем наблюдать в таблице. Разумеется, на этапе первичного размещения нельзя покупать паи, если объект уже не приобретен в состав фонда, но на вторичном рынке может открыться возможность купить актив с перспективами роста выплат, но и рисками неэффективного поведения УК.


*** Предупреждение ***

! Информация не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией!
! Таблица сравнений ориентируется только на важные для меня параметры!

Ситуация на рынке новостроек близка к критической. Конечно никто вслух это не говорит, но совокупный объем предложения на первичном рынке в России сейчас на 59,8% превышает показатель за аналогичный период прошлого года. Рост экспозиции продолжается.

И если в Москве еще что-то продается, то в некоторых регионах продажи просто встали. В декабре план по продажам новых квартир был выполнен на 30%. При этом планы сильно скорректированные относительно декабря 2021 года. Стройки пока не остановились, но есть ощущение, что это не на долго. Без существенного пополнения эскроу счетов кредиты для застройщиков становятся дороже.

Скоро будет хорошее время для людей, которые ждали падение цен на недвижимость.

Прошел 2022 год. Это был год неопределенности, рисков, волнений.
Не смотря на то, что СВО(специальная военная операция) не закончилась, санкционное давление на Россию в самом разгаре, пандемия ковида со всеми ее подвидами не побеждена-наша экономика выстояла под всем этим гнетом и даже вошла в ТОП-10 экономик мира 2022 года!

  

( Читать дальше )

Первичный рынок:

С 24 февраля и по состоянию на конец декабря, по данным DOM.RIA, в Украине введено в эксплуатацию 245 новостроек и 465 секций, из них в столице — 29 новостроек и 81 секция. Сейчас от общего количества новостроек в стране — 26,5% готовы. 

По состоянию на конец декабря, около 72% — работающие отделы продаж новостроек. В Киеве этот показатель составляет 66%, а в области — 68%. В Харьковской области — это 7%, а в Одесской — 59%.
С 24 февраля и по состоянию на конец декабря пользователи DOM.RIA больше всего интересовались новостройками в Киеве — 19,3%, Львовской области — 15,3% и Винницкой области — 7,8%.



( Читать дальше )

Коротко выскажу скромное мнение о том, когда упадет недвижимость в настоящих деньгах.

Факторы, толкающие цены квартир (в золоте) вверх:

1. Дефицит нормального жилья.
2. Предложение банкиров купить жилье в кредит.
3. Взятки квартирами.
4. Ограничения на покупку зарубежной недвиги.
5. Риски владения зарубежной недвигой.
6. Отсутствие прогрессивного налога на недвигу.

Реальные факторы, способные снизить цены квартир (в золоте):

1. Снижение цены нефти и других экспортируемых ресурсов.
2. Снятие ограничений на покупку зарубежной недвиги.
3. Снижение рисков владения зарубежной недвигой.

Если эти факторы сработают одновременно, то российская недвижимость может сложится в 3-5 раз (в золоте). В фантиках она тоже может упасть, но не так сильно и потом все равно отрастет еще выше, ибо правящий класс постоянно наращивает количество фантиков внутри страны.

( Читать дальше )

*** Общие характеристики ***

• Наименование: Закрытый паевой инвестиционный комбинированный фонд «Рентный доход ПРО»
• Страница фонда: ссылка
• СЧА на пай: 1096 ₽
• Рыночная цена пая на 05.01.2023: 861 ₽
• СЧА фонда: 1 822 млн ₽
• Возможна доп. эмиссия: Да, доступно увеличение фонда в х300 раз
• Договор доверительного управления: до 15.04.2036
• Выплата дивидендов: Раз в 3 месяца
• Для квалифицированных инвесторов: Да
• Комиссии фонда: 1% от СЧА + 10% от результата отчетного периода вознаграждение УК; 0,5% от СЧА вознаграждение депозитария, аудитора, оценщика

*** Структура активов ***


Источник: отчет управляющего

• Фонд не смог разместить 300+ млн рублей в течение 1+ года (!)

( Читать дальше )