Информация
Блог им. MKrrr
Рынок жилья. Точка невозврата в ценах пройдена
- 06 октября 2023, 08:08
- |
- Кот.Финанс
Посмотрим статистику цен и актуальные процентные ставки. Разберем, какие факторы за рост цен на жилье, а какие — против. Что такое М2 и как эмиссия влияет на цены.
Резкое изменение ключевой ставки с августа привело в движение рынок недвижимости. Те, кто думал покупать или нет, были вынуждены очень быстро принимать решение, ведь увеличение главного индикатора (ключевой ставки ЦБ) = аналогичный рост банковских ставок на жилье.
С момента первого заседания ЦБ, где принято решение увеличивать ставки (июль), цены выросли на 5%. И это в среднем! Отдельные локации подорожали на 7-15%. По словами риелторов, ушли даже «завалявшиеся» варианты.
И если разницу в цене 200 тысяч рублей за метр, или 210 (5%) пережить как-то можно, то разница ставки по кредиту 10% (то, что было в августе) или 15,2% (сейчас в Сбере) – критически влияет на возможность покупки.
Базовый пример: стоимость квартиры 11,4 млн. руб., первый взнос 15%, 30 лет. По ставке 10% это платеж 85 037 руб. Плюс страховка.
При текущих актуальных ставках, размер платежа вырастает в полтора раза. И совсем непонятно, когда получится рефинансировать по более низким ставкам.
Поэтому, решение людей купить сейчас, но пока действует ранее одобренная ипотека по старым ставкам – понятно, и оправданно.
Для клиента с улицы, и правда, банковское кредитование становится недоступным: при двузначных ставках размер переплаты становится не этичным и его перестают публиковать. За 30 лет заемщик выплачивает в 4-5 раз больше.
Из этих предположений об окончании кредитной подпитки платежеспособного спроса, и ощущения того, что оставшиеся покупатели полезли в последний вагон, чтобы совершить покупку по приемлемой ставке – мы придерживаемся точки зрения, что недвижимость в ближайший год будет только дешеветь. Во всяком случае, до признаков снижения ставки ЦБ. 6-9-12 месяцев у нас точно есть.
Остался последний сильный контраргумент: эмиссия. На графике ниже, красным – денежная масса (м2) – фактически, сколько денег в экономике. Синим – цены на жилую недвижимость в Санкт-Петербурге. За базу в обоих случаях мы взяли январь 2005 года (100%) – это наша точка отсчета по недвижимости.
Посмотрите, сильная корреляция прослеживается до 2009 года, а дальше ее сила заметно снижается. По-хорошему, надо провести корреляционно-регрессионный анализ, чтобы показать силу связи и ее изменение со временем. И добавить другие факторы. Думаю, мы этим займемся в ближайшее время.
Подскажите, в комментариях: какие показатели еще нужны на ваш взгляд, чтобы оценить влияние на рост цен на недвижимость. И корректно ли принимать денежную массу за основу?
---
Пользуйтесь калькулятором и Кот.Финанс
теги блога Кот.Финанс
- депозиты
- CNYRUB
- Diasoft
- Henderson
- IPO
- IPO 2023
- IPO 2024
- SPO
- Whoosh
- азбука вкуса
- акции
- альфа-банк
- аналитика
- аренда недвижимости
- Астра
- афк система
- Балтийский лизинг
- банки
- биржа
- брокеры
- валюта
- ВДО
- ВИС финанс
- виталайн
- вклады
- вложения
- Всеинструменты.ру
- втб
- Газпром
- ГК «Сегежа»
- ГМК НорНикель
- Делимобиль
- денежно-кредитная политика
- дефолт по облигациям
- дивиденды
- доллар
- доллар рубль
- доходность
- Европлан
- Займер
- золото
- инвестиции
- инвестиции в недвижимость
- интерлизинг
- инфляция в России
- ипотека
- итоги недели
- Каршеринг Руссия
- КЛВЗ Кристалл
- ключевая ставка ЦБ РФ
- книги
- криптовалюта
- легенда
- лизинг
- льготная ипотека
- м.видео
- МВ ФИНАНС
- МВ ФИНАНС (М.Видео)
- Московская Биржа
- мтс
- накопительные счета
- налоговая реформа
- налогообложение на рынке ценных бумаг
- недвижимость
- нефть
- Ника
- норильский никель
- о'кей
- обзор рынка
- облигации
- открытие
- отчеты МСФО
- оферта по облигациям
- ОФЗ
- портфель инвестора
- прогноз 2024
- прогноз по акциям
- прогрессивная шкала налогообложения
- риск
- роснано
- рубль
- русал
- Русская аквакультура
- самолет
- санкт-петербург
- сбербанк
- Сегежа групп
- Славянск ЭКО
- стоимость
- тинькофф банк
- тинькофф инвестиции
- трейдинг
- финансы
- флоатеры
- форекс
- фундаментальный анализ
- ЦБ РФ
- экономический дайджест
- Эльвира Набиуллина
- эн+
всё, что вы написали выше ничего не стоит.
Валерий Иванович,
было 100 тыс.руб/кв.м = 3.1 тыс.долларов/кв.м = 68 г.золота/кв.м.,
стало 170 тыс.руб/кв.м = 2.0 тыс.долларов/кв.м = 33 г.золота/кв.м.,
это увеличение в рублях в 1.7 раз.
Если бы цена квадрата росла со скоростью рублёвой официальной инфляции, то за 10 лет было бы увеличение в два раза.
Цена квадратного метра отстала от инфляции.
Или у вас другие цены?
цены в нашем городе на квартиры примерно, как в Питере.
Квартира в среднем растёт в цене на размер инфляции. Как и доллар к рублю.
Есть периоды затишья и бурения. Но в среднем — на размер инфляции.
по молоку только выпадает — цены на молоко в среднем за этот период росли темпами 3,6% гг.
долларовая инфляция отражается в девальвации, сами понимаете.
считал при курсе в районе 95
продукты считал — молоко, яйца, мясо (говядина вырезка)
В 1999 году средний доход в РФ был 7,7 грамм золота = 0,24 кв.метра.недвижимости, в 2010 году уже вырос до 17.6 грамм золота=0,45 кв.метра. недвижимости, а в 2023 понизился до 10.8 г.золота, но при этом сохранился доход в квадратных метрах первички, и это доход до вычета налогов.
Квадратные метры на хлеб не намажешь, и не покушаешь, их можно конвертировать в булочки или в борщовый набор.
В одном случает повышение в 2,3 раза за 11 лет,
в другом случает понижение в 1,6 раз за 13 лет,
и повышение в 1,4 раза за 24 года.
Повседневные вещи если подоражали. Они остались на прежнем уровне. Почему и говорю
Играться с ослаблением выше 10% в год. Это подрыв экономики стабильности.
Так что банки будут терять вкладчиков ускоренными темпами. Объем покупателей не увеличется. А вот суммы превысят те годы покупок
После 2024 можно отпустить стабильность
наверное правильнее рисовать графиком прироста в процентах, а количество недвижимости как то учли на графике? Ведь цена квадратного метра изменилась вместе с количеством метров, денежная масса квартир в объеме ж выросла, а то мухи отдельно от котлет.
А то получается ложные доводы… цена метра когда было 10 квартир и когда 100, по разному связаны с Ден массой.
Это дело молодых дебилов, мы старые уже почти все.
Вопрос, кто им даром продаст?
Чо-то те же автодилеры не потреотят особо
валеркин,
1)если Вы не в курсе, весь основной объем спекулей ушел с рынка еще в 2020 году. Там нет больше той доли частных инвесторов, что была раньше. Они в своей основной массе ушли на фонду. Поэтому некому будет скидывать массово. А те у кого есть лишние метры, наврядли захотят с ними расставаться. Будут тупо сдавать
2)Массовых проблем с выплатами ипотек при текущих рекордно минимальных уровнях безработицы и повышениях зп не ждите. Для кого думаете печатают эти трилоионы?) поэтому фиксированные ипотечные платежи просто обесценяться рано или поздно. И с текущей развязывающейся спиралью инфляции скорее всего очень скоро)
3)У застройщиков колоссальный запас прочности. Они могут при своих текущих фин. моделях ронять ценник на 30% и более и оставаться в плюсе. Не ждите падения вторички в рублях, не будет этого. А новострой скорее всего скорректируется, и наверное вернется в здоровый и справедливый ценовой диапозон, ниже вторички как и было раньше. Особенно когда плавно отменят льготную ипотеку и оставят только адресную
1. Что квартирные жучки, ушли на фонду они вам сами сказали? Или это ваше предположение? Или вы обладаете официальной статистикой?
Есть у меня такой мелкий жучок, зашел на фонду с небольшой суммой, слил ее, чертыхнулся и сказал, что носа его на фонде не будет, так же будет спекулить на недвиге ( где ему все понятно и предсказуемо) Готов даже к уменьшению маржи.
2 Вы вообще к промышленности имеете хоть какое то отношение? Пишите официальные фантазии нашей статистики. Про повышение зарплат, вообще смешно, не верите мне, проведите на Смартлабе опрос, про зарплаты у простых смертных, может глаза раскроются на действительность. Трилоионы
3. Каша какая то у вас в голове, не ждать падения вторички и тут же, застройщики могут ронять ценник на 30 и более процентов. А с чего извините этот запас прочности образовался???? Не с того ли пузыря, который надулся благодаря льготной ипотеке? Все это пустые разговоры, жду следующего года и снижения цен на недвигу, не важно первичка это или вторичка.
валеркин,
1)Да, лично сказали. Я 15 лет инвестирую в жилую и коммерческую недвижимость и общаюсь с людьми из этого круга. На фонду они зашли в консервативные инструменты, такие как ОФЗ и корпораты. Среди данного круга людей нет лудоманов, это люди консерваторы. Вы могли бы догадаться об этом, зная что они инвестируют в такие низкодоходные и надежные инструменты как недвижимость. И перекладываются они в ОФЗ и депозиты временно с одной лишь только целью, перезайти опять в недвигу когда по их мнению будут интересные предложения. И им абсолютно пох куда двигается тренд, они ищут конкретные вкусные сделки. Повторюсь, эти люди, кто в недвиге уже более 10 лет, уже никогда не выйдут из нее. Они просто играют в монополию, и продают свои объекты лишь только с одной целью, купить другую более ценную и доходную недвигу
2)Я привык руководствоваться фактами и статистикой, а не домыслами людей, постоянно обсирающих власть и всех вкоруг и фантазеров со смартлаб. Поэтому считаю дискуссию с Вами на данный пункт бесполезной
3)Все верно, льготку сделают адресной, и застрои спокойно постепенно сдуют цены на первичку. Это снижение мало кто заметит, так как банально инфляция уже за эти пару лет все нивелирует. На вторичку никакого падения не будет, не откуда ему взяться. Спрос уже давно выровнял предложение. Если для Вас не стали показательными целые 1,5 года после начала СВО и мобилизации и того факта что вторичка не только не просела, а еще и выросла, то повторюсь, нам просто не о чем с Вами дискутировать. Время все рассудит по местам.
У меня нет цели доказать кому-то свою правоту и то что недвижимость точно не снизиться в цене. Конечно она может снизиться в цене, т.к. грядет всемирная жопа в виде рецессии, которую не избежать. и будет обесценивание абсолютно всех активов в реальных деньгах, включая и недвигу. но я в такие времена предпочту остаться с реальными осязаемыми активами, которые я смогу сдать, в которых я смогу жить сам, которые могу оборудовать под мини склад, офис, передать по наследству и много еще чего. Тот кто в смутные времена остается в фиатных деньгах и бумажных активов обречены. История ни чему не учит по ходу
А строить жилье при сокращающемся население? Зачем?
Сейчас самое время начать сокращать строительство. Пройдёт максимально безболезненно.
Деньги это эквивалент товара (без всяких искуственных сущностей).
Значит, если ты сделал дом (срок годности 70лет), технику (10-20лет), шипотреб всякий (годы) и расходники — от еды до зубной пасты с бензином (дни и месяцы). То у тебя денежная масса должна этому всему соответствовать.
И если её самому, добровольно,. не палить в печке — почем будет стоить тот дом (у которого больше всех шансов) с едой — при отсутствии остального.
«сколько будет стоить однушка в условном Урюпинске и та же однушка в Москве, при равной стоимости материалов и раб.силы потраченной на ее возведении»
= (М2)/(урюпинск+москва+пожрать)>(М2)/(урюпинск+москва+пожрать+тачки+шмотки+...)
И именно потому и придумано «биток, у которого стоимость ноль, но продают за десятки тысяч долларов» и прочие офз — утилизировать, хотя б временно, необеспеченное.
Об чем и речь.
Если в стране останется одна-единственная московкая однушка (гипотитически). То стоить будет те самые надцать триллионов.
Как старое доброе про золото и стакан воды в пустыне.
Льготную ипотеку надо не в следующем году закончить, а завтра.
Семейную ипотеку давать только единожды или на увеличение жилплощади, и с минимальными нормами метража на человека.
Квартиры меньше 35 квадратов вообще надо запретить.
Можно ещё, например, хорошие налоги, под 10%, сделать на лишние квартиры у граждан.