Разбираем новые рекорды, процентные ставки, объем нераспроданного жилья, предстоящие ужесточения условий, и непростой выбор чиновников.

Ипотечный рынок бьет рекорды. Об этом говорят все: Frank RG, БанкиРУ, Фонтанка. Против только МинФин. И уже давно. Мы нашли несколько статей, как от середины текущего года, так и конца прошлого.

  (спойлер — миф). В эпоху, когда 3/4 сделок с жильем проходят с ипотекой, формула счастья проста — цена умножить на процентную ставку и разделить на срок кредита. Если платеж комфортен — жилье доступно. По моим оценкам, льготную ипотеку надо было остановить в середине 2021 года. А текущие цены и ставки убили «доступность» минимум в 2 раза.  

Немного истории (как ее запомнил я)

2017 год. Рынок недвижимости устал от трехлетней стагнации, ведь после всплеска активности первого квартала 2015, когда все пытались пристроить дешевеющие рубли – рынок замер. Сделок было мало, каждый покупатель на вес золота. Посетителям часто предлагали чай с плюшками, и цену снизить на пару процентов можно было с порога.

2019 год. Рынок оживает и даже потихоньку растет. Продавцы грезят новым долгосрочным ростом и пытаются продать застоявшееся жилье. Покупатели смотрят со стороны и ожидают, что после осторожного роста, цены и дальше уйдут вправо; драйверов роста недвижки нет.

Сколько себя помню, миллион долларов был всегда значимой цифрой, целью многих, и как казалось ранее – он открывает перед обладателем все двери. Но или доллар обесценился, или цели изменились. Давайте проверим, какую квартиру можно купить на 1 млн долларов в крупнейших городах России!

Методика оценки очень проста – я выбирал те объекты, в которых хотел бы жить сам. Ориентировался на цену 81-90 млн руб. (900к-1кк долларов). Локация – центр.

Начнем с самого простого

Москва

Мне очень нравится центр Москвы – внутри Садового кольца. В столице оказалось 594 объявления в этом диапазоне. Заглянул в диапазон выше – легко. Москва удовлетворит любой платежеспособный спрос.

В итоге, выбрал 3ккв. 89 м2, близко к набережной. Серебрянический пер., 8

Прямая ссылка на объявление

Рекорды в продажах в первом квартале, а в особенности в марте, можно связать с:

➖Неопределенностью

➖Обесценением рублей и желанием их вложить в надежный актив

➖Последней возможностью воспользоваться низкими ставками по ипотеке

Мой прошлый опрос VC о ценах на недвижимость неоднозначен: нет ни единства, ни определенности даже у участников форума VC. Что уж говорить о широком рынке?

Не так давно заголовки профильных СМИ пестрили сообщениями об ажиотажном спросе на недвижимость (https://www.dp.ru/a/2022/03/01/V_Peterburge_zafiksiroval). В последнюю неделю марта люди прекращали переговоры о продаже квартиры, а некоторые даже разрывали уже заключенные договоры задатка. Их можно понять: рубль ушел в пике, очереди в банкоматы, ограничения на валюту… Что делать с рублями? Будут ли они хоть что то стоять через месяц?

 Ответов на эти вопросы не было ни у кого. Я предположил, что цены на жилую недвижимость снизятся вслед за всеми рублевыми активами. Просто потому, что так уже много раз было. Вот пример сравнения графиков цен на недвижку и индекс акций: