Рассматриваем биржевой ЗПИФ для неквалов. Складская недвижимость класса А с первоклассным арендатором и долгосрочным договором аренды с индексацией. Вход от ₽1 тысячи

📍Качество объекта

58 тыс м2 качественных складских площадей класса А, внутри ЦКАД, в 32 км к югу от МКАД. Свежий год постройки (2018 г.). Сдается в аренду под ГК «Деловые линии» — ТОП-5 транспортных компаний в РФ, выручка >₽80 млрд за 2025 год

Это 11 корпус логистического комплекса «Валищево». Среди резидентов комплекса — логистический центр Ленты, ГК Терем, и другие.

( Читать дальше )

Учитывая, как растет надвижимость, и как падает доллар – невольно захотелось сравнить с мировыми аналогами. Очень люблю город Саратов, для меня это собирательный образ медианного российского миллионника. С огромными перспективами и потенциалом, но средней реализацией этого потенциала

Взял не совсем хрущевку (Хрущев занимал пост первого секретаря ЦК до 1964), а дом построен в 1976 году. Центр Саратова, старый ремонт, но квартира ухожена. Почти 74 метра, до набережной 6 кварталов

 

Цена 9,6 млн. Курс 74,80 – это не просто цифра из графика фьючера, по этому курсу можно получить гору купюр. Это примерно $128 тысяч, или 1,3 кг зелени ИЛИ €107 тысяч

( Читать дальше )

👉 Читайте нас, где удобно: Telegram (или в поиске @mkot_finance), Пульс, Max, Dzen

На днях увидел «отличное предложение для себя и для инвестиций» — квартиру 15,67м2 за ₽5,4 млн




«Отличным» это предложение называло само себя на сайте, а вот что думает об этом команда котов:
🔹продавец сразу зашел с обмана: объект назван квартирой, но по строительным нормам жилая площадь в 1ккв не может быть меньше 14м2. При общей площади 15,67 условие сразу невыполнимо. Скорее всего, это апартаменты
🔹без ПВ по ставке 14,5% (это очень привлекательная рыночная ставка) платеж составит 66,2 тыс. руб. на 30 лет
По ставке 8% платеж составит 39,6 тыс. / месяц



( Читать дальше )

Информация с рынка коммерческой недвижимости: УК «Акцент Управление Активами» начинает приём заявок на приобретение дополнительных инвестиционных паёв ЗПИФ комбинированный «Акцент 4» для квалифицированных инвесторов. 

Условия: 

• основа фонда ТЦ «Сокольники» после реконцепции в 2022 г. 

• целевая доходность 23-24% (12-13% аренда + 11% прирост стоимости)

• срок жизни фонда до 2068 г. 

• якорные арендаторы: Перекресток, Колбасофф, Телеграф, Л'этуаль, ХЦ 

• расчётная цена пая (РСП): по ПДУ фонда стоимость пая будет рассчитана 22 апреля, но, по всей видимости, останется близкой к расчетной стоимости пая конец марта — ₽1 369,77

🐾Мнение:

1. Локация: Яндекс показывает 92 метра от выхода из метро до входа в ТЦ, есть паркинг (47 мест), или городская парковка в пределах 5 минут пешком
2. Ожидаемая доходность: 12-13% от аренды выглядит адекватно и с запасом к чистому операционному потоку. Указана индексация аренды + похоже, что с продуктовым ритейлом договор на % от товарооборота.

( Читать дальше )

Оферты в облигациях бывают нормальными… А бывают такими (Черкизово -30%), такими (Сегежа -30%), или даже такими (ГТЛК -40%). Чтобы не получить одним днем -40% по счету мы придумали простое решение – 🗓Календарь оферт, чтобы никто не пропускал важные. Также мы ведем 🤬Black-list эмитентов, которые регулярно ставят нерыночные купоны (например 0,1% при ключевой ставке 17%, или 10%) и Сегежа, к сожалению, в Black-list входит: в ноябре 2024 был предложен купон 9,75% при ключевой ставке и облигации в итоге сильно упали

 

ЭТАЛОН-ФИНАНС-002Р-01

ISIN: RU000A105VU7 

Ставка после оферты: 21%, ежеквартальный купон

Следующая оферта через 15 месяцев

 

Итого: фикс на 1 год и квартал ежеквартальным купоном и эффективной доходностью ~22,7% годовых (23% если купить сейчас в стакане). Купон вполне рыночный и интересный. Но… сейчас вторичный рынок облигаций балует. Альтернативы есть: Брусника, например. Или для рискованных инвесторов Самолёт :) Эталону же поможет Система. И нам интереснее быть кредиторами, чем акционерами. В целом, купон рыночный, и выпуск остается на наших радарах

( Читать дальше )

Из презентации Эталона: средняя цена на формат «Делюкс» >3 млн за м2 в Москве. Покупатели, вы кто?😳

Зашел на авито. Как оказалось в Москве 1,3 тыс. квартир дороже 200 млн. И это вторичка (!) Новостроек еще 1,1 тыс

Квартир дороже 500 млн. в Москве 258 на вторичке и 271 на первичке

 

👉наши обзоры: Glorax, Эталон, ЛСР, Самолёт, А101 и очень много других

( Читать дальше )

Самой жаркой новостью в недвижимости и на рынке облигаций прошлой недели стало обращение Самолета за гос.поддержкой и последовавшая на это реакция. Один из чиновников скала «Кто умер, тот умер, и сам виноват». Другой чиновник, чья фамилия похожа на название одного из крупнейших самарских застройщиков (конфликт интересов? Танцы на костях конкурента?) тоже выразил яркое против гос.поддержке и сказал, что Самолет должен был предусмотреть отмену льготной ипотеки.

Мы не вступаемся за Самолет, но эти фразы выглядят странно по следующим причинам:
1. Конфликт интересов: некоторые спикеры являются собственниками строительного бизнеса, и Самолет остается их крупнейшим конкурентом. Разве нет личной заинтересованности задавить конкурента и освободить рынок?

2. Сложно предусмотреть отмену льготной ипотеки, когда нет четкого государственного планирования. Отмену льгот переносили как минимум 3 раза: сначала до 1 июля 2021, потом до конца 2022, потом до середины 2024. Как тут предусмотреть, когда сами депутаты не предусмотрели?

( Читать дальше )

🔎О компании

Крупный девелопер, работающий в сегменте комплексной застройки. Присутствует: Москва и МО, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Тюмень, Новосибирск, Омск, Пермь и др. Домашний регион – Екатеринбург

 

💸Финансы

Аудитор Kept (бывш. KPMG) 👉Почему это важно? Ключевые вопросы аудита: оценка запасов (земельный банк, НЗС), признание выручки

 

Сухие цифры полугодовой отчетности:

🔹рост выручки за полугодие 2025 +16%

🔹рост операционной и валовой прибыли при умеренном росте рентабельности

🔻убыток в первом полугодии 1,1 млрд (против прибыли 2,2 млрд за полугодие 2024) исключительно из-за роста финансовых расходов

🔻OCF отрицательный (-27 млрд)

❗️доля капитала снижается из-за убытка и из-за роста валюты баланса / активов. Сегодня капитал (13 млн) покрывает лишь 4% активов. И это не считая займов бенефициару ~4 млрд

👉Обзоры строителей: Glorax, Эталон, ЛСР, Самолёт, А101

( Читать дальше )

Льготная ипотека. Начало
Льготная ипотека с господдержкой (ставка 6,5%) была запущена в апреле 2020 года как мера поддержки строительной отрасли и доступности жилья в условиях пандемии. Программа позволяла брать ипотеку под субсидированную ставку и компенсировала банкам разницу между рыночной и льготной ставкой за счёт бюджета. Как мера поддержки строителей программа справилась на 5+, а вот как мера доступностью жилья – есть споры

 

Продления и изменения условий
Срок действия был изначально ограничен концом 2020 года, но правительство продлевало программу несколько раз:

🔹до 1 июля 2021 года

🔹до конца 2022 года

🔹до 1 июля 2024 года

В разные периоды условия менялись: ставка варьировалась (повышалась до 7–8–12% в зависимости от решения властей и динамики рынка),

 

👉Обзоры строителей: Glorax, Эталон, ЛСР, Самолёт, А101

 

Завершение программы
Широкая (классическая) льготная ипотека для всех была завершена 1 июля 2024 года. Параллельно с классической льготной ипотекой была (и есть) более целевая Семейная ипотека. Действует с июля 2021 года и была продлена до 2030 года с сохранением господдержки для семей с детьми

( Читать дальше )

ЛСР – надежный и стабильный, с минимумом долга и скорым завершением проектов. Эталон – молодой и дерзкий, с агрессивной мамой (АФК), которая допкой дала много земли, которую надо застраивать в долг. Кто лучше?

После разбора отчетности за полугодие мы захотели капнуть дальше и посмотреть более длинную историю этих компаний. Не только после завершения льготной ипотеки, но и сильно до…

👉Обзоры строителей: Glorax, Эталон, ЛСР, Самолёт, А101

Эталон: Основной рост пришёлся на Москву; в проекте «Шагал» продажи выросли почти вдвое до 43 тыс. м². Компания снова делает ставку на премиум: доля класса выросла до 7%, цель–20%. Для развития купили землю в Серебряном бору и держат 42 участка под застройку

ЛСР: пример стабильного и понятного строительного бизнеса. У компании свои производственные мощности, поэтому ЛСР это не только отдел продаж (как Glorax / Legenda / Страна девелопмент), а строительные заводы, карьеры. Компания не гналась за объемами и планомерно сокращала объем строительства…

( Читать дальше )