Продолжаем серию публикаций о недвиимости. Совсем недавно обсуждали миф доступности жилья, оценивали как видят рынки эксперты, и посмотрели что происходит с арендой. Другие обзоры о недвижимости и экономике — в моем канале и архивах VC. Спасибо, что заходите!
Сегодня поговорим об ипотеке, поскольку это главный драйвер рынка строящегося жилья. Почему? — если какой-то предмет стоит 100 000 рублей, а у вас на него нет денег, то вы обращаетесь в банк. Чем больше срок кредита — тем сильнее ставка влияет на платеж. Например, 100 000 рублей на 2 года в кредит под 10% это 4 614 рублей в месяц; переплата 10 748. Если ставка будет 20% — платеж составит 5090, а переплата 22150.
Попробуем с недвижимостью? Среднюю ипотеку берут на 25 лет (выплачиваЛИ за 10-12, но это прошлое поколение ипотечников). При ставке 10% на 25 лет, платеж составит 909 рублей, а переплата 172 610 (!). При ставке 20% платеж — 1678.
В нашем примере при кредите на 2 года увеличение ставки в два раза привело к росту платежа всего на 10%. А при сроке 25 лет — на 84%. Учитывая, что раньше брали ипотеку при каждой третьей покупке жилья, а сейчас 3 из 4 покупателей — оценка ипотченого рынка очень важна. Как и раньше, нам помогает в этом ДомРФ
Менее чем через два года после того, как дефолт China Evergrande Group потряс весь мир, еще более крупный китайский разработчик оказался на грани банкротства.
Облигации и акции Country Garden Holdings Co. упали на прошлой неделе после того, как держатели облигаций не смогли получить купонные выплаты по облигациям к установленному сроку, что вызывает опасения, что следующим гигантом, объявившим дефолт, станет Country Garden. Поздно вечером в четверг компания раскрыла глубину своих проблем с финансированием, заявив, что ожидает получить чистый убыток в размере от 45 до 55 миллиардов юаней (7,6 миллиарда долларов) в первой половине 2023 года (прибыль в 1,91 миллиарда юаней в год годом ранее).
Инвесторы прогнозируют наихудший сценарий. Согласно данным, собранным Bloomberg, долларовые облигации Country Garden с погашением в январе упали на этой неделе на 15,4 цента до 8 центов. В декабре он торговался по 75 центов. Moody's Investors Service в четверг понизило рейтинг долга компании на три ступени до Caa1 с B1.
Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости по данным Домклик. Текущая ситуация в двадцати самых живых регионах (~70% объявлений в стране) выглядит так:
Для повышения информативности, изменил формат таблицы. Объясняю:
1 колонка — Регион.
2 колонка — текущие цены (13 Авг 2023)
3 колонка — изменение за текущий месяц (Июл 2023 → текущие цены).
4 колонка — изменение за 12 месяцев (Авг 2022 → текущие цены).
5 и 6 колонки — аналогично четвертой колонке.
Еженедельно и ежемесячно обновлять таблицу стало чуть сложнее, но, надеюсь, новый формат понравится большинству моих дорогих читателей.