ЗПИФы недвижимости

Я провел разбор закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ) «Современная коммерческая недвижимость» от УК СФН (Бывшая УК Сбер). Фонд для квалифицированных инвесторов.

На момент проведения анализа фонд выделяется на рынке следующими метриками:

Эти цифры, безусловно интересны, но прежде чем принимать решение, необходимо тщательно изучить активы, которые стоят за этими показателями.

Портфель фонда состоит из шести объектов класса А, преимущественно складских комплексов, с крупными и надежными арендаторами. Ниже представлена информация по каждому объекту, полученная из открытых источников и презентаций:

Прошел 1 торговый день с момента прошлого поста, и сегодня новый рекорд по котировкам — 1045р.
В этот раз уровень взят спокойно и непринужденно — на среднедневном объеме.
С чем и позравляю всех 2689 пассажиров поезда под названием Парус ДВН, занявших места согласно купленным билетам.
Особенно тех, кому достались билеты по старым ценам в районе 900р.

PS  РСП сейчас около 940р, значит в районе этой цены паи ДВН залетают в фонд Макс (если я правильно понимаю их декларацию).
Впрочем не буду здесь душнить — все это подробно разбирается в одном из постов фин архитектора — кому интересно, велком.
Историю с Максом можно сравнить со своего рода байбэком, что ведет к:
а) дополнительной поддержке котировок
б) вымыванию паев из слабых рук, ибо доп выпуски закончены и теперь весь оборот только вторичный

PPS Все просходит по классике, описанной еще дедушкой Баффетом — деньги переходит от активных к терпеливым )
Впрочем вашего покорного слугу тоже можно отнести к этим самым слабым, ибо опять фиксанул чутка, что тут греха таить ))

Друзья, привет!

Мы подписали сделку по приобретению логистического комплекса класса «А», который арендован «Золотым Яблоком».

🏢Новый комплекс расположен в индустриальном парке «Ориентир-Запад» в Московской области. Общая площадь комплекса – 47 тыс. кв. м. Его мощности позволяют обрабатывать более 100 млн единиц продукции в год и обеспечивать поставки во все магазины сети в Центральном федеральном округе.

Комплекс был введен в эксплуатацию в 4-м квартале 2024 года и сдан в аренду флагману бьюти-ритейлера России — «Золотому Яблоку» — на 15 лет. Этот распределительный центр стал крупнейшим складом бренда.

🏆В 2025 году логистический комплекс стал финалистом двух премий в области коммерческой недвижимости, что подтвердило его уникальные характеристики и высокое качество исполнения проекта.

💰Актив приобретен в состав ЗПИФ комбинированного «ПАРУС-ЗОЛЯ» и будет доступен для покупки нашим инвесторам. Размещение инвестиционных паёв на Московской бирже запланировано на 4 декабря.

Заметил интересную деталь. В моменты пролива рынка в отдельных неликвидных фондах также заметно заливает.
При этом движение цены на юг как правило не особо активное, но объемы растут кратно по отношению к среднедневным.
Сей факт легко объясняется тем, что отдельные индивиды спасаются таким образом от дяди Коли.
Поза в ЗПИФ как резерв ликвидности — вполне разумная затея ИМХО.
Сам иногда практиковал сие, но в мелкой дозировке и в других целях — для покупки изрядно упавших голубых фишек.
Обратную историю кстати пока не замечал, чтобы во время роста индекса были задерги вверх обитателей моего портфеля.
Обычно они всегда рандомные и связаны со случайным входом крупного инвестора.
Впрочем ближе к делу.
Парус Двинцев — вполне ликвидный (в сравнении с прочими) товарищ.
Первый заметный объем прошел 12 ноября, после чего бумагу медленно но верно, без объемов потащили наверх от 940.
Закончилось сие тем, что сегодня прошел второй изрядный объем с задергом до 1020.
Не знаю, связано ли это с общим позитивом. И не буду врать, что получилось продать на самом верху — конечно это не так.

Если говорить конкретно о ЗПИФ Парус-НОРД, то в целом это фонд не плохой. Он сформирован в 2021 году на 15 лет. В составе фонда логистический комплекс в Шушарах общей площадью 108 тыс. кв.м., состоящий из нескольких отдельных зданий. Из дополнительных рисков здесь стоит отметить наличие кредитного плеча. Насколько я понимаю из документов на сайте компании, заемные средства здесь в виде кредита под фиксированный процент. Но в других фондах Паруса уже были прецеденты с тем, что ставка по кредитам оказывалась плавающая, и из-за роста ключевой ставки в какой-то момент фондам переставало хватать поступающей арендной платы и на обслуживание долгов, и на выплаты владельцам паев. Поэтому кредитное плечо в составе фонда — это как возможность в будущем роста доходов, так и определенные риски.

Из того что мне здесь сильно не нравится — я бы отметила очень высокие комиссии. Одна комиссия управляющей компании за успех и привлечение капитала составляет 15%, и это не считая других комиссий типа как за управление и комиссии на сопровождение кредита. И, кстати, эта ситуация характерна для всех фондов Паруса, поэтому они там все плюс/минус одинаковые.

В продолжение предыдущего поста рассмотрим 3й инструмент, который помогает обгонять инфляцию
А именно ФОНДЫ В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ 🏡
Их достаточно много, на любой запрос и кошелёк, но все они направлены на то, чтобы:

1Впитывать инфляцию. Квадратный метр недвижимости впитывает инфляцию в свою стоимость, за счёт чего растёт цена каждого пая фонда.

2Давать премию за риск к ключевой ставке. Это достигается за счёт регулярного арендного потока от сдачи недвижимости и роста стоимости недвижимости. В свою очередь, инвестор получает регулярные дивиденды.

3Быть достаточно ликвидными (оборачиваемыми в деньги). Можно продать/купить в любой будний день (попробуйте так сделать со своей недвижимостью 5-6 месяцев сейчас в среднем продается квартира)

4Обеспечивать Предсказуемость. Регулярные, часто ежемесячные дивиденды позволяют рассчитывать доходность и использовать её.

Сегодня мы заглянем чуть больше под капот фондов Парус, которые уже есть на фондовом рынке и дают возможность купить кусочек конкретной недвижимости от 900р. за пай.

Друзья привет! 👋

📣Продолжаем сбор заявок в формате SPO по «ПАРУС-НОРД»!

Это первый этап размещения, который проходит по звонку брокеру. Затем начнется классическое размещение оставшихся паев через биржевой стакан. Мы всегда стараемся идти навстречу пожеланиям инвесторов, даже когда речь идет об удобстве покупки паев!

📍 Сбор заявок: открыт до 21.11.2025, 15:00

📍 Стоимость пая: расчетная стоимость пая на 24.11.2025

📍 Поставка паев: 26.11.2025

📍 Метод обработки заявок: FIFO т.е. заявки, которые не войдут в объем будут резервными и исполнятся только в случае отказа от ранее выставленной заявки предыдущим инвестором.

📍 Объем: ~675 млн ₽ (по состоянию на 18.11 книга заполнена на ~85% и мы уведомим, когда книга будет наполнена на 100%)

Как принять участие в SPO фонда «ПАРУС-НОРД»❓

1️⃣Иметь открытый брокерский счёт и статус квалифицированного инвестора.

2️⃣ Позвонить своему менеджеру в банк.

3️⃣ Дать голосовое поручение:

«Разместите адресную заявку по ISIN: RU000A104KU3. Формат торгов — PSAU»

В рамках октября 2025 г. доход на пай составил 761 ₽ (до выплаты НДФЛ). 

Доход на уровне прогнозируемого. 

«Активо один»: 3,8 ₽

«Активо два»: 29,1 ₽

«Активо пять»: 5 387 ₽

«Активо шесть»: 3 527 ₽

«Активо десять»: 3 097 ₽

«Активо одиннадцать»: 2 503 ₽

«Активо двенадцать»: 3 072 ₽

«Активо четырнадцать»: 2 022 ₽

«Активо пятнадцать»: 1 605 ₽

«Активо шестнадцать»: 3 119 ₽

«Активо семнадцать»: 929 ₽

«Активо восемнадцать»: 3 388 ₽

«Активо девятнадцать»: 3 734 ₽

«Активо двадцать»: 761 ₽

«Активо двадцать один»: 1 199 ₽

Для подсчета вашего дохода необходимо умножить данную сумму на количество паев и вычесть НДФЛ или налоги, которые применимы к вам.