недвижимость

За последние десять лет средняя цена нового жилья в России выросла в 2,4 раза, при этом себестоимость строительства увеличилась только в 1,6 раза. Существенный отрыв цены жилья от затрат на стройку начался в 2020 году, когда власти запустили программу льготной ипотеки.

Минстрой назвал реальную себестоимость квадратного метра жилой недвижимости в панельном доме — сумма составила 62 тысячи рублей. При этом квартиры могут продавать по цене 300 тысяч рублей за квадратный метр и выше.

Моя любимая тема, которую я разбирал на одной мини-конференции еще в феврале 2022 года — рынок жилья в России. Удивительным для меня стал тот факт, что мои прогнозы по рынку внезапно сбылись, а случившиеся после этого шоки стали лишь катализатором прогнозируемых мною событий. Потому сегодня подниму вновь эту тему, уже в блоге, который начал вести. Подозреваю, что вернусь к вопросу еще не единожды.

В 2020 году, при снижении ставок и введении льготной ипотеки, количество выданных ипотек выросло на 36% г/г, до 1 780 тыс кредитов за год. При том 25% кредитов в период с 2020 по конец 2021 год выдавались с господдержкой, из-за чего средняя эффективная ставка по ипотечным кредитам снизилась до 7,5% на конец 2021 года. Из-за этого за 2 года средняя цена на недвижимость в Москве, по данным «Циан.Ипотека» выросла на 45%, при том доля покупок квартир через ипотеку возросла с 55% до 61%. 

Стоит обратить внимание на общую ситуацию с кредитованием в стране. Так, доля просроченной задолженности 90+ по ипотеке снизилась с 1,4% в начале 2020го, до 0,8% в конце 2021го. Такая динамика может показаться положительной, но стоит обратить внимание на общее положение по кредитам в России. Доля ипотек в общем объеме кредитов росла в этот период не сильно, увеличившись с 44% в 2019, до 47% в 2020 и 48% в 2021 году. При том объем выдачи необеспеченных кредитов При том, из всего объема выдач в 2021м году доля потребительских кредитов составила 48%, что заметно больше ранее наблюдавшихся значений. В 2021 году Банк России не раз указывал на признаки перегрева в необеспеченном кредитовании. Можно предполагать, что деньги, в теории, могут утекать в кредиты обеспеченные, в том числе ипотеку.

Дорого или дешево сейчас стоит недвижимость? Будет ли она расти в цене или падать? Как можно найти хоть какие-нибудь ориентиры по цене?

Да, такой ориентир есть. Узнайте сколько можно заработать, если сдать в аренду интересующую вас квартиру. Например, в Краснодаре за 3-х комнатную квартиру можно выручить 25 тысяч рублей в месяц. В год это 25000*12= 300 тысяч рублей.

Теперь рассчитайте размер капитала, с которого можно получать аналогичную сумму одними процентами по вкладу в банке. Пусть вклад дает 7% годовых. Сколько нужно иметь денег на вкладе, чтобы получать 300 000 в год?

300 000 — 7%
X — 100%

X= 300000*100/7= 4 285 714

4 285 714 — базовая цена квартиры при ставке по вкладу = 7%.

Но ставка по вкладу меняется со временем. И она зависит от ключевой ставки. Если ключевую ставку Центробанк снизит, то и по вкладам снизятся проценты. Пусть теперь вклады дают 5%. Считаем стоимость квартиры:

300 000 — 5%
X — 100%

X= 300000*100/5= 6 000 000.

В данной статье с сайта zerohedge.com рассматривается ситуация на рынке недвижимости США. Как известно, положение дел в этом секторе является важным индикатором как текущего состояния экономики, так и будущих перспектив. Можно хотя бы вспомнить кризис 2007-2008, его называют ещё «ипотечным», триггером которого был лопнувший пузырь на рынке недвижимости США. История снова повторяется и схлопывание нового пузыря явно не пройдёт незамеченным рынками, тем более ФРС не собирается прекращать ужесточение ДКП. 

Рынок жилья в США находится в абсолютном упадке, но никто не должен удивляться. На самом деле, нас заранее предупредили, что это произойдет. Когда Федеральная резервная система сказала нам, что они будут агрессивно повышать процентные ставки, мы все знали, что это сделает с пузырем на рынке жилья. Было очевидно, что цены на жилье упадут, продажи жилья резко упадут, а строители жилья окажутся совершенно раздавленными. К сожалению, именно это мы и наблюдаем. Но вместо того, чтобы изменить курс после того, как они стали свидетелями всего ущерба, который они причинили, чиновники ФРС настаивают на необходимости еще большего повышения ставок. Так что, как бы плохо ни обстояли дела сейчас, правда в том, что в ближайшие месяцы они станут еще хуже.

Объемы выдачи ипотеки в российских банках выросли до 414,9 млрд руб. (рост составил 21%). Показатели приближаются к рекорду начала текущего года.

Подробнее – в материале «Ъ».

Доброе утро, всем привет!

Начинаем новую трудовую неделю!

Пару месяцев назад мне предложили разместить у меня в блоге рекламу ЖК с возможностью финансирования покупки ипотекой под 0,01%. Я еще уточнил у них – это поди какая-то промо-замануха на пару лет, а потом включается полноценная ставка? Сказали – нет, можно хоть на 30 лет ее зафиксировать.

Для меня как для финансиста возможность взять бесплатный кредит на такой срок выглядит практически как раздача бесплатных денег. Ну вот на прошлой неделе как раз ЦБ выпустил подробный доклад про такого рода ипотеку – давайте разбираться вместе, что с ней не так (или, на самом деле, так)!